商品房质量问题是指出卖人所交付的房屋不符合法律规定或国家、行业标准及合同约定的质量标准。

根据房屋质量的严重程度，买受人可做如下处理：

1、有质量问题，不影响房屋的使用、安全性能和价值，可以安全使用的，可以维修消除瑕疵，由出卖人承担费用。

2、有质量问题，不影响使用、安全性能和价值，但无法修复的，买受人可以要求出卖人减少价金、承担违约责任并赔偿损失。

3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

4、因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

5、在出卖房屋之前，出卖人明确告知买受人房屋存在质量瑕疵的，视为买受人接受瑕疵，出卖人不承担责任。

6、如因房屋质量问题而使买受人遭受人身或其他财产损失的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或承担侵权责任。

附1：法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

中华人民共和国合同法

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百二十二条　因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

第一百五十三条　出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

附2：相关案例

成都某某房地产开发有限责任公司与叶某某商品房预售合同纠纷上诉案

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

(2016)川01民终10631号

上诉人（原审被告）：成都某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人：陈某某。

委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：叶某某。

委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。

上诉人成都某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）与被上诉人叶某某商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某公司上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回叶某某的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、虽然叶某某所购房屋存在部分质量问题，但鉴定报告载明该部分质量问题属于可修复的范畴，修复后并不影响叶某某的正常使用，尚未达到合同约定的质量不合格解除条件，一审法院不应据此判决解除案涉《商品房买卖合同》；二、一审法院在审理过程中未追加施工单位四川齐盛建设工程有限责任公司、混凝土供应商成都市文建商品混凝土有限公司作为第三人参加诉讼，可能影响案件事实查明和公正审理，应当予以纠正。

叶某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

叶某某向一审法院诉请：一、解除叶某某、某某公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、某某公司退还叶某某已付房款901979元及利息（该利息从2013年6月25日起按照中国人民银行同期存款利率计算至付清时止，利息计算至起诉之日约为20000元）；三、某某公司退还叶某某已付车位款50000元及利息（该利息从2013年4月30日起按照中国人民银行同期存款利率计算至付清时止，利息计算至起诉之日约为1500元）；四、某某公司退还叶某某已付契税、印花税、产权登记费、维修基金等16371.68元；五、某某公司退还叶某某已付物管费、电费3705元；六、某某公司赔偿叶某某装修损失130000元；七、某某公司承担叶某某实现债权的费用80000元；八、检测鉴定费用、诉讼费用由某某公司承担。

一审法院认定事实：2012年7月30日，叶某某与某某公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。根据合同约定，叶某某以分期付款901979元的方式购买某某公司开发并预售的位于青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”××栋1单元5-6层501号房屋一套，房屋建筑面积为127平方米。同时，合同第十五条第（二）项约定：“1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照人民银行同期存款活期利率付给利息，给买受人造成的损失的由出卖人承担赔偿责任。由此而发生的检测费用由出卖人承担……”。合同第十九条第（一）项约定：“出卖人应当在2013-12-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房……”。

一审法院又查明，合同签订后，叶某某依约于2013年6月25日前向某某公司支付了房屋总价款901979元，并于2014年8月2日向某某公司缴纳了办理房屋权属证书所需的契税、产权登记费、维修基金等相关费用共计16371.68元。后叶某某与某某公司签订了《凤凰国际社区一期地下停车位牌号确认单》并于2014年4月30日支付诚意金50000元。2014年8月2日，叶某某又向四川盛德物业管理有限责任公司支付预存电费200元、2014年1月1日至2014年12月31日物管费3505元。

一审法院再查明，某某公司某某公司于2014年6月23日获得叶某某所购商品房所在楼栋的权属证明，产权证号为成青房权证监证字第0××××91号，房屋所有权人为某某公司。2014年5月8日，经公安部门核定，青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”××栋×单元5-6层601号商品房房号变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号“凤凰湖国际社区”××栋×单元5-6层501号。

一审法院还查明，叶某某接受房屋后对房屋进行了装修设计。装修设计过程中，由于叶某某发现所购商品房楼板及梁出现混凝土表现异常、疏松等现象，该商品房的施工单位四川齐盛建筑工程有限责任公司委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对该商品房客厅楼板及梁进行检测及鉴定工作，中国建筑西南勘察设计研究院有限公司于2014年12月23日做出《凤凰湖国际社区21＃楼501户客厅楼板、梁技术鉴定报告》，鉴定结论为“1、凤凰湖国际社区21＃楼501户的客厅楼板钢筋配置、板跨度尺寸、板厚满足设计要求，楼板混凝土强度不满足设计要求，应立即采取可靠措施进行加固。2、凤凰湖国际社区21＃楼501户的客厅梁钢筋配置、梁尺寸满足设计要求，梁混凝土强度不满足设计要求，应立即采取可靠措施进行加固”，同时处理建议“1、建议对凤凰湖国际社区21＃楼501户客厅采取混凝土置换的方法进行加固处理，对楼板采取混凝土置换或加大截面法进行加固处理。2、建议凤凰湖国际社区21＃楼501户客厅楼板及梁的加固设计和加固施工工作应请具有相应资质的单位完成”。

一审法院认为，当事人享有依法自由订立合同的权利，叶某某、某某公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于叶某某要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、退还房款和支付利息的诉请，根据中国建筑西南勘察设计研究院有限公司的《凤凰湖国际社区21＃楼501户客厅楼板、梁技术鉴定报告》，某某公司某某公司出售房屋的楼板、梁存在严重的质量问题，符合合同约定的解除条件，故对叶某某要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，返还已付购房款901979元及利息的诉讼请求，一审法院依法予以支持；《商品房买卖合同》解除后，某某公司应退还叶某某已付契税、印花税、产权登记费、维修基金等16371.68元。同时，叶某某所购的作为房屋配套设施的地下停车位已无继续购买使用之可能，故对于叶某某要求某某公司退还已付车位款50000元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于支付已付车位款50000元利息的请求，因某某公司某某公司在叶某某车位购买过程中并无过错，一审法院不予支持；关于叶某某已付物管费、电费，由于叶某某是向四川盛德物业管理有限责任公司予以支付，不应由某某公司某某公司承担，且叶某某购买房屋后已接受了相关的物业管理服务和用电服务，故不予支持；关于叶某某主张的装修费用，叶某某接受房屋后虽对房屋进行了装修设计，但未能提供证据证明其实际损失，故一审法院不予支持；关于叶某某要求某某公司承担实现债权费用80000元的及检测鉴定费用主张，因无证据证明，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除叶某某与某某公司于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、某某公司返还叶某某已付购房款901979元，并支付利息（从2013年6月25日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款活期利率进行计算）；三、某某公司返还叶某某已付车位款50000元；四、某某公司返还叶某某已付契税、印花税、产权登记费、维修基金等费用共计16371.68元；五、驳回叶某某的其他诉讼请求。以上给付义务，于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7719元，由某某公司负担（此款叶某某已垫付，某某公司于判决生效后十五日内履行完毕）。

双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。

本院认为，本案双方当事人的争议焦点有二：一、案涉《商品房买卖合同》是否应当解除；二、是否应当追加施工单位四川齐盛建设工程有限责任公司、混凝土供应商成都市文建商品混凝土有限公司作为第三人参加诉讼。

关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，中国建筑西南勘察设计研究院有限公司作出的《凤凰湖国际社区21＃楼501户客厅楼板、梁技术鉴定报告》（以下简称《鉴定报告》）载明“1、凤凰湖国际社区21＃楼501户的客厅楼板钢筋配置、板跨度尺寸、板厚满足设计要求，楼板混凝土强度不满足设计要求，应立即采取可靠措施进行加固。2、凤凰湖国际社区21＃楼501户的客厅梁钢筋配置、梁尺寸满足设计要求，梁混凝土强度不满足设计要求，应立即采取可靠措施进行加固”，上述不能满足设计要求的部位属于房屋主体结构，为房屋主体结构不合格，无论是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“……房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，还是依据双方在《商品房买卖合同》第十五条第（二）项“1、该商品房地基基顾和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，案涉《商品房买卖合同》均应当解除。对某某公司认为《鉴定报告》上载明上述质量问题可以通过修复来解决、故不符合解除条件的主张，本院认为，修复是质量问题的解决处理方式，并不能否定房屋主体结构质量不合格的事实，而无论法律规定或本案当事人之间的合同约定，均以房屋主体结构质量不合格作为解除条件，而未以质量问题是否可以修复作为合同解除的限制条件，故某某公司认为质量问题可以修复、合同解除条件尚不具备的上诉理由与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。

关于是否应当追加施工单位四川齐盛建设工程有限责任公司、混凝土供应商成都市文建商品混凝土有限公司作为第三人参加诉讼的问题，本院认为，本案系叶某某与某某公司之间的商品房预售合同纠纷，叶某某与上述两家公司之间无合同关系和利害关系，与叶某某诉请相关的事实亦无需通过追加该两家公司予以查清，一审未追加该两家公司作为第三人参加诉讼并无不当。

综上，某某公司的上诉理由均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15438元，由成都某某房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王果

审判员　　赵韬

审判员　　田笛

二〇一六年十二月七日

书记员　　张静

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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