案例：

2020年10月14日，原告上海某某房地产营销策划有限公司（受托方，乙方）与被告张三（委托方，甲方）签订《房屋独家委托出售协议》，该协议主要约定内容如下，

第一条独家代卖房屋基本情况及价格:1、甲方自愿将坐落于上海市闵行区浦江镇永颂路XXX弄XXX号XXX室的房屋委托乙方独家出售，甲方保证提供的信息真实有效。

符合上海市上市房屋的有关规定和相关政策法规，并保证出售此房屋无任何权属争议，在过户给买方前所有发生的一切费用和债务均由甲方承担。

……3、甲乙双方协商后的约定价格为2,320,000元，保证甲方为净到手价格，交易过户时的一切税费由买家承担，甲方应全力配合乙方签订该房屋的买卖合同，否则视为违约，卖高部分的价格（甲乙双方约定高出部分按甲方50%、乙方50%分成）。

第二条、甲方委托事项，1、介绍购房人并促成签订该房屋交易合同。

2、委托乙方办理该房屋转让后的转移登记手续。

3、当乙方与买方看房磋商后达到甲方此销售协议价格时，委托乙方代收购房定金。

第三条、委托与期限，1、甲方不得再委托任何第三方出售该房屋；2、甲方接受乙方承诺于6个月内完成该独家房屋销售，委托期限自2020年10月14日起至2021年4月13日止；3、乙方在签订该协议当天该房屋委托金为500元每月房租补贴计算共计3,000元，在委托期间乙方没有卖掉该房屋，委托金归甲方所有，乙方在该委托时间内卖掉该房屋，甲方应把委托金返还给乙方；4、在6个月销售期后，若乙方未能售出该房屋，则甲方有权终止此协议；5、乙方可以委托任何房产公司和平台推广该房屋，在该房屋委托期内，任何房产公司都必须和乙方洽谈该房屋，甲方无权干涉，甲方应全力配合乙方。

第四条、甲方义务，1、甲方委托乙方代办上市审批，房产过户手续，并应及时按期提供真实完整的证件与材料。

2、在委托期限内，甲方保证不以任何形式和理由提高该房屋代理价格，在委托期限内甲方不得委托其他中介组织及个人销售，也不得随意取消委托。

3、甲方须积极配合乙方和乙方客户看房，房堪和市场推广。

4、甲方应在乙方代收定金3日内，与乙方客户签订房屋买卖合同。

5、在委托期限内及协议期满内，甲方不得通过任何途径直接或间接与乙方介绍的客户签署买卖合同或成交。

第五条、乙方义务，1、代为寻找并提供适合的房产需求信息。

2、代为制定相关的房屋销售计划，进行广告宣传。

3、在代理期内，乙方保证指定专人负责该房屋的销售工作，采用各种销售方式积极推荐该房屋，及时告知甲方，加强双方的协议。

4、代办业务:在甲方的要求下，根据甲方提供的证照和资料代为甲方办理上市审批，房产过户手续等。

第六条、违约责任，1、甲方违反本协议规定，应向乙方支付约定标的最低售价的2%作为违约金。

2、乙方违反本协议规定，应向甲方支付约定的最低售价的2%作为违约金。

前述合同签订后，原告向被告支付了独家委托出售费3,000元并通过网络、张贴、电话等方式推介涉案房屋，但未能实际促成买卖双方签约。

至2021年3月，被告将涉案房屋出售予他人。

2021年3月期间，被告向原告表示可退还3,000元并适当支付违约金，但1%的违约金有点多，希望能少点。

但原告不同意，遂提起本案诉讼。

法院判决：

被告张三于本判决生效之日起七日内向原告上海某某房地产营销策划有限公司支付违约金20,000元。

裁判理由：

原、被告签订的《房屋独家委托出售协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性的效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。

根据该份协议，被告独家委托原告于2020年10月14日起至2021年4月13日期间居间出售涉案房屋，且在该委托期限内被告不得委托其他中介组织及个人销售、也不得随意取消委托。

然现被告在该委托期限内未经原告居间介绍出售涉案房屋，被告的行为显然违反双方约定。

至于违约金的具体金额，被告认为过高，考虑到违约金兼具弥补损失、惩罚违约之功能，法院根据合同的实际履行情况、原告的实际损失的大小、当事人的主观过错等综合因素，酌定被告向原告支付违约金20,000元（该金额已涵盖原告已付3,000元之损失）

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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