《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

那么，如何判断“说明和允诺具体确定”呢？

一般情况下，对商品房的配套学校的说明，对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明，对商品房共用部分、各组成部分质量、功能的承诺，对商品房外墙或共用部分装饰的宣传，对购房者提供优惠条件的承诺，等等，都属于“具体明确”。

马良君律师认为，一般来说，为了增强诱惑力，广告用语往往带有许多修辞色彩，不会是规范严谨的合同用语，因此，对具体明确的把握不宜过严，只要按照一般人的理解，承诺的主要内容确定即可，而不宜对相关细节加以确定。

附：相关案例

戴某某、施某某与上海某某房地产开发经营有限公司

商品房预售合同纠纷案

上海市闵行区人民法院

民事判决书

(2016)沪0112民初22910号

原告：戴某某。原告：施某某。被告：上海某某房地产开发经营有限公司。法定代表人：萧某某，总经理。委托诉讼代理人：潘轶，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：程安卿，上海市光大律师事务所律师。原告戴某某、施某某与被告上海某某房地产开发经营有限公司(以下简称某某公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某某、施某某、被告上海某某房地产开发经营有限公司之委托诉讼代理人潘轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴某某、施某某向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿2万元(以下币种相同)。其主张的事实和理由：被告系闵行区某某路500弄“某某水岸”楼盘的开发商和销售商，在销售楼盘时，以华东师范大学附属紫竹幼儿园、紫竹小学和华东师大附属中学等系楼盘配套教育设施作为卖点，通过电视、楼书等广告方式进行宣传。2013年4月20日，原告在收到前述广告宣传后，与被告签订《上海市商品房预售合同》，购买闵行区紫龙路XXX弄XXX号XXX室房屋。同年7月，原告付清所有房款。2014年6月22日，被告向原告交付上述房屋。原告入住后，通过教育部门公开信息查询，发现上述学校并非被告所称的该小区配套教育设施。原告认为，被告通过电视广告对房产销售作宣传，相关对口学校内容应视为要约，作为双方合同的约定内容。现被告无法履行合同义务，应承担违约责任。被告某某公司辩称，不同意诉讼请求。上述广告仅一分钟时间，不可能人人看见。开发商仅对小区红线范围内的规划负责，原告作为买房人，对教育设施是否与小区配套的问题，应向教育部门询问，且原告也不能证明因该宣传受到了实质影响，故对原告主张因被告虚假宣传导致损失的事实持有异议。此外，原告起诉距被告交房时间已逾二年，超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告提供的证据均与原件一致，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，原告戴某某、施某某(作为买方，签约乙方)与被告某某公司(作为卖方，签约甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市闵行区某某路500弄《某某水岸丽苑》92号14层1702室房屋，总房价款暂定1,896,065元；甲方承诺在2014年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产权)，乙方有权单方面解除本合同；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署该合同规定的《房屋交接书》；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)等内容。2014年6月22日原、被告交接上述房屋。2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出沪工商闵案处字[2014]第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，载明如下内容：……违法事实一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，某某公司为推广其在闵行区某某镇开发的某某水岸楼盘，与上海融东文化传播有限公司(以下简称融东公司)签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由某某公司支付79,120元的广告费，融东公司按照某某公司的要求，负责制作并在上海教育电视台《今日房产》栏目投放1期某某水岸的电视广告。2013年2月28日，融东公司在制作完广告样稿并经某某公司审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的上海教育电视台《今日房产》栏目为某某公司发布一则某某水岸的看房专题电视广告。该某某水岸看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“某某水岸的置业顾问诸德俊说：那同时呢某某集团看中的紫竹版块的一个三大块的特点。主持人：哦。置业顾问：一个就是教育，一个就是科技，还有就是生态。主持人：嗯。置业顾问：教育呢，我们这边有闵行大学城，其中包括了华师大和上海交通大学。这边呢我可以带你到那边去参观一下。主持人：好的。置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的一个华师大和交大两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是华师大附属幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套？置业顾问：对，是的。那再往南走呢就是我们刚才提到的一个紫竹科技园区。主持人：紫竹科技园区。置业顾问：里面主要是包括的一些世界500强企业，包括可口可乐呀、微软呀、基因科技等等这些知名的企业。主持人：对。真是这些名字听起来如雷贯耳。销售商：对，是的。”该某某水岸看房专题广告，某某公司和融东公司约定在2013年2月28日当天的《今日房产》看房专题播出一期，已经播放完毕。在该看房专题电视广告中明确出现了“某某水岸的配套幼儿园、小学是华师大附属幼儿园、小学”的表述。根据上海市闵行区教育局提供的证明材料，某某公司开发的某某水岸楼盘，其配套的幼儿园是上海市闵行区吴泾第三幼儿园，配套的小学是景东小学，与某某公司宣称的某某水岸楼盘配套的是华师大附属幼儿园、小学的事实不符……违法事实二、当事人发布违规房地产广告……。涉案小区销售阶段，某某公司在其发布的《某某水岸》楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。‘某某水岸’让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学。华东师大紫竹基础教育园区，包括华东师范大学附属紫竹幼儿园、华东师大附属紫竹小学、华东师大二附中附属初中、华东师大二附中(紫竹校区)。园区落户国家级高科技园区腹地，毗邻华东师范大学闵行校区和闵行区教师进修学院。2011年9月1日华东师大附属紫竹小学开学，2011年11月15日华东师大附属紫竹幼儿园欢乐开园，初中和高中部分也将陆续开办。有华东师范大学优秀的教师队伍和管理团队、以华东师大强大的专业优势为支撑，引领闵行基础教育发展，具备一流的教育理念，一流的师资队伍、一流的管理水平、一流的教育质量、一流的校舍设施。名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”某某水岸楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区吴泾第三幼儿园及景东小学。2016年5月原告以诉称理由诉至本院，经诉前调解未果。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为华师大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故被告在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。被告在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与被告对外宣传的内容不符，被告在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。但原告未提供其他证据材料证明其实际损失是多少，本院综合本案实际情况，酌情确定被告应当承担的违约金数额为1万元。原、被告交接房屋属于履行合同的行为，至少应从此时点之后起算诉讼时效期间，该时点距原告向本院主张权利的时点未逾二年，被告辩称本案讼争超出诉讼时效之理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原告的诉请金额可以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条的规定，判决如下：被告上海某某房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴某某、施某某违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元(已减半收取)，由原告戴某某、施某某负担75元，被告上海某某房地产开发经营有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　王静波

二〇一六年九月二十六日

书记员　　叶岚莹

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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