亲办成功案例：

2020年9月21日，原被告双方签订了关于上海市松江区泗泾镇**路**弄**号**室房屋的《房地产买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议，约定原告以总价201万元的价格购买上述房屋。合同签订以后原告按照约定，向被告支付了房款共计人民币85万元，并开始准备贷款相关材料。在跟银行对接后，银行工作人员明确说明需要将网签合同的签订时间变更至最新的时间，合同版本变更为第二版。为此原告通过中介与被告沟通，但被告始终拖延，不愿意配合原告办理网签合同时间变更的手续，并声称自己没有配合变更网签版本的义务。最终导致原告购房贷款无法办理。

2021年3月16日开始，原告与被告沟通，但被告明确表示房屋价格上涨，如果变更网签，需要加价至250万。最终，双方未能达成一致意见。原告后向法院提起诉讼。原告起初的诉讼请求是要求被告继续履行合同，但最终因无力全款购买，最终无奈只能选择解约，并要求对方承担总房价款20%的违约责任。

被告答辩：

1、被告没有违约，原告没有支付除首付款外的贷款部分，也未现金补足贷款部分。

2、被告尽到了配合申办贷款的配合义务。

3、被告没有配合重新签订网签合同的义务。

4、原告没有告知过其限购的情况，被告也未答应过要配合重新网签。

被告同时向法院提起反诉，要求：

1、双方之间的合同于2021年4月15日，被告发送解除通知之日解除；

2、原告支付被告逾期付款赔偿金17400元；

3、原告支付被告解约违约金201000元。

一审法院判决：

1、双方之间签订的买卖合同于2021年7月21日变更诉讼请求申请书副本到达被告之日解除；

2、被告返还原告房款85万元及利息；

3、被告承担解约违约金40.2万元（总房价款的20%）；

4、驳回被告（反诉原告）的其余反诉请求。

律师总结：

在房价上涨的大背景下，出售人面对高额的利益，选择违约不再出售，但最终也付出了惨痛的代价。代理人对本案作出了如下分析：

一、原告不存在任何违约行为，合同交易安全应得到保障。

（一）原告自始至终愿意继续履行合同，延迟履行系被告不配合所致。

自原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议后，原告按约向被告支付了85万元首付，并着手准备购房贷款事宜。根据原告的履约事实，原告未曾表露过任何不履行合同义务的意思表示或者实施了任何不履行合同义务的行为。后因贷款银行要求，原告必须持更新了签署日期的网签合同，才能符合贷款银行的审核要求，进而获得所申请的贷款金额。为此，完成贷款银行此项要求，需要被告的配合。简言之，在原告履行合同中，因不能归责于原被告双方的客观情形，出现了一个需要被告配合原告，以推动继续履行合同义务的环节。因被告不配合造成原告在实际履行过程中产生了些许时间上延迟，但是，这并不必然导致合同的履行不能，或者对无法实现合同的目的产生任何实质性影响。换言之，只要被告提供了必要的配合，即在不修改网签合同的基础上，只需要其在重新打印出来的网签合同上签字，那么阻碍合同履行的因素就能得以消除，贷款申请进程就能继续，房屋买卖合同的目的就能达成。

遗憾地是，被告一直以强硬的态度拒绝配合原告的请求，才造成了如今的结果。从事实层面上看，原告迫切希望继续履行合同义务的诉求没有得到被告的配合，所以才导致了原告履行合同义务的暂时中止，无法在双方事先约定的履行时间节点完成约定的事项。

值得强调的是，即便发生了迟延履行，仍然是对该房屋买卖合同的履行，并不构成合同的违约。查阅原告与被告的微信聊天记录（见原告提供证据3，第28页；被告提供证据4，第12页）可知，原告秉持着换位思考的善意，时时刻刻为被告的利益着想。虽然被告态度强硬，但是原告一直以谦卑、诚恳的态度，向被告表达了其发生迟延履行的歉意，并主动提出愿意给予被告一定的补偿。由此可见，原告为了实现合同目的，不惜承诺额外给予被告一定的经济补偿，反映出原告对于本次交易实现的极度重视，以及恪守合同约定的良好契约精神。

（二）原告主张的网签合同变更，仅指网签系统中该合同打印时间的更新，并不涉及对本约已决条款的变更与否认。

原告提出的网签合同变更，源于贷款银行的要求，并非基于自身主观原因试图对网签合同已决条款的再次变更与否认。为了顺利推动贷款申请的进度，原告只能按照银行的要求提供完备的资料，亦从另一方面体现出原告始终坚持履行合同义务的契约精神。从被告提交的答辩状（见答辩状事实部分第（八）点，第3页）可知，被告通过中介方员工刘新国，明确知晓了改签网签合同系贷款银行的要求，变更的仅为网签合同的签署日期。但是，被告却以没有合同约定予以拒绝。虽然看似于法合理，但是于情令人唏嘘，存在拖延交易效率的恶意。

代理人认为，原告并未对网签合同已决条款提出任何异议，只为满足贷款银行的要求，拟通过重新打印网签合同体现一个更接近贷款申请的时间点，旨在满足贷款申请审批流程中的程序性要求。被告断然拒绝的原因让人难以理解。

（三）被告以“上调买卖合同房款总价”为前提，才会配合变更网签的意思表示，是对合同相对方信赖基础的严重破坏，影响交易安全及交易秩序。

介于今年上海房价飞涨，被告在一定程度上对案涉房屋的买卖合同产生了反悔之意。根据原被告双方的微信聊天记录（见原告提供证据3，第31页），被告辩称若想重新签订网签合同，房价需以250万元进行变更。被告所提出的新价格，相比双方网签合同约定的201万元，足足高了49万元，上涨比例高达25%。由此可见，被告一直在关注案涉房屋的市场价格波动，并且清楚、准确地意识到了自己利益存在所谓的“亏损”。鉴于客观环境的变化，被告借由原告存在延迟履行为，试图利用现阶段上海房市卖方具备的市场优势，破坏合同对原、被告双方应有的法律约束，恶意损害原告的切身利益及交易安全。

原被告签订的网签合同，系双方真实、一致的意思表示，是依法成立的合同。自成立生效之日起，对双方当事人均具有法律约束力，同时也包含了双方对交易履行期间的预期风险与收益的综合考量。设想若房价出现下跌，被告要求原告下调约定的房价，并且重新签署网签合同，原告会欣然接受吗？双方建立买卖合同关系，本质上就是为了保障交易效率和交易安全，锚定交易金额不受未来不确定因素的影响。因此，被告以变更网签合同时间须重新加价为要挟，反映出被告对法律规制的漠视，不惜损害善意方（原告）的合法利益，扰乱经济秩序、破坏交易安全，背离了平等、信赖原则之根本要素。

二、合同明确约定被告有附随义务配合原告继续履行合同，法律对附随义务也早有规定。

根据《民法典》第五百零九条第二款之规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。可见，《民法典》中对合同履行中的附随义务的法定性进行了明确的规定，即附随义务由诚信原则派生而来，依赖于合同的主给付义务而存在。附随义务为合同相对方完成交易，可根据实际需求而随时设立，贯穿于合同关系整个发展过程中的任何环节，在任何合同关系中都可发生。

依据双方签订的网签合同补充条款（一）第8条第3款（见原告提供证据1，第14页），甲方（被告）应按乙方（原告）贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续，就是双方约定的对被告在合同履行中的附随义务。在本案中，变更网签合同的签署日期系贷款银行提出的要求，明显属于贷款手续的必要程序之一。既然原、被告为了实现合同根本目的，即原告获得案涉房屋的所有权，被告获得交易房屋的等价款，被告应当遵守上述合同条款的约定，积极落实合同履行中的附随义务、配合原告完成网签合同签署时间的更新，以满足贷款银行的审核要求，进而协助原告获得所申请的贷款金额，最终实现被告自身的合同目的，即获得足额的房屋等价款。换言之，被告若能配合原告提出的恳求，恪守诚实信用原则，也是为了实现被告自身的合同目的。被告的合法利益并不会因此受到任何减损。

然而，被告断然拒绝原告的恳求并不按约定履行附随义务的行为，有悖于诚实信用原则。究其原因，代理人认为被告的不作为还是基于现阶段上海房价飞涨的影响，其有意为难原告，试图让原告终止双方的合同，使得被告能与其他买受人另行签约，锁定更高的交易金额（250万元）。值得强调的是，附随义务是具有法定性的义务。被告应当协助、配合并完成原告及贷款银行审批贷款所要求的义务，促使交易的完成，保障相对方的交易安全及交易效率。

所以，本案中，关于限购问题，早在签订合同之初便通过中介方进行了告知，并且双方之间的交易时间都是按照原告具备购房条件后的时间点设置的，所以并不存在隐瞒的情形。被告有配合重新签订网签的义务。被告拒不配合重新补签网签合同的行为构成违约。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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