案例：

2014年，上海某实业投资有限公司（以下简称某公司）取得申亚小区的预售许可证。2015年3月23日，上海市奉贤区金汇镇人民政府与燃气公司签订申亚小区的市政燃气配套工程合同，施工期限为90天，由于土地征收未完成，属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保，阻挠施工，该工程不能如期进行。2015年3月27日，某公司向上海市奉贤区金汇镇人民政府发送函件，载明：地块红线外至今没有燃气外管接口及自来水外管接口，小区红线外配套理应由镇政府落实解决，否则将影响某公司按期交房。2015年8月，某公司完成了系争房屋所在小区范围内的工程量施工。
2015年8月15日，张某、李某与某公司签订商品房预售合同（以下简称系争预售合同），约定：张某、李某向某公司购买坐落于上海市奉贤区《申亚某庭》的某处房屋（以下简称系争房屋），暂定购房款总价为1,616,228元；某公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外；如违约未按期交房，某公司支付已付购房款每日0.02%的违约金。合同补充条款一中，关于合同十一条修改、补充如下：甲方（某公司）定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方（张某、李某），除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外，客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。还约定，如遇不可抗力，本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延；本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。发生上述情况不属于甲方逾期交付房屋，但甲方应及时通知乙方，通报该些客观情况。嗣后，张某、李某陆续支付了购房款。
2015年12月30日，某公司与当地政府、燃气公司的《会议纪要》中记载：燃气公司原定计划元旦过后4日开始准备进场施工，从小区西侧开始排管。2016年2月16日《会议纪要》中记载的议题是：解决住宅项目红线外土地未征，村民阻止红线外道路、管道施工事宜。

2016年2月16日，上海市奉贤区金汇镇人民政府召开协调会进行协调，工程得以顺利进行。2016年4月20日，燃气管道外管工程竣工验收。2016年5月9日，燃气公司出具合格证明。2016年6月2日，某公司取得上海市建设工程规划验收合格证。当月，某公司向张某、李某发出入住通知书，确认：实测购房款总价为1,604,177.84元，应退款12,050.16元；要求张某、李某于2016年7月1日办理入住手续。2016年7月1日，某公司取得上海市新建住宅交付使用许可证，张某、李某与某公司于当日办理了交房手续。

2017年2月，张某、李某向一审法院起诉请求：某公司支付张某、李某逾期交房违约金58,185元。
一审审理中，某公司坚持认为不应承担违约责任，考虑具体情况同意自愿补偿张某、李某11,757元。
二审审理中，某公司陈述：一、其提供给购房者的合同文本中确实存在两种交房期限，一种是2015年9月，另一种是2015年12月。二、2015年3月27日，某公司已得知居民阻止燃气配套施工的情况，故向政府部门发函催促，但其当时并不确定会造成竣工延误，因为还有可能后续追赶进度。

审判:

上海市奉贤区人民法院经审理认为，合同补充条款不属于法律规定的格式条款无效的情形，根据责任限制条款约定，市政配套工程迟延，交房时间可予以顺延，某公司无需承担违约责任。某公司自愿对张某、李某损失进行补偿，予以准许。
    

一审法院判决：

一、驳回张某、李某的诉讼请求；

二、某公司于判决生效之日起十日内补偿张某、李某人民币11,757元。

一审判决后，张某、李某不服，提起上诉称，某公司隐瞒延误风险，本案中不应适用责任限制条款，请求二审法院撤销一审判决，改判某公司按合同约定标准的55%支付违约金。
被上诉人某公司辩称，其虽然知晓燃气配套工程停滞，但并不确定会最终导致延误，不存在恶意隐瞒风险。根据合同补充条款约定，本案情况属于其免责范围。请求二审法院维持原判。
上海市第一中级人民法院经审理认为，在某公司单方隐瞒已知的现实延误风险，并且有能力重新规划交房期限的前提下，购房者有理由相信某公司已经对交房期限的现实可行性做出了承诺。诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者某公司的责任风险限定利益。交房期限条款与系争责任限制条款之间的互补逻辑关系应解释为：系争责任限制条款的适用范围限于签约后发生的约定风险事项，不能适用于签约时被隐瞒的现实风险事项。
    

二审判决：

一、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4598号民事判决；

二、某公司于判决生效之日起十日内向张某、李某支付逾期交房违约金人民币32,292.15元。

 

法条索引：《民法典》

第四百九十六条　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条　有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

点评：

本案纠纷由某公司逾期交房引发，而逾期原因在于燃气配套工程的延误。预售合同补充条款约定，市政配套工程延误不属于某公司承担责任的范围，该条款由某公司单方拟定，重复使用，属于责任限制型格式条款。根据上述法律规定，虽然某公司未对该条款尽到提示义务，但张某、李某在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款，故该条款仍属有效。
    

本案二审的主要法律争议在于：一、某公司是否在签约时对配套工程延误风险负有告知义务？二、某公司的风险隐瞒行为是否导致排除系争责任限制条款适用？

    

关于第二个问题，系争责任限制条款中并未明文记载免责事项的产生时间限制。张某、李某主张，在某公司隐瞒风险的情况下，免责事项仅能适用于签约后新发生的情形，不应适用于本案，是对合同条款的限制解释；某公司主张风险事项的产生时间不应对免责范围构成影响，是基于合同文义的基本理解。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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