案情简介：

2013年5月19日，原告张某(甲方)因旧房改造抽户安置到上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为77.52平方米，甲方应向乙方支付改造费用87,850元。。

2014年2月26日，原告张某(甲方)与被告李某(乙方)签订《房屋交易合同》，约定甲方于2013年5月19日获得动迁房一套，位于上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室，交房日为2014年2月26日；甲方同意自房地产交付入住之日起，将房地产租赁给乙方使用，租期为二十年；自甲方获得房地产产权证，并且该房地产根据国家或地方的动迁房政策，可以依法转让登记之日起，甲方应当将房地产转让给乙方(租赁合同相应自然终止)，甲方应当自可以转让之日十个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》，并在此期间和乙方一起赴房地产所在的房地产交易中心办理产权过户手续；本合同所述交易，总房价款为1,280,000元，乙方应当于合同签订之日支付284,000元作为首付款，自甲方将房地产交付乙方租赁使用之日支付100,000元作为二十年租金，自房地产产权过户给乙方之日支付896,000元作为房款。合同还对其他事项作出了约定。

第一次诉讼情况：

2017年5月，原告张某向闵行区人民法院提出诉讼请求：

1.确认原、被告就位于上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署的交易合同解除；

2.被告立即迁出涉案房屋。

闵行区人民法院判决：

驳回原告张某的全部诉讼请求。

二审法院判决：

驳回上诉，维持原判。

上海市高级人民法院裁定：

驳回张某的再审申请。

三级人民法院裁判主要理由：

1、一审二审法院均认为，原告不具有约定或者法定的解除权，其解除合同缺乏依据。案涉动迁房买卖合同并非一直无法履行，产证办出后就可以继续履行。

2、高院认为：双方所签合同约定自张某获得系争房屋房地产权证并且根据政策规定系争房屋可以依法转让登记之日起十个工作日内，双方签订上海市房地产买卖合同并办理过户手续，并未就此约定明确具体的日期。江川路街道在一审审理中表示张某在申领到系争房屋公房租赁凭证后，可以根据政策规定申请购买产权，而江川路街道内设旧住房成套改造工作领导小组办公室出具的《情况说明》仅陈述系争房屋目前暂不能办理公房租赁凭证，而非永久不能办理。故张某主张系争合同因无法继续履行而应解除，依据不足。张某的其余再审事由，均不符合法律规定。综上，张某主张的再审事由不成立，不符合再审条件。

第二次诉讼情况：

再审结束后，张某找到本律师，在对所有材料进行仔细研读后，本律师认为，如果直接按照原来的思路提解除合同，按部就班的从解除合同的合同依据和法律依据来达到诉讼目的，显然是行不通。本律师在经过简单的调查之后，发现这里面原来隐藏着中介方部位人知的秘密。

原来中介方门店负责人何某与买受人系亲戚关系，买受人在签订合同以后仅缴纳了几个月社保后就停缴，此后并未在沪缴纳社保。在经过多方调查后，本律师便怀疑其实买受人并非真正的正常的居住购房，而是和中介方串通，以投资为目的，炒作房产并从中获利。甚至，更有怀疑，买受人仅仅是中介方找来的“枪手”，只挂名，实际购买人是中介何某。

在调查了解了这些信息后，本律师马上联系当事人，商定诉讼策略，最终决定立即去办理房产证，要求买受人继续交易，如果因为买受人限购的原因导致合同无法继续履行，合同必定要解除。

原告方再次向闵行区人民法院提起了诉讼，要求被告继续履行合同，并要求被告提供符合限购政策的书面证据。最终被告无法提供自己的社保记录，而是提供了其起诉之前，近期与社保符合限购政策人员结婚的有关证据。原告遂变更诉讼请求为：
  1、解除双方之间签订的动迁房买卖合同，并返还房屋；

2、被告按照合同约定的标准支付租金。

闵行法院判决：

1、确认原被告双方就上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋交易合同》于2020年1月28日解除；

2、被告于本判决生效之日起15日内，搬离上海市闵行区永平南路XXX弄XXX号XXX室房屋；

3、被告于本判决生效之日起15日内，按照年租金5000元的标准，向原告支付自2014年2月26日起至本判决生效之日止的租金；

4、原告于本判决生效之日起十五日内向被告返还房款38万元。

后被告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审审理期间被告提出调解，原告考虑到诉讼时间，后期执行交房的便利，房屋已经装修，房价上涨等情况，同意了调解，并酌情补偿了被告50万。至此，双方长达4年多的诉讼，画上圆满句号。

律师分析：

邱律师在接受委托后，对案件的诉讼方向进行了精准把握，从法理和情理两个方向出发，充分向法院论证了本案的房屋交易合同为什么应当予以解除。最终达到了预期的诉讼目的。两次诉讼为什么会有不同的结果，第二次诉讼为什么能够成功，从下列代理意见中的部分理由可以找到答案：

一、双方签订的《房屋交易合同》实际上无法继续履行。

（一）、据代理人了解，被告在签订《房屋交易合同》后次月（2014年3月），便停止在沪缴纳社保，签订该合同时，被告系已婚，其个人与前妻均是外地户口，在沪缴纳社保年限不符合当时的限购政策。被告2019年8月再次结婚，按照现行的限购政策，其配偶有购房资格，若以家庭为单位，必须重新签订网签合同，并增加其配偶为买受人，房地产交易中心方可准许办理过户手续。

（二）、原告始终相信被告是其房屋的唯一购买人，双方未约定因其婚姻情况变化而可以变更合同，故原告无配合被告增加其配偶为买受人的合同义务。

双方签订的买卖合同明确指向是被告李某个人，买卖双方均了解不动产权证在5年后才可以办出，对于此种可能会发生的风险均知晓，所以才约定不可变更合同内容（买卖合同第十一条：本合同系双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成的一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本协议的内容。由于本合同签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，而且本合同履行期限较长，双方确认对此情况有充分认识。双方对各自的权利义务清楚明白，并自愿按照本合同约定严格履行。如任何一方违反本合同，另一方有权按照本合同约定索赔。）。在漫长的履行合同过程中，双方均视为对方为不可变更的唯一合同主体，原告始终认为被告个人是有购房资格，被告也未向原告告知其已经再婚，并要求原告增加其配偶为买受人的请求。在合同没有约定可以变更或者增加买受人的情况下，原告没有配合增加被告现任配偶为买受人的合同义务。

（三）、上海市房地产交易中心电话咨询明确答复，类似被告这种情况，其以个人名义购买房屋属于限购对象。

代理人曾多次电话咨询过上海市房地产交易中心（电话962269），得到的答复均是：现行的上海的限购政策规定的是以家庭为单位，但被告以个人名义购房，需要满足两个条件：一是已婚，二是社保5年内累计满60个月，若想在沪购房必须重新签订网签合同，并将其配偶的名字加上，方可顺利过户，其个人名义购买无法办理过户手续。然而原告始终认为被告个人是有购房资格，也确定其是不可变更的合同相对方，故才有买卖合同第十一条之约定，原告也并无配合被告增加其妻子为买受人的合同义务。

（四）、被告原本处于结婚状态，却在临近双方办理过户手续时，突然离婚，又与社保满5年的女子结婚，原告有理由相信，这是故意规避上海限购政策故意为之，虽形式合法，但实质却是假结婚。即使不是假结婚，原告与被告之间存在房屋买卖合同关系只能约束原被告双方，根据合同相对性原则，该合同的效力不及于被告现在的配偶，

因被告本人不具有购房资格，其以个人名义无法在沪购买房屋，双方之间签订的《房屋交易合同》事实上也无法继续履行。所以，原告有权依据《合同法》第一百一十条 ：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，要求解除双方之间签订买卖合同。

二、被告并无取得系争房屋物权的意思，其并不以购买该房屋并取得该房屋物权为目的，其真实目的在于转卖并赚取差价。

经过庭审调查以及双方提供的证据，可以确定，被告在2014年2月份签订房屋交易合同后，便立即停止在沪缴纳社保，在其明知上海有限购政策且在该房屋等待办理过户手续的5年时间内却始终未再缴纳过社保。在明知自己没有购房资格后，又故意向原告隐瞒并将房屋以高价转卖给他人。在拿到房屋后，其根本没有居住过，而是一直是对外出租。可见其目的并非取得物权，而是为了赚取租金、转卖赚取差价。

三、原告有理由相信，整件事系中介方何某与被告合谋策划，甚至更有可能被告仅仅是名义购房人，实际购房人仍然是中介方何某。

首先，中介方业务员何某故意隐瞒其与被告之间的亲属关系，利用自己在房地产行业的专业优势，不断通过电话攻势来鼓动原告一个70多岁的老人到中介店里签约。与原告签约的被告系何某的亲属，这一点直到起诉之前，原告通过第三人屠某之口才得知。中介方隐瞒了这一与签约有关的重大信息，其目的可想而知。

其次，整个与系争房屋有关的一切事项（包括买卖、出租、转卖第三人、代表被告与原告调解等），均离不开中介方何某的影子。这已经完全超出了正常中介方应尽的义务。原告回忆整个过程，何某全程参与，原告将房屋交付后，又由中介何某全程负责对外出租。所有和房屋有关的事项均由何某来与原告沟通。甚至在本律师接受本案后，在与对方协商处理房屋买卖合同纠纷过程中，也都是何某来代表李某沟通，代理人始终未能和李某本人取得联系。如果说正常的居间服务是中介方的基本义务，那么买卖双方发生纠纷后，中介方理应居中，而不是代表买受人来与原告调解。如果不是自己的利益参与其中，中介方何某有什么理由多年间，只要和系争房屋有关的全部事项均全程参与，而被告李某却始终未曾露面。

再次，据原告了解，被告李某一直居住在安徽老家，并不在上海，只是与原告签约时出现过一次，还有就是转卖时第三人屠某报警后，公安部门将其从老家带到上海来，在公安部门向原告核实情况时见到过他。其他时候关于房屋的沟通，均是和中介方何某联系，房屋的一切事项也均是何某在打理。原告很难想想一个久居内地的农村小伙何以会冒出来上海买房投资的想法。

所以，综合本案的实际情况，原告有理由相信，其实被告仅仅是一个名义买受人，中介方何某才是系争房屋的实际买受人。

四、国家三令五申“房住不炒”，被告及中介串通炒房的行为应当被禁止，判决解除这种不以取得物权为目的的合同解除，对整个社会起到良好的示范作用，也有利于维护房地产市场经济的正常秩序。

原告认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告及中介方合谋的所作所为，是典型的“炒房”行为，该行为严重扰乱了正常的房地产市场秩序。本案起诉虽发生在2019年，但被告及中介方的炒房行为却是2014年开始，此时正是炒房最为严重的时候，正是由于大量中介人员参与其中，造成了整个房地产市场的混乱。这才有了后来国家“房住不炒”的相关政策出台，上海也因此对中介人员参与炒房作出了相关规定。“两会”期间，国家再次重申“房住不炒”政策，呼吁房屋应当回归其居住属性。

关于双方之间签订的买卖合同的交易安全不应再保护的意见，代理人在前一份代理词中已论述，在此不再赘述。代理人同时认为，判决这种不以取得物权为目的的合同解除，能够有效制止利用中介方的专业优势，联合他人炒房的行为，震慑那些不是通过劳动或者知识，而是妄图通过投机倒把，在短时间内获得巨额财富的人。同时，也会对规范整个房地产市场秩序，起到良好的示范作用，保护的是更多人的公共利益。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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