什么是公有住房承租权？

公房承租权是我国特定历史时期的产物，具有明显的政策性，是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

案例：

马某系上海市黄浦区马当路****房屋之公房承租人，独用租赁部位系二层后阁楼，使用面积为5.70平方米(下称系争房屋)。2018年11月1日，蔡某与马某签订《售房定金协议书》(下称《定金协议》)一份，约定(1)马某同意以人民币1,250,000元将系争房屋出售予蔡某；(2)蔡某支付定金人民币20,000元，正式交易时该款项作为支付予马某之首次付款。签约当日，马某收讫蔡某所付定金人民币20,000元。

2018年11月11日，蔡某与马某签订《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》)一份，约定(1)马某将系争房屋之公有住房承租权转让予蔡某，转让成交价格为人民币1,200,000元；(2)转让双方于本合同签订之日起60日内持本合同及规定之材料至相关房地产交易中心办理该公有住房承租权之转让手续；(3)本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》(下称《准予交换通知书》)之日起生效。签约期间，马某出具收条确认收讫蔡某购房款人民币500,000元。

签约后，马某于2018年11月28日告知不再向蔡某出售系争房屋，并于之后将蔡某已付转让款人民币500,000元均退还予蔡某。2019年3月1日，蔡某委托律师致马某《律师函》，称因马某单方面违反合同约定，应予向蔡某承担违约责任，并就此要求马某以房屋转让款20%金额/房屋增值部分中较高者向蔡某承担赔偿责任。马某收讫函件，但未按函件要求进行赔偿。

审理中，蔡某申请对系争房屋之租用居住公房使用权价值进行司法评估。2020年7月29日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(下称同信评估)出具《估价报告》，估价结果明确系争房屋于2020年6月24日估价时点之使用权价值为人民币480,000元，该项估价结果未予考虑估价对象未来可能存在之征收、旧改等政策因素而产生额外补偿等对估价对象价值之影响。

综上，蔡某称系争房屋存在征收可能，故系争房屋所处地块房价已大幅上涨，马某毁约行为导致蔡某实际遭受房价损失，蔡某遂以此为由，并支付律师费以委托律师起诉来院。

法院判决：

一、原告蔡某与被告马某于2018年11月1日所签《上海市公有住房承租权转让合同》于本判决生效之日予以终止履行；

二、驳回原告蔡某要求被告马某赔偿房屋差价损失人民币300,000元等其他所有诉讼请求；

三、被告马某于本判决生效之日起十日内补偿原告蔡某人民币20,000元；

四、被告马某于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡某利息损失(自2018年11月12日起、以人民币500,000元、按银行同期贷款利率、计至2018年11月30日止)。

法律法规：

上海市公有住房差价交换办法 

沪府发〔2019〕19号

上海市人民政府关于印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知

各区人民政府，市政府各委、办、局：

现将《上海市公有住房差价交换办法》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

2019年10月8日

办法全文

 

上海市公有住房差价交换办法

第一条（目的和依据）

为了规范公有住房差价交换活动，保障居民基本居住需求，维护公有住房管理秩序，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换（以下称“差价换房”）。

第三条（管理部门）

市房屋行政管理部门是本市差价换房的主管部门。区房屋行政管理部门负责本辖区内差价换房的管理工作，加强对公有住房出租人、区房地产交易中心的指导、监督。

公有住房出租人负责办理差价换房的征询手续。

区房地产交易中心负责本区范围内差价换房交易审核工作。

第四条（原则）

差价换房遵循自住优先、自愿、公平和有偿的原则。

差价换房应当有利于提高公有住房的成套使用。

第五条（差价换房方式）

差价换房可以采取下列方式：

（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；

（二）有偿转让公有住房承租权。

第六条（差价换房方式的适用）

凡纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房，其承租权不得采取本办法第五条第（二）项规定的方式进行差价换房。

第七条（不得差价换房的情形）

下列公有住房不得进行差价换房：

（一）整幢独用的花园住宅，或者差价换房后形成整幢独用花园住宅；

（二）产权不明晰的；

（三）已列入确定的房屋征收范围内的；

（四）已列入旧住房成套改造计划的；

（五）承租人拖欠租金尚未结清的；

（六）承租人在承租房屋内擅自搭建，或者附有违法建筑尚未处理的；

（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；

（八）依法应当由出租人收回的。

第八条（征得利害关系人同意）

公有住房承租人需要差价换房的，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

第九条（对象限制）

差价换房不得造成差价换房双方当事人新的居住困难。

非本市户籍家庭和个人不得通过差价换房取得公有住房承租权。差价换房的户籍管理，按照国家和本市的有关规定执行。

法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权，但市、区人民政府指定的企业除外。

第十条（受让限制）

本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。

本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过本办法第五条第（二）项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权。

本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。

独用成套公有住房为职工住宅（新工房），拆套分配给2户及以上承租人使用，该公有住房承租人为并户后房改售房进行差价换房的，经区房屋行政管理部门审核通过后，可以不受本条第一款、第二款规定的限制。

第十一条（有偿收回承租权）

需要差价换房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申请，由出租人按照有偿退租的方式收回承租权。

第十二条（花园住宅、优秀历史建筑的规定）

对已列入市、区政府确定的花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租人，需要差价换房的，鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得承租权。

非独用成套公有住房，符合相关政策规定，经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策执行。

第十三条（价格）

差价换房的价格由当事人双方协商议定，但按照有偿退租方式收回承租权的，价格由区房屋行政管理部门按照程序选定的房地产估价机构评估确定。

第十四条（合同的订立）

差价换房的当事人应当订立书面合同。

差价换房合同的示范文本由市市场监管局和市房屋管理局联合制定。差价换房的当事人应当使用或者参照示范文本订立合同。

第十五条（征询）

差价换房的转让人应当在订立书面合同前，持《租用居住公房凭证》等材料，书面征询公有住房出租人的意见。

公有住房出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复。不同意差价换房的，应当说明理由。

第十六条（查询）

采取本办法第五条第（二）项规定的方式进行差价换房，受让人应当按照本市相关规定，持身份、户籍和婚姻状况等证明材料，到公有住房所在地的区房地产交易中心查询窗口，申请查询本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下拥有住房（包括公有住房承租权和住房产权）的信息。

第十七条（申请差价换房）

差价换房当事人应当自合同订立之日起15日内，按照下列规定办理差价换房手续：

（一）交换承租权的公有住房在同一区范围内的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理；交换承租权的公有住房不在同一区范围内的，到价格高的公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

（二）有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

第十八条（差价换房应当提交的材料）

差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：

（一）差价换房合同；

（二）租用居住公房凭证；

（三）有效的征询和查询结果书面材料；

（四）本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明；

（五）双方当事人的身份、户籍等证明材料；

（六）双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料。

拆套使用的公有住房承租人，为并户后房改售房进行差价换房的，还应当提交区房屋行政管理部门审核通过的书面材料。

采取本办法第五条第（一）项规定的方式进行差价换房的，无需提交查询结果书面材料。

第十九条（差价换房的审核）

差价换房当事人提交材料齐全的，区房地产交易中心应当予以受理。

区房地产交易中心应当自受理申请之日起5日内，根据差价换房当事人提交的材料，并经区房屋行政管理部门确认，完成相关事项的审核工作。对符合规定条件的，出具《差价换房确认书》；对不符合规定条件的，不予办理，并书面通知差价换房当事人。

第二十条（变更租赁关系）

取得公有住房承租权的当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内，持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明及《差价换房确认书》等有关材料，向出租人申请办理公有住房租赁关系的变更手续，换发《租用居住公房凭证》。

第二十一条（合用部位的使用）

差价换房后，公有住房中的合用部位仍维持原来的使用状况，且不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。

第二十二条（租金的交纳）

差价换房后，取得公有住房承租权的当事人应当按照本市公有住房租金标准相关规定支付租金。

第二十三条（继续承租）

差价换房后，公有住房的权属性质不变。租赁期间，承租人丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定；取得公有住房承租权的当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。

第二十四条（执行公房租金标准的非国有住房）

执行政府规定的公有住房租金标准、由政府授权经营公房的企业代为管理的非国有住房（如由政府代管的私有房产、由政府代理经租的宗教团体房产等），其差价换房的办法，由市房屋行政管理部门另行规定。

第二十五条（施行日期）

本办法自2019年12月1日起施行。1999年印发的《上海市公有住房差价换房试行办法》同时废止。

律师总结：

2019年发布的《上海市公有住房差价交换办法》对公有住房的交易作出了新的规定，同时也将使用权房纳入了限购的范畴。在符合该办法规定的条件下，可以进行交易。此类房屋因性质特殊，容易发生纠纷，建议在购买或者出售时及时向当地房地产管理部门核实清楚有关情况，避免发生不能履行的情况。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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