立约定金也称订约定金，是指合同当事人为确保合同订立，依据双方当事人的约定，在合同订立前，由一方当事人按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。

案例：

上海市东汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在周某、马某名下。国堃房地产经纪有限公司工作人员刘吉燕了解到被告出租房屋信息后电话联系被告，向被告表明其身份，并与被告约定看房时间。2020年3月1日，原告在刘吉燕陪同下，至系争房屋内查看。当日，原告向被告支付定金13,000元，被告出具收据，明确收到原告支付的13,000元，“上述款项系程某(承租人)用于承租上海市虹口区东汉阳路300弄1#02室的定金。若双方有一方违约，违约款为￥13000元(壹万叁仟元)整(除疫情和不可抗拒因素)此房不能再租给其他客户”。3月8日，原告在刘燕等陪同下至被告家中协商合同签订事宜，但双方未能签署房屋租赁合同。3月9日，被告发送微信给原告“这个定金是3月1日收的，3月7日签合同，3月10日起租履行，由于中介捣乱，无法进行，所以我来问你，租与不租？你和中介商量下，怎么处理？我不会付她佣金。”“你签了当然要付她佣金，你们商量好告诉我，3月15日前不来租(住)那是你们违约，定金有时效性，我不可能等一个月吧。你尽快定下来告诉我，或者你报警吧。”“我和你发生关系，不与中介联系”3月13日，被告向原告发送微信，称愿意将东汉阳路XXX弄XXX号XXX室，每月租金13,500元，租期为2020年3月16日至2021年3月15日出租给原告，要求原告于3月15日前入住，若不入住，视为违约，放弃定金。原告回复称稍后再约时间沟通。3月22日，原告向被告发送微信表示要求见面，但未有具体时间地点。3月25日，被告与案外人就某某签订租赁合同，现房屋由案外人居住使用。

2020年3月7日，刘燕发送微信给被告“但是你允许我带客户看房子，链家会不收你钱，他们50%一分也不会少。我这样把你找好客户，你们自己有联系方式了，就可以这样对我。没有中介费怎么签合同，我不可能自己贴。你早说不付中介费我就不会带客户来看你家房子，还这么多的事。”被告回复“程小姐会付的，她找你租房，我又没有！”3月8日，被告发送微信给刘吉燕“当时我和你同事也讲过，不付中介费。你没听见吗？这么这样！”刘吉燕回复“他没有跟我说过”。被告回复“你在旁边听见的。你还说链家中介费高，我说我跟他们讲过，不付的，愿意带来看”。

原告程某向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金人民币(以下币种同)26,000元；2、本案诉讼费由被告承担。

法院认为：

原告为租赁房屋向被告支付定金，定金支付当日双方并未订立房屋租赁合同。之后，虽经协商，但双方仍未就相关租赁事宜达成一致。根据庭审查明事实，双方主要争议在于中介费负担问题。对于中介费，中介人员在与被告沟通联系看房时已表明身份，之后看房、签约等均有中介人员陪同参与，被告虽称其事先已言明不承担中介费，但其提交是证明不足以证明其主张。中介费的负担属原、被告可协商事项，现因中介费负担问题导致双方未能签订租赁合同，不可归责于原、被告任一方。被告事后于3月25日将房屋另行出租给他人，此前其于3月13日向原告发送的微信仅系其单方出租的意向，但最终双方未签订合同，故原告未按被告通知事项履行，不构成违约；被告在双方未能签订合同的情况下另行出租房屋，亦不构成违约。综上，对于原告支付的定金，被告应予返还，但原告另行要求双倍返还部分，本院不予支持。

判决如下：

被告周某于本判决生效之日起十日内返还原告程某定金13,000元

二审法院认为：

立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱，给付定金的一方当事人拒绝订立合同的，将丧失定金；如果接受定金的一方当事人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，根据一、二审查明的事实，双方未能签订租赁合同的原因是对于中介费的负担未能达成一致，一审法院据此认定双方均不构成违约，程某支付的定金周某应予返还，本院予以认同。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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