在民法典实施以前，租赁合同的权利义务主要受《合同法》中的第十三章租赁合同编的约束，合同法中约定了承租人的优先购买权，但优先承租权的设立仍然须来自于双方的合意，是一种意定的权利，但民法典实施后，优先承租权将成为承租人的法定权利。

法律依据

《民法典》第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

经典案例

（2019）闽民申5366号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）:邹某某。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:赵某某。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）:福州市仓山区某刻印店。

再审申请人邹某某因与被申请人赵某某、福州市仓山区某刻印店房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终3835号民事判决，向本院申请再审。

本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

邹某某申请再审称:二审判决曲解优先承租权概念，否认优先承租权系财产租赁关系中的惯例，不支持邹丽惠关于优先承租权的主张，违背客观事实和法律规定。

一、二审判决认定事实和适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条  第（一）（六）项 之规定申请再审，请求依法撤销一、二审判决，改判支持邹某某的诉讼请求。

本院经审查认为，《中华人民共和国民法总则》第五条 规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”

本案中，邹某某与赵某某于2008年5月25日签订的《租赁合同》中明确约定案涉店面的租赁期限五年，自2008年7月1日起至2013年6月30日止，租赁期满如需继续承租，邹某某应提前一个月与赵某某协商，双方延长租赁期限或另签订租赁协议。

但案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成一致意见，赵某某明确表示不愿将案涉店面继续租赁给邹某某使用，双方之间的租赁合同依约终止。

案涉《租赁合同》中双方未约定邹某某享有优先承租权，邹某某诉请认定赵某某侵犯邹某某优先承租权，于法无据，故一、二审判决对此不予支持，认定事实清楚，适用法律正确。

另，邹某某在申请再审期间提供的执行笔录等相关材料不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条 第（一）项 规定的情形。

因此，邹某某的申请再审理由不能成立，不予采纳。

综上，邹某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条 规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条 第一款 、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:

驳回邹某某的再审申请。

律师分析

1、上述案例就是因为双方在租赁协议中没有明确约定优先承租权导致败诉的案例；但2021年1月1日起，民法典生效后，即便租赁协议没有明确约定优先承租权，承租人也可以依据法定的优先承租权向出租人主张权利；

2、优先承租权主要可以从以下四个方面理解：

（1）合法有效的租赁关系是优先承租权产生的前提。

（2）到期出租人应继续出租该房屋。如果出租人到期收回房屋、不继续出租房屋，承租人的优先承租权无从谈起。

（3）为了保障相对人的利益，优先权必须在同等条件下才能行使。至于“同等条件”是等同于“价格等同”，还是应包括价格以外的其他因素，如租期、租金支付方式、用途、期限等，需要在民法典实施后通过司法解释等方式进行明确界定，以保障优先承租权的有效适用。

（4）承租人须在合理期限内主张。为保护出租人和第三人的合法权益，承租人优先承租权的行使应存在时间限制。同时，为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应在合理期限内通知承租人，如果承租人收到通知后在合理期限内没有作出答复，则视为放弃优先承租权。目前民法典还未就合理期限作出明确规定，有待相关司法解释的出台。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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