《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本条是关于商品房买卖中定金及处理原则的规定。然后，在实践中，当事人往往忽略了其约定的到底是定金还是保证金。

定金，是指合同一方为保证合同的订立、履行或解除的权利而向另一方支付的金钱或其他有价物。而保证金是指合同一方或双方为保证合同的履行而留存于对方或提存于第三人的金钱。如建筑施工合同中会约定质保金，工程结算时建设方预留部分工程款，以保证施工方履行保修义务。

保证金与定金一样，具有担保合同实现的作用。但定金的功能不限于担保债履行，实践中，还有立约定金、成约定金、证约定金和解约定金，而这些功能是保证金不具备的。

总之，在签订商品房买卖合同时，购房人应该仔细阅读开发商的格式条款及其补充条款，分清交纳的款项的性质，最大限度的维护自己的合法权益。

【相关法律依据】

中华人民共和国民法通则[19860412]

第八十九条　依照法律的规定或者按照当事人的约定 ， 可以采用下列方式担保债务的履行：

(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。

(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。

(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。

第九十二条　没有合法根据， 取得不当利益， 造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

中华人民共和国担保法[19950630]

第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

附：相关案例

胡某某诉湖北某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

湖北省黄石市西塞山区人民法院

民事判决书

(2017)鄂0203民初837号

原告胡某某。

被告湖北某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人饶某某，系公司负责人。

原告胡某某诉被告湖北某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告胡某某到庭参加诉讼。被告某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某诉称，原告于2012年10月21日向某某公司的法定代表人饶某某以购房为目的转入现金50000元，同年11月2日与某某公司签订了“某某家园”住宅买卖协议书，约定被告某某公司将其开发建设的位于西塞山沿湖路308号“某某家园”5号住宅楼一单元第12层4号房，以人民币261800元出售给原告胡某某。2013年2月6日，原告依被告要求再次交付购房款20000元，以上所交房款均有被告出具的购房款收据，载明共收到原告房款70000元。因被告某某公司存在资金问题从2013年5月份起，黄石市西塞山区沿湖路308号“某某家园”在建的5号住宅楼处于停工状态，原告胡某某多次去找被告某某公司法人代表绕丰收却找不到了，后被告因债务问题，其开发的位于黄石市西塞山区沿湖路308号“某某家园”5号住宅楼房被百盛公司申请查封拍卖（包括原告认购一单元第12层4号房）。故诉至法院要求判令：1、判令买卖关系中被告存在违约行为；2、判令被告某某公司按照购房协议约定双倍返还原告购房定金140000元整；3、本案的案件受理费用由被告承担。

原告胡某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

证据一、原告身份证复印件。证明原告主体适格。

证据二、被告营业执照复印件。证明被告主体适格。

证据三、“某某家园”住宅买卖协议书。证明原告与被告之间有购买协议，且约定了被告如果不按协议履行约定，应双倍返还买受人的购房定金。

证据四、收据2张。证明被告收取了原告的买房定金。

被告某某公司经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告某某公司在举证期限内未提交证据。

被告某某公司经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃质证的权利。经本院审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信，但定金金额应以法院查明为准。

经审理查明，原告于2012年11月2日与某某公司签订了“某某家园”住宅买卖协议书，主要内容为：1、买受人（胡某某）自愿认购“某某家园”5某住宅楼12层房屋，该房屋建筑面积为91.54平方米，单价为2860元／平方米，总房价为261800元；2、买受人在签订本认购书的同时向出卖人（某某公司）缴纳定金50000元；3、房屋余款，待签订《经济适用房买卖合同》后再另行协商，规定期限未付视为放弃。房款全部付清后才能交纳钥匙办理入住手续。协议签订后，原告向被告支付定金50000元，某某公司出具购房款收据一张。2013年2月6日，原告再次向被告支付20000元购房款，被告某某公司出具收据一张。后因某某公司与百盛公司发生经济纠纷，百盛公司将某某公司诉至法院，导致“某某家园”5号楼全部住宅及商业房屋被法院查封，造成原告与被告公司的房屋买卖协议无法履行，由此成讼。

本院认为，原、被告签订的《“某某家园”住宅买卖协议书》系双方真实意思表示，被告某某公司因其开发的“某某家园”5某住宅楼涉及经济纠纷，致原、被告签订的上述协议无法履行，显属违约。根据原、被告签订的《“某某家园”住宅买卖协议书》的约定，购房定金是50000元。关于原告胡某某于2013年2月6日交付给被告的20000元购房款，因无证据证明该20000元亦属于定金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故对原告请求该20000元双倍返还的诉求本院不予支持。但因原、被告签订的《“某某家园”住宅买卖协议书》无法履行，被告应将原告支付的上述20000元退还给原告。原告根据协议书支付了被告定金50000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案因被告的原因造成双方不能签订商品房买卖合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被告应当双倍返还原告定金100000元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告湖北某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告胡某某定金共计100000元并退还原告已支付的20000元。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1550元，由被告湖北某某房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币3100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。

审判员　　刘天跃

二〇一七年六月十六日

书记员　　雷美柠

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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