案例：陆某1与陆某2系父女关系，周某与陆某1系母子关系。1991年12月，周某丈夫陆某某为户主申请建造了位于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号房屋。2011年8月，陆某2与上海市嘉定工业区管理委员会签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，该协议上被安置户为陆某2，被动迁房屋坐落于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号，安置房屋为嘉定区绿洲蔷薇苑小区内的3套房屋，涉案房屋为其中之一。2016年1月21日，陆某1、陆某2作为出卖方(甲方)、黄某某作为买受人(乙方)签订了《拆迁房买卖合同》一份，约定甲方将建筑面积为89.61平方米的涉案房屋以135万元的总价转让给乙方，付款方式为：乙方支付定金3万元，2016年1月28日支付房款27万元，2016年2月28日支付房款20万元，拿到钥匙当天支付房款50万元，余款于办理过户当日付清；并约定甲方逾期未交房，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还乙方外，并应赔偿乙方30万元等条款。

上述合同签订后，黄某某于2016年1月21日、1月28日、2月29日分别支付陆某13万元、27万元、20万元，共计支付房款50万元。2017年4月，陆某1、陆某2领取了另外两套安置房屋的钥匙，但并未领取涉案房屋的钥匙。2017年9月30日，陆某2、周某向上海嘉定工业区泾河村民委员会提交《申请书》，自愿将涉案房屋的产权人定为陆某2和周某，放弃人陆某1、肖琴芳亦进行了签字。嗣后，陆某1、陆某2以周某不同意转让涉案房屋为由，拒绝继续履行合同。黄某某曾诉至一审法院，要求陆某1、陆某2继续履行合同，交付涉案房屋。一审法院于2018年8月16日作出了(2017)沪0114民初12035号民事判决书，驳回黄某某要求交付房屋的诉讼请求。黄某某不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院。该院经审理后，于2018年11月20日作出了(2018)沪02民终9033号民事判决书，认定涉案房屋系户主为陆某某的家庭所分配的动迁安置房。因该房屋拟定的权利人为陆某2及周某，且尚未办理产权登记，而周某表示对买卖合同并不知情且不同意转让涉案房屋，故一审法院确认合同有效，但对黄某某要求陆某1、陆某2交付涉案房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。黄某某对于合同不能履行所造成的损失，并未提出诉讼请求，对此其可以另行解决。故驳回上诉，维持原判。

一审法院判决：

一、解除黄某某与陆某1、陆某2于2016年1月21日签订的关于上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋的《拆迁房买卖合同》；

二、陆某1、陆某2应于判决生效之日起十日内返还黄某某已付购房款500,000元；

三、陆某1、陆某2应于判决生效之日起十日内偿付黄某某违约损失760,000元。

二审法院判决驳回了上诉人的上诉，维持一审判决。

裁判理由：

陆某1、陆某2与黄某某就涉案房屋所签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。现陆某1、陆某2及黄某某对于买卖合同的解除及陆某1、陆某2向黄某某返还定金50万元均无异议，本院予以确认，故本案的争议焦点在于陆某1、陆某2在涉案房屋的买卖过程中是否构成根本违约以及一审法院酌定由陆某1、陆某2偿付黄某某76万元是否合理。首先，作为涉案房屋的出售方，陆某1、陆某2对涉案房屋的权属情况理应比作为购买方的黄某某更为清楚。根据已经查明的事实，涉案房屋为动迁安置所得，安置协议签署于2011年，签署安置协议时已明确取得三套安置房屋。黄某某与陆某1、陆某2签订房屋买卖合同的时间为2016年1月21日，期间，陆某1、陆某2家庭内部完全有充足的时间对安置房屋进行合理分配，而陆某2、周某直至2017年9月才向村民委员会提交申请书，自愿将涉案房屋的产权人定为陆某2和周某，也正因为周某不同意转让涉案房屋，致房屋买卖合同无法履行。鉴于涉案房屋买卖合同的合同相对人是陆某1、陆某2与黄某某，陆某1、陆某2作为出售方的根本义务在于保证房屋买卖交易的安全可靠，故一审法院认定涉案房屋的买卖合同无法继续履行系因陆某1、陆某2根本违约导致并无不当，本院予以认同。其次，就陆某1、陆某2所应承担的违约责任，黄某某主张的是损失赔偿，而黄某某于2016年2月便已向陆某1、陆某2支付50万元，客观上会产生利息损失，一审法院再结合双方当事人的过错责任及房价上涨情况，酌定陆某1、陆某2承担76万元的违约损失合乎情理，本院不再调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

律师总结：

共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有人名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。该类纠纷的处理应当注意平衡保护静态的物权归属与动态的交易安全，维护诚实信用原则，避免违约方因违约行为而获益。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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