室内甲醛超标,实际承租人是否可以解除租赁合同?
亲办案例简介:
房屋产权人为钱某。2018年5月8日,钱某作为委托方(甲方)与某物业公司作为受托方(乙方)签订房屋代管(出租)委托合同,约定:甲方委托乙方出租系争房屋,期限为2018年5月8日起至“房屋租赁合同”中承租人所约定的租赁期限终止之日止(2018年5月8日至2018年6月23日为免租期),不少于60个月,不超过66个月。租金每月9,500元,乙方向甲方支付租金的方式为每月支付一次。在本合同履行期间除以下情形外,不得提前解除合同:……甲方交付的房屋不符合本合同约定,致使不能实现租赁目的,或甲方交付的房屋存在缺陷危及承租人安全的。……委托期间,非本合同规定的情形,甲方擅自解除本合同,提前收回房屋的,甲方应按照月租金的两倍向乙方支付违约金。委托期间,非本合同规定的情形,乙方擅自解除本合同,提前退房的,乙方应按照月租金的两倍向甲方支付违约金。签约后,钱某将系争房屋交付给某物业公司,某物业公司开始向钱某支付租金。
2018年8月11日,某物业公司作为出租方、案外人欧某作为承租方签订《房屋租赁合同》,约定:经上海某房地产经纪有限公司居间介绍,欧某向某物业公司承租系争房屋,租赁期限自2018年8月16日至2020年8月15日,每月租金11,000元。甲方保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。之后,欧某入住使用系争房屋。2018年9月30日,经欧某委托,上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司对系争房屋进行了室内环境质量检测,检测结果甲醛浓度为0.228mg/㎡,限量标准为≤0.08mg/㎡(引用自GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》2013年版)。后欧某就甲醛超标问题与某物业公司进行交涉,某物业公司遂委托上海博强环境技术有限公司对系争房屋的室内空气质量进行检测,检测结果甲醛浓度为0.129mg/㎡(限量标准为≤0.08mg/㎡),TVOC浓度为0.907mg/㎡(限量标准为≤0.5mg/㎡)。2018年10月24日,某物业公司与欧某达成解除合同协议,约定双方就系争房屋和平解除租约,某物业公司退还剩余租金。
2018年12月7日,某物业公司向钱某发送告知函,告知因系争房屋空气质量检测甲醛超标某物业公司与实际承租人解除租约的情况,委托合同于2018年10月11日终止,要求钱某去办理收房及赔付事宜。
2018年12月14日,某物业公司向钱某发函要求其在2018年12月31日前找出污染源并予以解决,使房屋能达到正常出租状态,否则某物业公司将停止支付租金,待房屋正常出租后再予履行合同。如未在2019年1月15日前交付环境达标鉴定证书,某物业公司将依法解除双方签订的合同并要求钱某赔偿某物业公司损失。
2019年1月4日,钱某委托上海聚星环境监测有限公司对系争房屋的室内空气进行检测,监测结果甲醛浓度为0.069mg/㎡,TVOC浓度为0.47mg/㎡,均未超出限量值。某物业公司在收到钱某的检测报告后,向钱某发函认为钱某委托检测的报告存在很多问题,对该报告不予认可,并将依照合同约定书面发函解除双方的合同。
2019年1月18日,钱某向某物业公司发函催讨2019年1月24日-2019年2月23日的租金及少付的租金共计10,000元。2019年1月21日,某物业公司向钱某寄送《房屋代管(出租)委托合同》合同终止函和系争房屋的钥匙,告知钱某因其出租的房屋存在缺陷危及承租人安全,致使合同目的无法实现,违反了合同的约定,因此《房屋代管(出租)委托合同》已经于2018年10月24日终止。某物业公司并要求钱某返还多支付的租金及承担违约责任。之后双方未能协商解决纠纷,某物业公司遂起诉至法院,要求判如所请。
一审法院认为:
关于系争房屋甲醛是否超标的问题,本案中,原、被告各自提交了一份检测报告,原告还提交了实际承租人委托而做出的检测报告,该三份检测结果有很大的差别,检测结果之间相互矛盾,相互否定,而原告作为主张相关事实存在的一方,负有相应的举证责任,但其未提供进一步的证据证明系争房屋甲醛超标的情况,因此对于原告主张被告交付的房屋不符合合同约定致使租赁目的不能实现、房屋存在缺陷、危及承租人安全,本院不予采信
一审法院驳回了原告全部诉讼请求。
本律师代理意见:
原告提供的检测报告及实际承租人提供的两份检测报告检测主体、程序均符合规定。从检测主体上看,两家公司均检测出甲醛等超标,而被告仅仅委托了一家公司。从检测时间来看,原告及该房屋实际承租人实在租赁房屋有正常居住的情况下或者刚搬出去不久的情况下检测,而被告检测时间离实际承租人搬出时间较远,房屋空置多日的情况下检测,其结果不能反映人居情况下的超标情况。从检测时的外部环境看,原告委托检测是在正常的室温下进行,而被告委托的检测是在6℃的情况下进行,如果开空调让温度保持在20度以上,就不会是这样的结果。从检测部位来看,实际承租人反映气味刺鼻的部位在北卧,而被告委托鉴定的部位,原告无法得知是否是北卧。
另外,代理人认为,房屋内如果没有甲醛等超标,专业的检测公司不会杜撰出超标,因为能够检测出超标,所必备的环境,部位,时间等条件都要求严格。但如果在检测部位,检测条件,是否通风等条件稍微放松或者不具备的情况下,均会检测不出超标。所以,检测出超标需要的条件严格,如果真的不超标,条件再严格也不会检测出。但如果实际上是超标的,在检测部位,检测时间等条件下稍微放松,就完全可能会检测不出超标。
所以,在认定是否存在甲醛超标情形时,应当以原告和实际承租人所提供的两份检测报告,作为认定是否超标的依据。
二审法院认为:
本案中,某物业公司在收到案外人欧某的投诉反馈后,为确认系争房屋是否存有甲醛超标等问题,又委托了上海博强环境技术有限公司对系争房屋的空气质量进行检测并向法院提交了室内空气质量检测报告。而钱某为反驳某物业公司的主张,委托了上海聚星环境检测有限公司进行检测并亦向法院提交了相应的检测报告。该两份检测报告均系专业检测机构出具,但检测结果相悖。对比该两份报告,上海博强环境技术有限公司出具的该份检测报告,明确了检测的地点为北卧,检测时间为2018年10月7日至11日;而上海聚星环境检测有限公司出具的检测报告,并未明确检测的地点究竟系北卧亦或南卧,且检测时间为2018年12月30日至2019年1月4日,距离案外人欧某反馈系争房屋存有甲醛超标等问题并据此解除其与某物业公司的房屋租赁合同已又多约三个月。某物业公司已提供检测报告用于证明系争房屋存有甲醛等超标的事实,而钱某提供的检测报告从检测地点、检测时间、检测环境三方面而言并不能推翻某物业公司提供的检测报告,且钱某亦未提供其他证据予以证明,故在系争房屋现已重新装修出租不再具备再次检测条件的情况下,结合某物业公司与欧某因系争房屋甲醛等超标而解除租约的事实,本院认为系争房屋存有甲醛等超标的事实具有高度可能性,本院对该事实予以认定。
二审法院最终撤销了一审判决,改判支持了原告诉讼请求,认定钱某违约。
律师分析:
一、本案中,某物业公司虽然与钱某签订的是名为委托合同,但事实上双方之间的关系实际属于租赁合同关系。
委托合同是指委托人和受托人约定,由受托人处理委托事务的合同。受托人处理事务,除法律另有规定外,不是以自己的名义和费用,而是以委托人的名义和费用进行。因此委托合同的受托人处理受托事务的后果直接归委托人承受。
本案中,系某物业公司以其名义对外出租系争房屋,某物业公司按照合同约定定期交付钱某固定数额的租金。某物业公司对外出租系争房屋的租金由其自行收取,且该租金数额并不影响某物业公司需向钱某交付的租金数额。更为关键的是,某物业公司与钱某均认可,签订《房屋代管(出租)委托合同》后在系争房屋尚未出租的空置期间,某物业公司仍然向钱某按约全额支付房屋租金。
二、二审中,本律师坚持以下观点:甲醛等有害气体,有资质的检测公司对其进行检测,如果室内空气中没有,不可能检测出来。但如果检测条件稍有放松,即使空气中确实有,也有可能检测不出来。基于此,对比双方提供的检测报告,二审法院认可了本律师的意见,认为某物业公司已经提供了相应证据,该证据证明确实存在甲醛等有害气体超标,存在高度盖然性。因此,撤销了一审判决,改判支持物业公司的诉讼请求。
三、如果承租的房屋确实存在甲醛等有害气体超标的情形,一定要先固定好证据,有了充分的证据后,可以再依据合同约定,或者合同法的有关规定,行使解除合同的权利。
本文作者:邱扬成,上海骥路律师事务所合伙人
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