商品房预售合同登记备案的利与弊
开发商预售商品房,不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”
可见,预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件,未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的成立。那么,预售合同登记备案是否作为合同生效的条件,对当事人有什么影响呢?
如果预售合同不将登记备案约定为合同成立的要件时,预售合同签订后,任一方不履行义务,另一方可以追究对方的违约责任。此时,对购房人来说,不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失,也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然,这赋予了购房人更大自主权。
如果预售合同将登记备案约定为合同成立的要件,则合同签订后,任一方以合同没有登记而主张合同无效,承担合同无效的责任。根据法律规定,合同备案登记的效力,在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。如果开发商在签订预售合同后,又擅自将房屋出售给他方时,购房人可用登记备案的预售合同对抗开发商的出售行为,可以依法请求法院裁定其行为无效。显然,不经办理登记备案的预售合同存在更大的风险。
综上,是否将预售合同备案约定为预售合同成立的必要条件,各有利弊,当事人根据自己的情况,可以选择确定。
附:相关案例
廖某某与信阳某某置业有限公司买卖合同纠纷上诉案
河南省信阳市中级人民法院
民事判决书
(2017)豫15民终792号
上诉人(原审原告):廖某某。
委托诉讼代理人:郝振勇,北京市英政律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):信阳某某置业有限公司。。
法定代表人:王某某,公司负责人。
委托诉讼代理人:李家刚,河南言理律师事务所律师。
上诉人廖某某因与被上诉人信阳某某置业有限公司(以下简称某某公司)买卖合同纠纷一案,不服信阳市平桥区人民法院(2016)豫1503民初4102号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人廖某某的委托诉讼代理人郝振勇、被上诉人某某公司的委托诉讼代理人李家刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
廖某某上诉请求:1、请求撤销一审判决,改判支持上诉人在一审中的诉讼请求;2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1、上诉人与被上诉人在2011年4月23日达成购房意向,2012年6月4日签订《房屋认购合同》,被上诉人未告知上诉人不能办理产权证书的事实,更不知道被上诉人未取得预售许可证,被上诉人的行为违反了法律的禁止性规定,双方签订的合同应属无效合同,一审将被上诉人不能办理相关产权证书的原因归结为不可抗力是错误的;2、根据相关法律及司法解释,办理产权证书的期限届满超过一年,出于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
某某公司答辩称:一审判决符合我国法律规定,符合国家的政策规定,应予维持。
一审法院认定事实:原被告双方于2011年4月23日达成意向购房协议,即原告购买被告开发的府前名苑小区住宅一套。当天原告向被告某某公司交纳了部分购房款49067元,双方并在2012年6月4日,正式签订了《房屋认购合同》,该合同约定,原告自愿认购出卖人(指被告)开发的位于上天梯府前茗苑小区2栋楼2单元6层604号房屋,建筑面积85.8平米,单价1057.55元/平米,总房款90737元,出卖人应当在2012年6月4日前将本商品房交付买受人(指原告)使用。同时还约定,买受人首付款为49067元,预留10000元,待出卖人为买受人办理了产权证时付清。在签订合同的当天原告又向被告支付剩余房款31670元,原告共计向被告交纳购房款80737元。某某公司也向原告交付了住房钥匙,并把该房屋交付给原告。同时,在领取钥匙时,原告又向被告交纳了水电等附属设施费6400元。另查明,原被告双方在购房合同中约定“买受人首付款为80737元,预留10000元待出卖人为买受人办理产权证时付清”,但双方并未约定具体的办理产权证书期限。自2012年6月4日双方签订房屋认购合同至今,被告没有为原告办理房屋产权证书。还查明,上天梯管理区是通过招商引资引进某某公司入驻上天梯进行房地产开发,上天梯管理区是依据中共信阳市委办公室(会议纪要)信办文(2008)40号文件,在2010年3月1日与某某公司签订了《上天梯管理区府前茗苑项目投资开发协议》,现某某公司按照该开发协议依次进行投资开发并销售。某某公司在与购房者签订“认购协议书”时,某某公司都告知购房者,购房者也都知道,建房的手续及土地使用证等手续,由上天梯管理区会同某某公司都在协调办理中,在规定的期间内应该可以办理完毕。上天梯管理区与某某公司签订的合作开发协议,该协议第四条约定:“甲方(指上天梯管理区)承诺从协议签订之日起240日内完成该块国有土地报批手续,并完成挂牌程序,使乙方(指某某公司)依法取得国有土地使用证”。由于市政府建设用地指标不够,因此,上天梯管理区没有按照开发协议的约定,使某某公司在规定的期限内无法取得该宗土地的国有土地使用证,导致某某公司无法办理商品房预售许可证。现某某公司的房屋已出售数百套,跟原告状况一样,都无法办理房产证。现该宗土地的使用证正在协调办理之中。
一审法院认为:原、被告双方于2012年6月4日签订的《房屋认购合同》是双方真实的意思表示,且没有违背法律强制性规定、限制性规范,也不损害国家利益和社会公共利益,是合法有效的,双方均应依约履行,应予维护。参照《城市房地产开发经营管理条例》以及通常交易习惯,被告应该在房屋交付后一年内协助原告办理房屋产权证。但被告某某公司至今没有为原告办理房产权属证,是由于有客观原因及不可抗力导致商品房预售许可证无法办理,并不是因为某某公司的自身原因导致原告无法办理房屋产权证。同时,双方也没有约定以此可以解除双方签订合同、或导致该合同无效。开发商协助购房者如期办理房产证乃属天经地义,是不可推卸的责任,被告某某公司无论是什么原因,在房屋交付一年内,未绐原告办理房产权属证书,被告某某公司应承担相应的违约责任,但其违约行为也不足以解除合同,故原告廖某某要求解除合同,返还初装费6400元以及双倍赔偿损失161474元的诉讼请求,法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告廖某某的诉讼请求。本案诉讼费3660元,由原告廖某某承担。
二审期间,被上诉人提交信阳市上天梯管理区办公室《关于成立协调解决弘居遗留问题领导小组的通知》和《主任办公会议纪要》一份,证明未办理产权证书的原因不在被上诉人,且当地政府部门正在积极协调办理产权证书。上诉人对该证据质证称,形式上不能作为证据使用,办理产权证书应该县级以上的部门,作出会议纪要的部门不清楚是什么部门,而且两份文件是被上诉人与第三方的法律关系,与本案无关,对两份文件的真实性也有异议。由于被上诉人提交的两份文件是复印件,二审庭审后,经过本院核实,该两份文件为真实的。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为,2012年6月4日,上诉人与被上诉人某某公司签订《房屋认购合同》以后,上诉人按照合同约定,扣除1万元后,将剩余房款支付完毕,被上诉人某某公司也将房屋交付给上诉人,双方签订合同已经实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效,不予支持。故上诉人在双方合同已经实际履行的情况下,以房屋未办理相关登记备案为由,请求确认双方合同无效的请求,没有法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3660元,由上诉人廖某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宏
代理审判员 朱永超
代理审判员 付 巍
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 彭仲秋
本文作者:马良君,上海骥路律所创始合伙人、律师
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