案例：

2015年12月18日，原、被告及上海某房地产经纪事务所有限公司第三十七分公司(以下简称某房地产公司)就上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》(SHXXXXXXX)(以下简称居间协议)，约定被告将系争房屋出售给原告，总房价为840万元。根据当时的政策，原告需要到2017年才符合过户资格，由于被告急需用钱，其提出双方先办理房屋买卖合同网签手续并向原告交付房屋，等到原告符合资格后双方再去办理房屋过户手续。因此，2016年1月4日，原、被告在某房地产公司处办理了网签《上海市房地产买卖合同》，并约定被告于2016年2月29日前腾出房屋(第四条)，双方确认在2017年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(第六条)。为此，原告先后向被告支付了购房款800万元，剩余40万元房款约定于过户当日支付。2016年3月25日，上海市出台了沪九条限购政策。新政出台后，原告因无法满足该政策要求，根据居间协议第七条的相关约定，原告于2017年5月委托中介机构向被告发函，在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，要求被告配合办理变更房屋买卖合同买受人的手续，但被告拒绝配合。2017年5月10日，因被告不履行2015年10月13日作出的民事调解书，被江苏省启东市人民法院上门将系争房屋查封，导致原告无法正常使用该房屋。后经查询，该房屋其实早在2016年5月26日已被江苏省启东市人民法院正式查封，查封期限截止到2019年5月26日。可见，系争房屋早已无法办理过户手续。实际上，早在2016年5月，被告就曾向法院起诉要求解除双方签订的买卖合同，其起诉的时间仅仅与原告支付800万元购房款相隔2个月。后因其未按时交纳诉讼费，按撤诉处理。2016年6月17日，被告还擅自补办了系争房屋的房产证，原来的房产证原件在双方签订网签合同时，交由中介保管。2017年，被告还以系争房屋作为其申请信用卡的地址。因此，被告的种种行为早已表明其不准备履行合同主要义务。根据双方的约定，被告将系争房屋以人民币1,200万元抵押给原告，多余(房款840万元)360万元作为预升值部分赔偿金(详见买卖合同附件三)，现因被告的违约行为导致双方合同解除，被告应向原告承担违约赔偿责任。另外，原告在房屋交付后对房屋进行了装修，现该房屋无法继续居住，相应的装修损失也应由被告一并承担。为维护原告的合法权益，依据合同法第九十四条第(二)款的规定，原告要求解除双方签订的买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。

原告诉请：

1、判令解除原、被告签订的上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；

2、判令被告返还上述房屋的购房款800万元；

3、判令被告支付违约金360万元；

4、判令被告赔偿原告房屋装修损失118,438.34元；

5、判令诉讼费用由被告承担。

法院判决：

一、解除原告王某、何某及被告余某于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》(房屋坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号)；

二、被告余某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某、何某购房款800万元；

三、驳回原告王某、何某的其余诉讼请求。

裁判理由：

关于违约责任及违约金。

第一，变更买受人。首先，居间协议是预约合同关系，其直接指向的是本约即房屋买卖合同的缔结，如无特别申明，双方的合同权利义务应以房屋买卖合同的规定为据。原、被告在居间协议中虽约定了变更买受人的条款，但在买卖合同中没有特别约定原告享有变更买受人的权利。其次，合同权利义务的概括转让应征得合同相对方的同意，本案中变更买受人条款适用的选择权在于被告，该条款的设置绝非推定为被告必须接受原告提出的任意变更买卖人的合同主体变更的请求。原告发函要求变更买受人属于双方协商内容，而被告回函明确拒绝，属于双方协商未成，不能约束于被告。据此，被告不同意变更买受人的行为并不构成违约。

第二，关于司法查封。系争房屋因被告未履行完毕调解书约定的还款义务、尚欠60余万元债务而被启东法院司法查封，根据被告陈述及提交的证据，被告于2016年2月归还了包卫东400万元，后于2017年3月7日归还包卫东60万元。司法查封是一种限制债务人处分财产的手段，不必然导致被告在双方买卖合同约定的过户日期无法履约、合同目的无法实现。第三，关于预升值部分赔偿金360万元。原、被告特别就过户交易前可能发生被告的违约行为，以预升值部分赔偿金的形式约定了相当数额的违约金，而导致本案合同无法继续履行而解除的根本原因在于限购政策原因导致原告不具有购房资格，被告并无明显的违约行为。综上所述，原告要求被告支付违约金360万元的诉请，本院难以支持。

关于房屋装修损失。根据原、被告在房地产交接书中作出的特别约定、被告在声明书中再次明确，被告交付系争房屋仅同意原告使用，不允许进行装修与内部改建，两原告在没有约定、未经被告同意的情况下擅自装修，合同解除后的装修损失应由两原告自行承担。两原告要求被告赔偿装修损失118,438.34元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

律师分析：

从以上判决不难看出，虽然居间协议上双方约定了可以变更买受人，但在买卖合同中并未对此进行约定。并且虽然有设置可以变更买受人的条款，但因合同权利义务的概括转移，必须经过债权人同意，在双方就变更买受人未能达成一致意见的情况下，又遇房屋限购政策影响，买受人不具有购房资格，合同应当予以解除。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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