合同的法定解除，指当出现法律上的原因时，合同当事人可依法行使解除权。根据合同法的规定，合同法定解除的情形包括：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

商品房买卖合同的法定解除也应当符合合同法对合同解除的规定，具体而言，包括以下情形：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同

3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以解除合同；

4、房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以解除合同；

5、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以解除合同；

6、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。

7、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以解除合同；

8、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同。

附：相关案例

刘某某与王某某房屋买卖合同纠纷上诉案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2016)京02民终8851号

上诉人（原审原告）:刘某某。

委托诉讼代理人:丁光伟，北京市京师律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:王某某。

委托诉讼代理人:赵某某（王某某之母）。

委托诉讼代理人:刘芬，北京尚孚律师事务所律师。

原审第三人:北京某某房地产经纪有限公司。

法定代表人:吴某，董事长。

委托诉讼代理人:张某某。

委托诉讼代理人:郑某某。

上诉人刘某某因与上诉人王某某、原审第三人北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第17286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求:撤销原判第三项，改判在30万的基础上再增加633000元违约金。事实和理由:一审判决的违约金数额不足以弥补我的损失。损失包括两年半以来租房支付的租金损失、由于王某某的违约行为导致的巨大的诉讼费用，为此错失购房机会以及占用已付房款造成的损失，故要求在一审判决基础上增加违约金数额。

王某某上诉请求:撤销原判，不同意刘某某全部诉讼请求。事实和理由:我卖房是由于急用钱，一房二卖是有原因的，房屋已经卖给赵璐，刘某某应该及时与我协商解除合同事宜，现刘某某已经丧失合同解除权，且由于刘某某没有及时与我协商，造成我也有巨大损失，故不同意刘某某的诉讼请求。

某某公司述称:同意原判。

刘某某向一审法院起诉请求:1.解除我与王某某于2013年5月6日签订的房产认购合同，并要求王某某返还我购房款1107000元；2.王某某支付我违约金1051400元；3.王某某支付我购房中介费25704元；4.王某某赔偿我空调损失5150元；5.王某某支付我评估费9225元。

一审法院认定事实:2013年5月6日，刘某某（买受人、乙方）与王某某（出卖人、甲方）及某某公司（见证方、丙方）签订了《房产认购合同》，约定，甲方出售房产坐落于北京市房山区长阳镇（长阳镇起步区1号地）A地块半岛家园03地块×＃住宅楼×层×单元×号（以下简称诉争房屋），权属性质为商品房，房屋成交价为1757000元。其中第七条违约责任第二款约定:自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续（出现违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行的装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。同时，违约方还应向丙方支付本合同中议定成交价2.2%的居间服务费。该合同同时约定了各方的其他权利义务。该合同签订后，各方开始履行各自义务。刘某某先后向王某某支付了购房定金10000元、购房首付款897000元、购房款200000元，向某某公司支付了中介费25704元、房屋交验费200元。2013年5月11日，刘某某与王某某在《房屋交割清单》上均签字捺印确认“对上述情况，乙方（刘某某）经验收，认为符合房屋交验条件，物品齐全，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完毕，同意接收”。后刘某某购买了空调三台，并放置在诉争房屋内。2014年3月4日，刘某某与王某某的母亲赵某某在诉争房屋处发生争执，北京市公安局房山分局长阳派出所出警处理并出具了出警单，载明简要案情为:刘某某从赵某某处购买长阳半岛小区1-2-1101号房产，说赵某某想违约，将房门打开。2014年3月9日，王某某与赵璐签订《商品房买卖合同》，约定王某某将诉争房屋出售给赵璐。合同签订后，王某某将诉争房屋交付给赵璐。2014年5月，刘某某以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，北京市房山区人民法院于2014年6月10日作出（2014）房民初字第4279号民事判决书，判令刘某某、王某某与某某公司于2013年5月6日签订的《房产认购合同》真实有效。2014年8月，刘某某以排除妨害纠纷为由诉至法院，北京市房山区人民法院于2014年11月25日作出（2014）房民初字第11553号民事判决书，判令王某某、赵璐于判决生效后30日内将诉争房屋腾退后归还刘某某。赵璐不服上诉。2015年2月19日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第01924号民事判决书，撤销（2014）房民初字第11553号民事判决第一项、第二项，驳回刘某某的全部诉讼请求。

刘某某于2015年4月27日向北京市房山区人民法院提出诉讼保全申请，要求对本案诉争房屋即位于北京市房山区祥云街×号院×号楼×单元×号房屋进行诉讼保全，并由刘润刚作为担保人，提供刘润刚所有的位于大兴区宏大北园×号楼×层×单元×的房屋作为财产担保。2015年4月29日，北京市房山区人民法院作出（2015）房民初字第07400号-1民事裁定书对王某某购买的位于北京市房山区祥云街×号院×号楼×单元×号房屋进行了预查封。

审理中，刘某某申请对涉诉房屋的当前市场价值进行评估，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司于2016年6月7日作出《估价报告书》，显示估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币269万。

上述事实，有各方当事人陈述、房产认购合同、购房款收条、中介费收据、房屋交割清单、商品房买卖合同、（2014）房民初字第4279号民事判决书、（2014）房民初字第11553号民事判决书、（2015）二中民终字第01924号民事判决书、评估报告书、评估费票据等证据在案佐证。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某某与王某某签订的《房产认购合同》已经法院生效判决认定真实有效，但王某某在与刘某某签订《房产认购合同》后，又将诉争房屋卖与赵璐，致使刘某某《房产认购合同》目的无法实现，王某某已构成违约，应按合同约定承担违约责任。现刘某某要求解除双方签订的《房产认购合同》，并要求王某某返还已付购房款、支付违约金的诉求符合法律规定，法院予以支持。关于违约金的数额问题，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院提高或降低违约金的权力。故法院结合本案中刘某某、王某某履行合同的情况、王某某的过错程度、刘某某的实际损失、刘某某的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。刘某某要求王某某支付购房中介费25704元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。王某某辩称刘某某、某某公司存在违约行为，缺乏依据，法院不予采信。王某某擅自处分刘某某的物品，且称原物已不存在即无法返还，对此应承担赔偿责任，具体数额法院依法酌情予以确定。王某某称该项诉讼请求违反了一事不再理的原则，因刘某某不再坚持返还原物而要求损失赔偿，不属于“一事”的范畴，故对王某某的抗辩意见法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，于2016年8月判决:一、解除刘某某与王某某于二○一三年五月六日签订的《房产认购合同》；二、王某某于判决生效后十日内返还刘某某已付购房款一百一十万七千元；三、王某某于判决生效后十日内支付原告刘某某违约金三十万元；四、王某某于判决生效后十日内支付刘某某中介费二万五千七百零四元；五、王某某于判决生效后十日内赔偿刘某某财产损失三千五百元；六、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条　之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。根据人民法院已生效判决的认定，刘某某与王某某就诉争房屋签订的《房产认购合同》合法有效，双方均应依约履行。但由于王某某在合同履行过程中存在一房二卖的违约行为，导致诉争房屋现被案外人赵璐占有使用，进而使得王某某与刘某某之间的上述合同无法继续履行，刘某某签订合同的购房目的无法实现，现刘某某要求解除上述合同，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王某某应在合同解除后，将刘某某已支付的购房款返还刘某某，并承担相应的违约责任。王某某主张刘某某未及时向其主张权利，已经丧失合同解除权的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金数额问题，原审法院判决根据双方履行合同的情况、王某某的过错程度、刘某某的实际损失及预期利益等因素酌情确认违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。刘某某要求增加违约金数额的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。关于刘某某已向某某公司支付的中介费25704元，根据双方合同约定，应由违约方承担，故刘某某要求王某某给付其已交纳的中介费，本院予以支持。关于刘某某主张的其放置在诉争房屋内物品的财产损失，由于王某某主张原物已不存在，原审法院判决酌情确定财产损失数额亦无不妥，本院对此亦不持异议。王某某上诉主张由于刘某某未及时向其主张违约责任导致王某某亦存在损失，故不同意退还已付购房款、不同意支付违约金、中介费及财产损失的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。王某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条　第一款　第一项　之规定，本院判决如下:

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由王某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

评估费9225元，由王某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费30033元，由刘某某负担10130元（已交纳），由王某某负担19903元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长陈雨菡

审判员李珊

审判员姚颖

二〇一六年十月三十一日

书记员刘佳

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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