在以往作者代理的房地产或园区物业公司的格式合同中，都有类似“逾期不缴纳物业费的，物业公司有权停水、停电”等类似的条款 ，意在约束承租人及时缴纳物业费，但实践中，当承租人确实发生逾期支付物业费的情况下，作为法律顾问，作者也通常建议物业公司要慎用该条款。《民法典》实施后，该条款将不再适用于物业服务合同。

法律依据

《民法典》第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

律师分析

1、《民法典》实施前，虽然没有明确的法律规定物业公司无权断水断电，但根据《合同法》的相关规定，物业服务合同与供水供电合同实际是两种不同的合同，涉及不同的合同当事人，供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。如果承租人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司有停水停电的权利，而非物业公司。

2、《民法典》实施后，明确新增了“物业服务合同”这一项有名合同，同时明确规定物业服务人不得采取断水断电等方式催缴物业费，若以往的物业服务合同中仍有相关条款，也将因违反法律规定而被认定为无效条款。建议相关的物业公司及时修改相应条款，以免出现不必要的麻烦。

3、若有相关的物业公司不知晓《民法典》中关于禁止断水断电等方式催缴物业费的规定而继续实施该措施导致承租人产生经济损失的，物业公司可能存在赔偿承租人经济损失的法律风险。建议相关的物业公司及时修改相应条款，以免出现不必要的麻烦。

4、此外，现行有效的《物业管理条例》第四十四条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。因此，即便物业服务企业接受委托代收前款费用的，也不得向业主收取手续费等额外费用。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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