房屋买卖过程中，因房价波动，买卖双方市场会发生纠纷，守约一方如果选择解除合同，必然要主张相应的违约责任。违约金作为承担违约责任的一种方式，在司法实践中违约金的裁判依据又是怎样的，本文将进行解析。

案例：

2017年4月17日，经第三人居间介绍，原、被告就上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的买卖事宜达成一致，签订编号为csz-XXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和csz-XXXXXXXX的《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告出售涉讼房屋给被告，房价款为1,065万元。当日，被告依据居间协议的约定支付定金5万元，由原告签字确认。买卖合同明确约定了合同的履行方式、履行期限等买卖条件，并约定于2017年4月22日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但直至2017年4月22日，被告却一直没有出现。原告遂于2017年4月24日及同年4月30日前后两次发函通知被告前往中介处签约并支付首期款200万元，以便交易顺利进行，但被告却均未出现，违约行为明显。经过原告两次书面催告，被告在宽限期内仍未完成付款义务，原告遂于2017年5月12日发函通知中介及被告解除买卖合同。被告的行为严重违约，对原告造成重大损失，故原告诉至法院。

法院判决：

一、原告(反诉被告)张某与被告(反诉原告)李某就位于上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的房屋买卖合同于2017年5月13日解除；

二、原告(反诉被告)张某应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李某返还定金5万元；

三、被告(反诉原告)李某应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张某支付违约金10万元；

四、驳回原告(反诉被告)张某的其余诉讼请求；

五、驳回被告(反诉原告)李某的其余反诉请求。

律师分析：

在司法实践中，同样是约定总房价20%的违约金，有的裁判金额较高，有的则很低，难道是法官随心所欲的任意裁判吗。其实则不然，法院判决违约金，一般参考以下几个因素：1、合同履行情况。2、在履行合同过程中的过错情况。3、守约方的损失情况。本案中，因合同履行程度仅仅处于买卖交易的起步阶段，房价波动不大，守约方损失不大，故法院判决按照10万元的违约金。如果处于房价波动较大的时期，违约金的裁判应当以损失为基础，兼顾补偿性和惩罚性，以补偿为主的裁判标准，调整违约金的数额。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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