导读：沪上限购政策的实施，导致很多想买房的人因不符合限购政策规定，而无法在沪购置房地产。在这样的背景下，很多人选择通过公司（注册公司或者股权转让）的方式来购买房屋。这种变通做法，存在这很大的法律风险，应当谨慎对待。

一、通过注册公司的方式购置房地产

在公司限购政策出台之前，普遍做法就是自己注册成立公司，让后以公司名义购置房地产。自2019年7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。进一步加强企业购房限购措施，导致通过注册企业来购房的难度大大加深。

另外，从购房成本方面考虑，注册公司购买房屋因为公司成立时间短，有可能无法申请银行贷款，只能全款或者接近全款购房。一些优惠政策也不能享受，比如首套房贷款利率、契税等，而且每年需要缴纳房产税。

二、通过股权转让的方式获得公司名下的房地产

严格来说，这种操作模式不是正常直接通过购买来获得房地产，而是通过股权转让，成为公司的法定代表人，通过控制公司以达到获 得房地产。这种模式下，因为诸多不可控因素存在，导致风险频出：

（一）前手公司对外担保的、对外承诺的风险

这种风险是最为隐蔽，也最容易发生的风险。在购买房地产之间，前手公司的公章都在其控制之下，如果在日常经营过程中，前手股东个人以公司名义对外有提供担保或者书面盖章承诺，公司将会对外承担法律责任，即使股权转让，公司依然会对外承担责任。一旦发生此风险，后手股东在接手公司后，公司必须要对外承担担保责任或者其他承诺的兑现，否则，第三人债权人有权起诉公司，并查封公司名下财产（包括后手股东购买的房地产）。

（二）公司对外债务缠身，过户过程中被法院查封的风险

如果前手公司对外是因为经营不善，欠债众多，被迫不得不处置资产以偿还债务，这种情况应当尤其重视。避免前手股东甩锅，后手股东加入后，非但不能获得房地产，反而要为前手股东的经营亏损买单。

（三）将房地产抵押他人

部分企业为了获得现金流，会将名下固定资产抵押给银行或者其他金融机构，甚至个人，以获得贷款。如果在不涤除抵押权的情况下，获得股权，公司对外仍然需要偿还这些借款。

以上方式取得房地产存在诸多风险，不是特殊情况，不建议采用这种方式购买，如果一定要购买，相关风险一定要想办法尽量规避。

律师建议：

一、委托律师进行专业的尽职调查，了解抵押、查封、公司对外涉诉等情况。

二、认真草拟买卖合同及相关协议的条款，提前规避可能发生的常见风险。

三、对前手公司的财务状况进行审计，充分了解前手公司的财务状况。

四、充分了解前手公司的业务情况，避免风险发生，对于空壳不对外经营的公司和实际对外经营的公司作出不同的风险评估。

五、股权转让的价格应当合理，不应过分低，避免税务部门追究避税责任。

六、必要时，可以通过公司分立等方式，将房地产和其他债权债务剥离，仅与分立出来的公司发生股权转让。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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