妻子生前立下遗嘱，婚前的房子赠与弟弟但丈夫在再婚前仍可常住，然而丈夫发现妻弟把房子挂网上出售。他是如何维权的呢？今年3月份，武汉首例居住权执行案例，居住权人的合法权益不再是冰冷的法条，而是可执行的温度。

法律依据

 

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

案情介绍

2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。 

2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。 

2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。 

2016年11月，洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。 

判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。 

但李先生发现妻弟将房子挂到网上出售，李先生便申请居住权强制执行。 

法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

律师分析

1、居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。 

2、有时因客观情况，房屋确有需要出租、出售，为全面保障居住权不被限制，那么居住权的期限等特别约定就变得尤为重要。 

3、同样，居民个人在购买二手房时也应当注意，应当在购房时前往不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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