现实中，时常遇到一房二卖的行为。那么，此种情形下，当事人该怎么维权呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

根据该条法律规定，在遭遇一房二卖情形时，先买受人可起诉法院，要求确认房产商与后买受人恶意串通签订的房屋买卖无效。根据“谁主张，谁举证”的原则，先买受人须举证证明对方之间的房屋买卖行为属于恶意串通。

附：相关案例

张某某诉刘某某等房屋买卖合同纠纷案

青海省高级人民法院

民事判决书

(2017)青民终21号

上诉人（原审被告）：张某某。

委托诉讼代理人:芦某某，西宁市某某区中心法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：刘某某。

委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。

原审被告：青海某某集团大洋房地产开发有限公司。

法定代表人：胡某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张连军、郭瑾，青海夏都律师事务所律师。

上诉人张某某因与被上诉人刘某某、原审被告青海某某集团大洋房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2016）青01民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某某的委托诉讼代理人芦某某，被上诉人刘某某的委托诉讼代理人钟汝超，原审被告某某公司的委托诉讼代理人张连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某某上诉请求：请求撤销一审判决，驳回刘某某的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定某某公司欠付刘某某等人工程款而将案涉商铺出售给刘某某，并约定在商铺交付给刘某某后一年内将所有产权手续交付给刘某某。而案涉商铺实际上是某某公司因拖欠其他实际施工人工程款而用该商铺进行了抵账，并不是某某公司欠付刘某某工程款。即某某公司与刘某某并无工程欠款的事实。二、一审法院认定张某某向某某公司法定代表人或其指定的第三人转款的行为不能证实是某某公司与张某某之间的借款显然错误。因为某某公司的法定代表人同时又是其他几家公司的法定代表人，某某公司的法定代表人因公司资金周转困难而向张某某借款均是用在公司的经营之上而不是用于其个人，即便是与某某公司没有直接关系，但是某某公司愿意承担其他公司的所有债务这与法也并不相悖，况且所有款项是经双方结算后才达成的《抵账协议》。对此张某某在一审中除了出示《抵账协议》外，还有银行的转帐凭证予以证实。三、一审法院以某某公司多次向刘某某承诺办理房产证但总是以种种借口进行推诿、拖延，而给张某某办理房产证却极为迅速，张某某在购买该商铺时始终未到实地查看与日常交易习惯不符为由认为某某公司存在恶意，某某公司与张某某存在恶意串通，没有事实根据和法律依据。因案涉商铺是以抵账的方式抵给张某某的，而不是日常的商品房买卖，况且张某某是在房产登记机关了解后也确实看到该商铺在正常出租使用才与某某公司签订的《抵账协议》。四、既然某某公司给刘某某多次承诺办理产权手续，最后一次承诺的时间是2014年10月前，那么刘某某为什么在某某公司再次失约的情况下未向其主张权利而是放任其权利于不顾，让张某某与某某公司来恶意串通侵害其权利，这显然与情理不通。五、案涉商铺都是因抵账而产生的买卖行为，一审法院以刘某某先购得、先占有为由认定张某某与某某公司的《商品房买卖合同》无效，缺乏法律依据同时也与《物权法》的相关规定相悖。

刘某某答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、刘某某购买房屋的民事行为没有任何瑕疵。2006年8月31日，刘某某与某某公司签订了《商铺出售协议书》，购买了位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺。该协议签订之前，的确存在某某公司将该房屋抵债给施工人，由施工人寻找买主，找到买主后，买主与某某公司签订协议，然后在三方在场确认的情况下，买主支付的购房款由某某公司直接交给施工人用于抵债，某某公司向买房人出具购房款收据，确认已经收到购房款。以这样的方式购买房屋，除了同时了结某某公司与其债权人的债务之外，与一般的房屋买卖没有任何实质性的不同。协议签订后，刘某某全额支付了购房款。某某公司于2007年初将房屋交付给刘某某，刘某某一直占有使用近十年。不论周边商户、住户，还是与房屋有关的物业管理、工商管理、水电、邮电、招商租赁等等部门，均以刘某某拥有该房屋为常识。在此期间，刘某某多次要求某某公司办理房屋所有权证及土地使用权证，可某某公司以种种理由拖延并多次出具承诺书，承诺限期办理完毕，但至今未给刘某某办理该房屋的相关权证。二、一审法院认定张某某缺乏证据证实与某某公司之间的借款关系是正确的。张某某举证其向若干案外自然人转款的银行凭证，该凭证并不能证明其给某某公司借款。1.这些自然人与某某公司没有法律上的联系，张某某称这些人是某某公司法定代表人胡某某的亲友，向这些人付款就相当于向某某公司付款，没有证据予以证明。2.退一步讲，款项即使是付给某某公司，也不能排除支付的是欠款、货款等。三、一审判决认定张某某与某某公司恶意串通是基于以下一个完整的逻辑链条：刘某某早在十年之前购买并实际取得房屋--在此期间双方一直为办理房产证进行交涉，某某公司一直承诺办理但一直没有兑现--某某公司迅速为张某某办理房产证（这说明某某公司具备为刘某某办理的条件而故意不办）--张某某与某某公司所谓的房屋买卖没有一分钱的金钱往来，只有所谓的抵债协议--张某某作为买房人竟然没有在房产证办理完成之前看房，也没有向房屋租户提出自己是新的房主，租金的享有者，直到房产证办理完毕后向法院起诉。综上，一审法院认定张某某与某某公司的房屋买卖存在恶意，所签《商品房买卖合同》无效正确。

2016年8月25日，刘某某以某某公司、张某某为被告向一审法院提起诉讼请求：1.确认某某公司与张某某之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺抵债的行为无效；2.确认刘某某是位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3号商铺的所有权人。

一审法院认定事实：因某某公司欠付刘某某等人工程款，2006年8月31日，某某公司与刘某某签订《商铺出售协议书》，将八一路大洋华府小区临街商铺1号楼A轴11-19、轴11-18轴之间约266.73㎡出售给刘某某，价格为每平方米3600元，协议签订时刘某某给付某某公司定金2万元，某某公司交房时刘某某须将余款940228元一次性付清；某某公司交房后一年内，将所有产权手续交付刘某某。2012年10月17日，某某公司向刘某某等人出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前解除涉案房屋抵押、办理产权证书；2013年7月2日，某某公司又向刘某某等人出具《承诺计划书》，承诺在2013年8月30日前办理相关产权证书；2014年7月2日，某某公司及江西昂大投资发展有限公司再次向刘某某等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺，在2014年10月前办理相关产权证书。刘某某等人从购买该房屋后至今一直以所有权人身份对外出租商铺、取得收益。2015年11月26日，某某公司与张某某签订《抵帐协议书》，约定某某公司所欠债务由张某某偿还共计27756426.26元，某某公司现无力偿还所欠债务，经协商将开发的位于西宁市城东区八一中路25号临街铺面五套(大洋华府1号楼副25-1，副25-3，副25-5，副25-7)以每平方米25000元抵给张某某，抵偿价26858000元。将上述房产抵给张某某后，某某公司仍欠张某某款项898426.26元，待张某某取得房产证后半年内由某某公司支付给张某某，此笔余款付清后双方再无债权债务。同日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年12月15日，张某某取得上述商铺的房屋所有权证。后张某某陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。

该院认为，某某公司与刘某某于2006年8月31日签订的《商铺出售协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，某某公司已实际将涉案商铺交付刘某某使用，虽在合同中约定交房一年后办理房产手续，但经刘某某多次催促，始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权登记手续。某某公司作为出卖人在明知涉案商铺已出售给刘某某等人，并且故意拖延办理房产手续的前提下，于2015年11月26日与张某某签订《抵帐协议书》及《商品房买卖合同》，将已交付刘某某等人使用多年的涉案商铺，通过以房抵债的方式抵偿给张某某，并迅速于2015年12月为张某某办理了产权登记手续，某某公司的行为明显存在恶意。张某某出具的证明其向他人帐户转款的证据不能证实是某某公司与张某某之间的借款，该院不予采信。张某某作为买受人应当通过实地查看能够知道涉案商铺已出售他人，但在签订抵帐协议及办理产权登记的过程中，始终未到涉案商铺实地查看与日常交易习惯不符，能够认定某某公司与张某某存在恶意串通，该行为直接损害了刘某某等人作为案涉商铺先行购买人的合法权益，故认定某某公司与张某某于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效。刘某某要求确认某某公司与张某某之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25一3室商铺抵债行为无效的诉讼请求成立，予以支持。2006年8月31日，某某公司与刘某某签订《商铺出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。但因涉案商铺现已登记在张某某名下，在张某某取得的房屋所有权证未被依法撤销之情形下，刘某某要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3号铺面所有权人的诉讼请求不能成立，不予支持。遂依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：一、某某公司与张某某于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、某某公司与张某某之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺抵债的行为无效；三、驳回刘某某要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3号铺面所有权人的诉讼请求。案件受理费59181元，由张某某负担29590元，某某公司负担29591元。

各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

根据当事人的诉辩主张及已查明的事实对本案争议焦点分析认定如下：

一、刘某某与某某公司签订的《商铺出售协议书》的效力问题

本院认为，某某公司与刘某某于2006年8月31日签订的《商铺出售协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。

二、张某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题

本院认为，2006年8月31日某某公司与刘某某签订《商铺出售协议书》，将案涉商铺出售给刘某某用于抵偿其欠付施工人的工程款，刘某某已全额付清购房款并自2007年使用案涉商铺至今。双方合同约定某某公司交房后一年内将所有权手续交付刘某某，但某某公司始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权手续，虽经刘某某多次催促，某某公司亦出具《承诺书》，但至今未给刘某某办理产权手续。在此情况下，某某公司又与张某某签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺抵账给张某某显然存在恶意。张某某作为案涉商铺的买受人是否存在恶意的问题。首先，张某某出具的证明其向他人账户转款的证据，不能直接证明是某某公司与张某某之间的借款；其次，张某某称其为实现债权逼迫某某公司将案涉商铺抵账给自己，作为某某公司在受到逼迫时，理应告知张某某该商铺已经出售的事实，而某某公司称其未将该事实告知张某某与常理不符；再次，张某某用于抵偿的债务达26858000元，其作为买受人用案涉商铺抵偿其巨额债权，通过实地查看，向承租人、物业部门等了解情况，应当能够知道案涉商铺已出售他人，但其仍与某某公司签订《抵账协议书》《商品房买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符；最后，张某某一方面称其不知案涉商铺已出售的事实，另一方面却又于2016年7月26日将刘某某诉至法院，对此其不能自圆其说。综上，能够认定某某公司与张某某存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。某某公司与张某某的商铺抵账行为直接损害了刘某某等人作为案涉商铺先行购买使用人的合法权益，故某某公司与张某某于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。举重以明轻，在数份合同均有效的情况下，恶意办理登记的买受人，其权利尚不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，况且本案某某公司与张某某恶意串通所签《商品房买卖合同》无效，其权利更不能优先于已经合法占有使用该房屋数年的刘某某，即某某公司与张某某之间的商铺抵债行为无效，所签《商品房买卖合同》无效。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59181元，由张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　索晓春

审判员　　商海英

审判员　　罗江丽

二〇一七年三月十六日

书记员　　范中瑄

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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