在房屋买卖过程中，买方有时会遭遇到这样的情况，即出卖人的房屋上设有抵押权、租赁权，或者存在承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、原售房单位的优先购买权、典权人典物留买权等。那么，遭遇此种情况，作为买受人，如何保护自己的合法权益呢？

房屋买卖是典型的有偿合同，出卖人当然要对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。

所谓房屋权利瑕疵责任，是指第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利，因第三人向出卖人主张权利，致使买受人受到损害，此时出卖人就应承担房屋权利瑕疵责任。 上述买受人可能遭遇的情况都属于房屋权利瑕疵，出卖人都需要依法承担责任。

要想出卖人主张房屋权利瑕疵责任，需符合以下条件：

1、权利瑕疵在房屋买卖合同成立时即存在；

2、买受人不知道或不应当知道有权利瑕疵的存在；

3、房屋买卖合同成立后，交付前，权利瑕疵仍未除去。

出现房屋权利瑕疵时，买受人可以根据不同的情况，采取不同措施以保护自己的合法权益：

1、设有抵押权

买受人可以中止支付购房款，要求出卖人解除抵押，否则，买受人可解除合同，依法主张出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、第三人享有优先购买权

买受人可以中止支付购房款，要求出卖人去除瑕疵或提供担保；如房屋无法交付，则依法要求出卖人承担违约责任。

3、承租人享有租赁权

买受人可以中止支付购房款，要求出卖人去除瑕疵或提供担保，否则，要求出卖人承担违约责任。

附1：法律依据

中华人民共和国民法通则

第七十八条　财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。中华人民共和国担保法

第四十一条　当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条　办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

附2：相关案例

北京某房地产开发有限公司上诉季某某等

商品房预售合同纠纷案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2016)京02民终6989号

上诉人（原审被告）:北京某房地产开发有限公司。

法定代表人:李某某，经理。

委托诉讼代理人:陈晓燕,北京市振邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人:高虹，北京市振邦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:季某某。

被上诉人（原审原告）:赵某某。

委托诉讼代理人:李三军，北京市隆安律师事务所律师。

上诉人北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人季某某、赵某某商品房预售合同纠纷上诉一案,不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第21227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，进行阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。上诉人某公司之委托诉讼代理人陈晓燕、被上诉人季某某、赵某某之委托诉讼代理人李三军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：某公司同意一审判决第一、四项。某公司不服一审判决第二、三项；第二项请求改判按照银行同期存款利利率计算，第三项改判不予支付赔偿金。事实和理由：一审法院判决适用法律错误，判决某公司对季某某、赵某某支付659755.22元无法律依据。一审中某公司提供了五证，虽然编号不一致，是因为后期规划进行变更，所以进行了对应的变更。另一个角度，商品房买卖合同该有涞水县房管局的章也说明了合同在房管部门进行了房管登记，是合法销售。某公司与季某某、赵某某签订合同时，涉案房屋不存在任何抵押，不存在隐瞒所售房屋存在抵押的事实，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，不需向买受人承担一倍购房款赔偿的责任。

季某某、赵某某针对某公司的上诉，辩称：季某某、赵某某均同意一审判决，不同意某公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于某公司提出了两个方面的意见，第一、利息问题。某公司引用双方签订的合同第15条，认为买受人也就是季某某、赵某某退房之后，某公司应当按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息，季某某、赵某某认为使用该条错误，季某某、赵某某解除合同不是退房，而是由于某公司违约。某公司的房屋被抵押，房屋所属地块被抵押；同时，被丰台法院整体查封导致某公司至今无法向季某某、赵某某办理房屋过户登记手续。季某某、赵某某的房屋买卖合同目的落空，因此依法解除合同，导致的后果是返还房屋，所以不等同于退房，因此在返还购房款的同时应该支付央行同期贷款利率，一审法院参照贷款利率是正确的。第二、某公司认为使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第九条错误。季某某、赵某某认为某公司对该第九条理解错误。一审判决支付相当于购房款的赔偿金有充分事实和法律依据：第一、某公司作为房地产开发商，在2009年12月13日与季某某、赵某某签订了商品房买卖合同，当时某公司未取得有效的房屋预售许可证。某公司在合同中声称预售许可证是合同第二条款中的预售许可证号，关于这点某公司实际是没该预售许可证，也不可能有，在涞水县房屋管理局就不存在合同中003号。第二、本案所涉房屋。某公司声称自己以出让的方式取得房屋坐落的土地使用权，而且第一条很清晰的写明涞国用2006第129号，但是该土地自始至今一直在北京某某世纪实业有限公司名下，商品房屋要预售至少要全部交付土地出让金，某公司要预售商品房首先要取得土地使用权证。某公司不具备法定的预售许可条件。第三、双方签订合同之后房屋坐落的土地在2011年7月7日抵押给农商行花乡支行，一审也查明，某公司将房屋出卖给季某某、赵某某之后，房屋所属土地在2011年又抵押给银行，根据法律规定，土地使用权抵押，该地上建筑物一并抵押，即便房屋未办理抵押登记，也是法定的一并抵押。所以根据该司法解释第8条，有权请求解除合同，有权请求返还购房款，有权请求支付利息，有权请求支付损失，有权请求不超过购房款一倍的赔偿责任，也是可以得出一倍赔偿的。季某某、赵某某的第一、二点上述理由主要说明某公司未取得商品房预售许可证或提供了虚假的预售许可证，根据商品房买卖合同司法解释第九条适用本案。第四、季某某、赵某某解除合同之后，实际存在其他损失，包括与某公司签订买卖合同的契约，维修基金，办理房产证税费。季某某、赵某某都将这些证据递交给了一审。某公司也认可，损失至少有7余万元，法院一审判决相当于购房款一倍的赔偿责任而且是包括了季某某、赵某某的实际损失，所以一审判决是综合考虑，有法律依据，判决合情合法。实际某公司的房屋比起7年前，增值了很多，季某某、赵某某解除之后仅仅要求了不到一倍的赔偿责任，是公平合理的。

季某某、赵某某向一审法院起诉请求：1、解除某公司与季某某、赵某某所签的《商品房买卖合同》；2、某公司返还已付购房款690634.22元及利息（以房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，自2009年12月14日起至实际返还房款之日止）；3、某公司赔偿损失690634.22元；4、某公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年12月13日，季某某、赵某某二人与某公司签订《商品房买卖合同》，约定由季某某、赵某某购买某公司开发的位于河北省涞水县某某旅游度假村住宅小区（推广名为中国某某某）住宅别墅一套（以下简称涉案房屋），建筑面积163.45平方米，总价款680148元，2009年12月13日前付清房款；某公司应于商品房交付后365日内办理房屋过户手续；该商品房预售许可证号为：保（涞）房预售证（09）第***号，房屋对应土地使用权是某公司以出让方式取得，位于涞水县某某镇某某村，编号为涞国用（2006）第***号，土地面积116126.80平方米，规划用途为住宅。合同签订后，季某某、赵某某按照合同约定支付了全部购房款。2011年6月，某公司寄发入住通知书，同年9月16日，某公司向季某某、赵某某收取面积差补10486.22元，并于2011年9月21日交钥匙（至今无法正常入住）。但某公司至今未按合同约定办理房屋所有权证书，且现季某某、赵某某得知涉诉房屋存在查封抵押，无法办理涉诉房屋所有权证，致使季某某、赵某某合同目的无法实现。

某公司针对季某某、赵某某的起诉，辩称：某公司出售房屋手续齐备，系合法销售，本案房屋并未抵押，只是土地存在抵押。某公司未故意隐瞒抵押事实。房屋确已被查封，同意解除合同,但仅同意返还购房款并按银行同期活期存款利率支付利息。

一审法院认定事实：2009年12月13日，赵某某、季某某（以下简称买受人）与某公司（以下简称出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于河北省涞水县某某镇某某村，编号为涞国用（2006）第***号地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为野三坡旅游度假村住宅小区（推广名为中国某某某），买受人购买的商品房为xxx号房；建筑面积163.45平方米，总价款680148元；买受人一次性付款；出卖人应当在2010年10月31日前，将商品房交付使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。

前述房屋买卖合同签订后，赵某某、季某某支付了

680148元购房款。2009年12月24日，某公司出具了购房款发票。2011年6月，某公司交付了涉案房屋。2011年9月16日，赵某某、季某某支付了面积补差款

10486.22元，合计共支付房款690634.22元。2011年9月22日，某公司向赵某某、季某某支付了逾期交房违约金30879元。

2011年7月7日，北京波峰世纪实业有限责任公司（以下简称波峰公司）将其名下涞国用（2006）第129号土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司花乡支行，并办理了土地使用权抵押登记。抵押期限为2011年7月7日至2012年7月6日。现抵押未予解除。

另查，涞国用（2006）第***号土地使用权登记在波峰公司名下。2008年12月12日，波峰公司（甲方）与某公司签订《“野三坡旅游度假村”项目合作协议》，约定：本项目由双方共同建设；甲方负责提供本项目规划用地

78436平方米；甲方协调办理相关土地方面的前期审批手续，配合乙方完成各项目前期审批手续；乙方负责办理项目前期手续；乙方负责本项工程施工过程中的进度、质量、安全管理工作。后相关部门为某公司办理了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

再查，前述涞国用（2006）第***号土地被一审法院依法查封，现查封未予解除。

一审庭审中，赵某某、季某某主张某公司签约时在合同中写明以出让方式取得涉诉房屋土地使用权，实际土地使用权登记在波峰公司名下，某公司有欺诈行为。此外，双方签约后，涉诉房屋土地使用权设立了抵押登记，涉诉房屋的土地被法院依法查封，致使赵某某、季某某无法取得房屋所有权证书。某公司则称双方房屋买卖合同在房屋管理部门进行了备案登记，其公司的房屋销售行为合法。法律允许开发商对土地进行抵押筹资，涉案房屋早已交付赵某某、季某某多年；关于赵某某、季某某要求的一倍赔偿问题，根据我国房屋买卖相关司法解释的规定，一倍赔偿适用于未告知买受人又将房屋抵押给第三人及一房二卖等情形，本案房屋并未设定抵押，仅为土地使用权抵押，不应适用一倍赔偿规定，其公司同意解除合同，按房屋买卖合同第15条第1款约定返还房款，自赵某某、季某某实际支付房款次日即2009年12月25日起按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率赔偿损失；另某公司曾支付过的逾期交房违约金数额应从赔偿数额中予以抵扣。赵某某、季某某对此不予认可，认为根据我国相关法律规定的“房随地走”原则，土地使用权抵押，其上房屋随之抵押，本案应适用一倍赔偿规定，且其主张实际不足一倍，购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等均包含在此一倍赔偿数额中；另赵某某、季某某提交2009年12月13日取款621900元的银行单据，证明其取款当日即向某公司支付了房款。2009年12月24日，某公司出具了房款发票，返还购房款支付利息时间应自2009年12月14日起算；逾期交房违约金与本案无关，不应从赔偿金中抵扣。

以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、抵押查询材料、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房款发票、银行单据、支出凭单、丰台区法院（2013）丰执字第1709号协助执行通知书等证据在案佐证。

一审法院认为：赵某某、季某某与某公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。合同签订后，赵某某、季某某支付了全部购房款，履行了自己应尽之合同义务。经查，合同签订后，涉诉房屋所在地块土地使用权设定了抵押，且该地块已被法院依法查封，至今抵押、查封均尚未解除。现合同约定的办理房屋所有权证书时间早已届至。赵某某、季某某仍无法办理过户手续，致使合同目的落空，现双方均同意解除合同，一审法院不持异议。合同解除后，某公司应当返还全部购房款。关于购房款利息支付时间及计算标准，赵某某、季某某主张房款于2009年12月13日支付，依据不足，一审法院以房款发票时间为准，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于合同解除后，是否适用相关司法解释关于出卖人承担已付购房款一倍赔偿的规定，双方存有争议。一审法院认为，本案涉诉房屋所在土地，于合同签订后设立了抵押，依据我国法律相关规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故此，本案房屋应视为与土地使用权一并进行抵押。另合同中约定“出卖人以出让方式取得涉诉房屋所在地块的土地使用权”，虽然该土地使用权登记在波峰公司名下，但本案项目系波峰公司与某公司合作开发。该合作关系是波峰公司与某公司内部之协议，某公司作为买卖合同相对方，应当对赵某某、季某某承担相应责任。故一审法院对某公司所持房屋并未设定抵押及并非其公司设定抵押等意见不予采纳。综合考虑整体案情，认为赵某某、季某某主张包括购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等全部费用在内的一倍赔偿要求，数额合理，理由正当，一审法院予以支持。逾期交房违约金系合同正常履行时赵某某、季某某应获得的利益，现合同解除，该部分费用应当返还。某公司提出应在赔偿中抵扣，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，于2016年6月判决：一、解除季某某、赵某某与北京某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、北京某房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还季某某、赵某某购房款六十九万零六百三十四元二角二分并支付利息（以六十九万零六百三十四元二角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇〇九年十二月二十四日起至实际返还房款之日止）。三、北京某房地产开发有限公司于判决生效之日起七日向季某某、赵某某支付赔偿金六十五万九千七百五十五元二角二分。四、驳回季某某、赵某某其他诉讼请求。

二审中，各方当事人均未提交新证据，均对一审判决“经审理查明列明的事实”认可。该一审判决“经审理查明列明的事实”有相应证据佐证。本院经审理后，确认一审查明事实属实。

本院认为：某公司与季某某、赵某某所签订的《商品房买卖合同》为有效合同。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。该合同签订后，季某某、赵某某支付了全部购房款，履行了自己应尽之合同义务。而且合同签订后，涉诉房屋所在地块土地使用权设定了抵押，且该地块已被法院依法查封，至今抵押、查封均尚未解除。现合同约定的办理房屋所有权证书时间早已届至，季某某、赵某某仍无法办理过户手续，致使合同目的落空，现双方均同意解除合同，一审法院予以解除并无不妥，本院予以支持。

关于某公司请求撤销第二项，改判按照银行同期存款利率计算的上诉请求。某公司引用双方签订的合同第15条，认为买受人也就是季某某、赵某某退房之后，某公司应当按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。但是，季某某、赵某某解除合同并非退房，而是由于某公司违约。某公司将涉诉房屋的所属地块抵押，同时被丰台法院整体查封，导致某公司至今无法向季某某、赵某某办理房屋过户登记手续。由于某公司的上述违约行为，造成季某某、赵某某无法实现房屋买卖合同目的，致使该合同被解除。该合同解除后，导致的后果是返还房屋，而不等同于退房，因此，不能按该合同第15条的约定处理。在返还购房款的同时应该支付央行同期贷款利率，一审法院参照贷款利率是正确的，本院予以支持，故某公司的该项上诉理由不能成立。

针对某公司请求撤销第三项，改判不予支付赔偿金的上诉请求。本案涉诉房屋所在土地，于合同签订后由某公司擅自设立的抵押。依据我国法律相关规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故此，涉诉房屋应视为与土地使用权一并进行抵押。另合同中约定“出卖人以出让方式取得涉诉房屋所在地块的土地使用权”，虽然该土地使用权登记在波峰公司名下，但本案项目系波峰公司与某公司合作开发，合作关系是波峰公司与某公司内部之协议，某公司作为买卖合同相对方，应当对季某某、赵某某承担相应责任。一审法院综合考虑整体案情，认为季某某、赵某某主张包括购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等全部费用在内的一倍赔偿要求，数额合理，理由正当，并判决某公司向季某某、赵某某支付赔偿金六十五万九千七百五十元二角二分亦无不当，本院予以支持，故某公司的该上诉理由亦不能成立。

综上所述，某公司的上诉请求，无相应证据支持；本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五千三百五十三元，由北京某房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费一万零三百九十八元，由北京某房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　顾国增

审　判　员　　李俊晔

代理审判员　　陈雨菡

                                                                     二〇一六年八月二十四日

书　记　员　　孙辰姝

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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