因去年年底房价暴涨，年初开始，诸多房东选择跳价，或者不再继续履行合同。在2016年那波暴涨的时候，诸多裁判为市场指明了方向，违约者要么经过诉讼后强制履行，要么承担了高额的违约责任。《民法典》的颁布，为这一波房价上涨导致违约的裁判，提供了法律依据。

案例：

张女士自有一套住房，与李女士在中介的介绍下，签订了《房地产买卖含居间协议》，约定李女士以360万元价格购买房屋。合同签订以后，李女士支付了定金9万元。后因所在地区地铁即将开通，政策导向下又有知名企业落户附近，一下子将周边地段的房价拉升，涨价近百万。张女士开始内心动摇，怠于履行合同，不配合李女士办理相应的贷款手续，最终导致交易被迫中止。李女士遂起诉到法院，要求解除合同，并要求张女士返还定金并赔偿房屋差价损失。

在经过开庭后，法院委托第三方鉴定机构对房屋市场价格进行了评估，评估案涉房屋的市场价格约为430万元，增加了70万元。

法院最终依据评估报告，判决张女士返还已付定金，并赔偿差价损失人民币70万元。

律师分析：

一、定金支付的少，双方只是定金合同关系？

买卖双方在中介方的介绍下签订的《房地产买卖含居间协议》合法有效，应当受到法律保护。该协议中，关于买卖交易的基本条款完备，双方建立房屋买卖合同关系，而非定金合同关系。

二、房价上涨是客观情况，这部分也需要赔偿？

《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”规定，一方违约后，守约方可以要求赔偿损失，这种损失包括合同履行后，可以获得的利益，即可得利益损失。

可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利。通常情况下只要构成违约行为即可能导致对方可得利益的损失。

本案中的房屋差价损失，是典型的可得利益损失，如果买卖合同正常履行，该部分房屋价格上涨的利益将归李女士享有，但由于张女士违约，房屋无法再继续履行，李女士主张该部分可得利益损失，应当得到法院支持。

三、定金只付了9万元，仅须要承担双倍返还定金的责任？

根据《民法典》第五百八十八条第二款：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”的规定，如果定金责任不能弥补一方违约所造成的损失的，例如本案房价上涨所造成李女士的可得利益损失，对于该部分损失，是9万元定金责任所远远不能及的。如果仅仅适用定金责任，李女士如果再购房，按照原先的购房价，无法再购买到相同户型、楼层的房屋。所以，对于差价部分，应当予以弥补。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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