释义：

预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。我国《合同法》中没有预约合同的相关条款，在新颁布的《民法典》中，将预约合同写入法典。

《民法典》第四百九十五条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

典型案例：

2015年12月20日,司立芳丈夫陈磊与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议,并支付30万元作为认购高铁都市花园15栋2704室房屋的款项。2016年11月15日，陈磊因病去世，双方后续没有签订《商品房买卖合同》，30万元认购款亦未退还。2017年11月16日，安徽省合肥市包河区人民法院（以下简称包河区法院）作出（2017）皖0111民初3521号民事判决书（以下简称生效民事判决书），对陈磊相关遗产作出分割，陈磊生前与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议涉及到30万元预付款的相关权益，由司立芳、陈磊儿子陈睿杰享有75%份额，由陈磊父母陈朝吉、张道兰享有25%份额。该判决书生效后，司立芳、陈睿杰再次明确表示不会购买房屋，请求安徽沪铁公司退还75%的购房预付款225,000元，但安徽沪铁公司以不便分割为由，不予退还，遂成纠纷。

陈朝吉、张道兰向本院提出诉讼请求：判令安徽沪铁公司于2019年6月30日前向原告陈朝吉、张道兰交付高铁都市花园（暂定名）15号楼2704室的房屋，并协助将上述房屋过户登记于陈朝吉、张道兰名下。事实和理由：陈朝吉、张道兰系陈磊父母，陈磊生前系上海铁路局合肥机务段职工，于2012年12月14日迁入合肥市居住。陈磊于2015年12月20日购买安徽沪铁公司向铁路职工销售的高铁都市花园15栋2704室房屋，并支付首笔购房款30万元。因陈磊于2016年11月15日病故，故其生前签订的案涉房屋认购协议项下的房屋权益，具有物权和履行标的为房屋的债权性质，依法应当由司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰共同继承。现司立芳、陈睿杰提出诉讼主张退还案涉房屋认购协议项下首笔预付款30万元中的75%即225,000元债权，系以诉讼方式放弃案涉房屋认购协议的剩余债权请求权，上述权利陈朝吉、张道兰作为继承人有权向安徽沪铁公司主张。

法院判决：

案涉房屋认购协议系商品房预约合同，但因该合同目的事实上无法实现，故案涉房屋认购协议应予以解除。安徽沪铁公司应当按照案涉房屋认购协议的约定无息退还司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰房屋认购款30万元，其中退还司立芳、陈睿杰75%份额即225,000元，退还陈朝吉、张道兰25%份额即75,000元。司立芳、陈睿杰主张解除案涉房屋认购协议有事实和法律依据，本院予以支持。陈朝吉、张道兰主张安徽沪铁公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并协助将案涉房屋过户登记于陈朝吉、张道兰名下，无事实和法律依据，本院不予支持。

上海市高级人民法院最终意见：

涉案认购协议明确约定，在拿到商品房预售许可证后，房屋买卖双方需在一定期限内签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同的主要条款经双方协商一致仍可变更，以及协议如有争议的双方协商解决等内容，完全符合商品房预约合同的内容。该认购协议书无论从名称上还是形式上，均不同于房管部门统一印发的《商品房买卖合同》，陈朝吉、张道兰仅凭协议第三条内容，即“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及相关条文的内容，并无异议，本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式等)已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同”，无法得出该认购协议已涵盖了商品房买卖合同的主要内容。沪铁公司也仅凭认购协议收到涉案房屋预付款30万元。故一、二审法院认定该认购协议不符合转化为商品房买卖合同的条件，并无不当。陈磊在签订认购协议后、签订正式商品房买卖合同前死亡，四位继承人之间对于认购协议是否继续履行直至二审仍未达成一致，而陈朝吉、张道兰也未提供相关证明材料证明其符合合肥市购房条件，故一、二审法院认定涉案房屋认购协议无法继续履行，亦无不当。陈朝吉、张道兰对其提出的其他再审申请理由亦不能提供相应证据，并不足以提起再审。综上，陈朝吉、张道兰提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第九项规定的情形。

律师分析：

本案中，买卖双方签订的《认购协议》，是典型的预约合同。民法典出台后，名正言顺的给与了其法律性质上的定性。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任，而无法要求违约方继续履行订立合同的义务。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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