2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款余额进行了不同程度的调整和个人住房贷款余额上限设置了鲜明的“两条红线”。 为了坚持“房住不炒”的政策，1月21日晚，上海市住房和城乡建设委员会等八部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》来从多个方面为房地产市场降温。1月25日，上海楼市调控组合“法拍房纳入限购”也正式宣布。一波房产政策出台后，楼市降温明显。随着诸多政策的出台，在给楼市降温的过程中，也使得房屋买卖过程中纠纷频繁出现。

案例：

2015年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定原告购买被告所有的上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币412万元(以下所涉币种均为人民币)。合同签订后，原告按约付清了首期房款270万元，2015年10月29日，银行审核通过原告的贷款申请。根据合同约定，双方具备了办理产证过户手续的条件，但被告却以各种理由拒绝办理。为保护原告权益，故请求法院判令：1、被告继续履行合同，立即办理过户手续，将系争房屋过户给原告；2、被告将系争房屋腾退并交付给原告。

被告夏某、李某辩称，合同约定最迟不晚于2015年10月20日办理房产转让过户手续，在办理转让过户手续当日，若原告仍未通过银行的贷款审核，则应当自行筹措第二期房款140万元交付给被告，逾期超过二十日仍未付款的，被告方有权解除合同。合同签订后，原告未在合同约定的期限内向银行办理贷款申请手续，至2015年10月20日，原告也未能按约向被告支付第二期房款并到交易中心办理过户手续，原告逾期支付房款20日后，被告已经在2015年11月10日向原告送达了解约函，要求解除合同。被告售房是为了置换，原告违约已经造成被告巨大经济损失，被告也已经另案起诉要求解除双方合同、原告支付违约金。综上，不同意原告诉讼请求。

法院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，故合法有效，双方均应恪守、按约履行。被告现辩称原告未能在2015年10月20日进交易中心办理过户手续、支付第二期房款，故构成违约、构成合同解除条件，所以不同意继续履行合同。对此，本院认为，综合双方合同约定文义，合同第六条约定双方于2015年10月20日共同进交易中心办理过户手续，如出售方不配合，则购买方可以向其主张违约责任。合同第11约定，订立的补充条款或补充协议与正文条款不一致的，以补充条款为准。而双方关于付款系在合同附件三中的付款协议中体现，故应以附件三约定为准。根据附件三，原告方第二期房价款以银行贷款方式支付，且在所约定工作完成之后7个工作日内，双方共同至交易中心办理产权过户及抵押登记手续，之后银行放款以银行规定或贷款合同约定为准，故2015年10月20日并非原告支付第二期房款的最后期限。根据查明的事实，原告方的贷款申请在2015年10月29日已审批通过，2015年10月30日注明有贷款事宜的《上海市房地产登记申请书》发放，中介公司通知双方2015年11月4日即可进交易中心办理过户手续，此仍在贷款审核之后7个工作日范围内，故原告方并未违约。双方合同仍应继续履行，原告诉讼请求，本院予以支持。

法院判决：

：一、被告夏某、李某继续履行与原告葛某、孙某、葛某某就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》；

二、被告夏某、李某应于本判决生效之日起七日内与原告葛某、孙某、葛某某共同办理上述房屋产权过户至原告葛某、孙某、葛某某名下的手续；

三、原告葛某、孙某、葛某某应于取得上述房屋产权之日起三十日内支付被告夏某、李某房款人民币1,400,000元；

四、被告夏某、李某应于收到原告葛某、孙某、葛某某支付房款人民币1,400,000元之日起七日内迁出、腾清，并将上述房屋交付给原告葛某、孙某、葛某某；

五、原告葛某、孙某、葛某某应于被告夏某、李某迁出上述房屋之日支付被告夏某、李某房款人民币20,000元。

律师分析：

从以上案例可以看出，如果是因为贷款政策收紧导致贷款审批的时间，超过了合同约定的过户时间，一般来说，在办理完毕贷款审批手续后，方可办理过户手续（合同另有约定的除外）。卖家如果以贷款审批慢，超出了合同约定的过户时间为由拒绝履行合同的，很有可能构成违约。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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