在签订房屋买卖合同后，出卖人有义务依据合同的约定和法律的规定向买受人交付房屋。交付是指房屋占有及使用的交付，不代表房屋所有权的转移。

一、交付的时间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此，如果合同没有特别约定，“转移占有”就是“交付使用”，即通常所说的“交钥匙”。

二、交付的方式

房屋的交付不限于现实交付，还可以简易交付、占有改定、指示交付。

三、交付的意义

1、确定房屋毁损、灭失风险承担者。根据法律规定，房屋毁损、灭失风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

2、确定孳息的归属。如果房屋在转让过程中处于出租状态，则在交付前产生的孳息属于出卖人所有，在交付之后产生的孳息属于买受人所有，但买卖双方另有约定的除外。

3、确定违约责任的承担

除合同双方另有约定外，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月内仍未履行，买受人可请求解除合同。

如双方在合同中约定了交房时间及违约责任，则出卖人迟延交房的，买受人可依约向出卖人主张违约责任。

附：相关案例

杨某某等诉武汉某投资发展有限公司等房屋买卖合同纠纷案

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2017)鄂01民终1071号

上诉人（原审原告）：杨某某。

委托代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：黄某某。

委托代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：武汉某投资发展有限公司。

法定代表人：洪某某，董事长。

委托代理人：万某某，公司职员。

原审被告：某某地产集团武汉有限公司。

法定代表人：洪某某，董事长。

委托代理人：万某某，公司职员。

上诉人杨某某、黄某某因与被上诉人武汉某投资发展有限公司（以下简称某某公司）、原审被告某某地产集团武汉有限公司（以下简称某某武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨某某、黄某某的委托代理人李航，被上诉人某某公司、原审被告某某武汉公司的委托代理人万某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人杨某某、黄某某上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定“2016年6月27日”之前，涉案房屋未达到合同约定的交房条件，某某公司应按约定支付逾期交房违约金。但一审未按合同约定的违约金计算标准，而是以某某公司已提供临时用电为由，酌定调减违约金，没有事实和法律依据。二、双方合同约定某某公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，虽然未约定该时间具体是哪一天，但合同第九条明确约定了商品房的交房使用日期，即2015年6月30日前，某某公司应于2015年9月28日前完成房地产初始登记，其在该期限前没有办理完成房地产初始登记，且杨某某、黄某某未收房系某某公司不具备交房条件，故某某公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审认为杨某某、黄某某至今未办理交房手续，上述条件不成就，故对杨某某、黄某某主张逾期办证违约金的请求不予支持是错误的。

被上诉人某某公司辩称，其已经取得验收备案证，且于2015年7月公告时具备使用功能，杨某某、黄某某没有缴纳维修基金，不接受房屋，损失扩大部分由杨某某、黄某某自行承担。某某公司已经完成初始登记，具备办理房产证条件，对延迟办理房产证合同没有约定，不能适用不能办理房产证的违约标准，杨某某、黄某某要求逾期办证的违约金不应得到支持。

原审被告某某武汉公司陈述，此案与某某武汉公司无关，某某武汉公司不承担任何责任。

杨某某、黄某某向一审法院起诉请求：某某公司、某某武汉公司共同支付逾期交房违约金79497元（1095000×2÷10000×363天）；支付逾期办理房地产权属证书的违约金10950.00元（1095000元×1%）。承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年1月17日，杨某某、黄某某与某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》。房屋坐落于武汉某某二期小区第9幢27层2号房屋。其中合同第九条约定某某公司应当在2015年6月30日前将符合约定8项交付条件的商品房交付买受人使用。第九条第三款载明供电、给水、排水等设施按要求设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。如果逾期交房，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，某某公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十条约定买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十六条约定某某公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因某某公司的责任造成不能办理房地产权属证书，某某公司应按照已付房价款的1%支付违约金。杨某某、黄某某已向某某公司支付全部购房款1095000元，但至今未办理交房手续。现小区更名为武汉恒大首府小区。

2016年6月27日，供电部门完成了武汉某某小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。

某某武汉公司不是合同当事人，杨某某、黄某某未举证证明某某武汉公司应承担某某公司有关合同权利义务。

一审法院认为：杨某某、黄某某与某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。杨某某、黄某某已按约支付了全部购房款。某某公司应按照合同约定履行按期交房义务和办理房地产权属证书。

关于某某公司是否按照合同约定履行了按期交房义务，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3款和第5款的约定。第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。某某公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第九条第5款约定：“供电：于2015年6月30日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，案涉房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”首先应对合同约定的“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，本案中的《商品房买卖合同》系某某公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上，2016年6月27日之前，涉案房屋未达到合同约定交付条件，某某公司逾期交房的事实成立，应按约支付逾期交房违约金。但考虑到2016年6月27日前某某公司为住户提供临时用电的事实，一审法院酌定某某公司支付逾期交房违约金31798.8元。合同第十六条约定某某公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因某某公司的责任造成不能办理房地产权属证书，某某公司应按照已付房价款的1%支付违约金。杨某某、黄某某至今未办理交房手续，上述条件未成就，故对其主张逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求不予支持。

某某武汉公司不是合同当事人，在本案中不应承担责任。故对杨某某、黄某某主张某某武汉公司与某某公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉某投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付杨某某、黄某某逾期交房违约金31798.8元。二、驳回杨某某、黄某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2062元,由杨某某、黄某某负担102元，武汉某投资发展有限公司负担1960元。

二审期间,某某公司提供武汉市房产交易登记发证中心填发日期为2016年2月29日的武汉市房屋初始登记证明，拟证明某某公司办理完涉案房屋房地产初始登记。杨某某、黄某某认可该证据的真实性，但未能在2015年6月30日起90日内办理登记，不能达到证明目的。某某武汉公司同意某某公司的证明目的。本院认为，某某公司提供的该证据系房产登记机关颁发的，且杨某某、黄某某认可该证据的真实性，本院予以采信。

经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，2016年2月29日某某公司取得武汉市房产交易登记发证中心填发的涉案房屋的武汉市房屋初始登记证明。

本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。

关于涉案房屋何时具备合同约定的交房条件以及某某公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，杨某某、黄某某按合同约定支付了购房款，应当享有合同约定的权利。某某公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定某某公司此时才具备房屋交付使用条件，超出合同约定的2015年6月30日前的交房时间，逾期交房363天。对此，某某公司应承担逾期交房的违约责任，双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金），杨某某、黄某某有权主张某某公司依约承担逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审中，某某公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以调整，一审根据本案具体情况以及杨某某、黄某某未提供相应证据证明其实际损失的情况下，对逾期交房违约金予以适当调低，该酌定属于一审法院合理行使自由裁量权的范围，有事实和法律依据，本院予以维持。杨某某、黄某某上诉主张某某公司按合同约定的计算标准支付违约金的上诉理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。

关于某某公司是否承担逾期办理房地产初始登记的违约金的问题。双方签订的合同第十六条对产权登记以及逾期办证违约金作出的明确约定，该条款约定“商品房交付使用之日”，应理解为具备合同约定的交房条件之日，即2016年6月27日。鉴于某某公司已于2016年2月29日办理完涉案房屋的初始登记，未逾期办证，不具有逾期办证承担违约责任的情形。杨某某、黄某某上诉主张某某公司支付逾期办理房地产权属证书违约金的理由，本院不予支持。

综上所述，杨某某、黄某某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2062元，由杨某某、黄某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　童　新

审判员　申　斌

审判员　叶玉宝

审判员　余小乔

审判员　张　红

二〇一七年四月五日

书记员　张　博

书记员　宋　飞

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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