案例：

2021年2月21日，王某与张某双方签订了关于上海市浦东新区某房屋的《房地产买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议，约定王某以总价410万元的价格购买上述房屋。2021年4月1日，王某在示范版《上海市房地产买卖合同》上签字，张某于4月2日签字。付款方式为定金20万，于4月2日之前支付280万，5月31日之前支付60万元，交房付50万。违约责任为：逾期付款超过15日，另一方可以按照逾期未付款项的日万分日五支付赔偿金，同时有单方解除合同的权利。

合同签订以后，因为王某系置换房屋，自己名下房屋出售后，下家未及时将房款支付给原告，直至2021年4月18日，王某才将第二笔房款280万元付清（约定时间内付了220万元，60万元逾期支付）。

2021年4月18日，张某单方发函要求解除双方之间的买卖合同，并向浦东法院提起诉讼，要求王某承担20%的违约责任，并扣留王某房款84万元余元。

王某认为张某解除合同的行为构成根本违约，反诉要求张某承担违约责任，并酌情主张违约金20万元。

一审法院判决：

1、双方之间签订的买卖合同解除；

2、张某返还王某房款84万余元；

3、王某支付张某逾期付款赔偿金1.5万元；

4、驳回双方其余诉讼请求。

律师分析：

1、本案中，王某确实存在逾期付款的行为，但在张某发出解除合同通知函当日，王某已经将全部款项陆续支付给了张某。故此，王某的行为在张某发送解除合同通知函当日，合同是可以继续履行的，并不构成根本违约。而张某在收到全款后，在合同尚可以继续履行的情况下，拒绝继续履行合同的行为构成违约。最终导致合同不能履行，双方均有过错，法院适用过错相抵原则，认定双方互不承担违约责任。

2、实践中，关于约定总房价款20%的违约金，最终能否获得支持，支持多少，法院会根据案情具体分析。判罚的考虑因素一般有a、双方在履行合同过程中的过错情况；b、合同履行程度；c、房价是否有波动，当事人损失情况等。所以，虽然有约定20%违约金，但法院并不一定会支持，或者全部支持。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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