案例：

钟某原为上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。2013年9月26日，钟某（出卖方、甲方）、凌某（买售方、乙方）与上海某房地产经纪事务所（以下简称“某公司”）（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，载明：丙方为甲方与乙方买卖系争房屋事宜提供居间服务；系争房屋售价款为人民币（以下币种均为人民币）550，000元，乙方向丙方支付意向金185，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行，落款处有钟某及凌某的签字及某公司的公章。同日，钟某（甲方）与凌某（乙方）又签署《房屋买卖合同》一份，载明：钟某将系争房屋出售给凌某，房价款550，000元，签署本合同后三十日内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款185，000元，于交易过户之日支付剩余房款365，000元，甲、乙双方应与2013年10月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。另合同对于买卖双方税费的承担，违约责任等做出约定。

2013年10月16日，钟某（甲方）与案外人王某某（乙方）签订《房地产买卖定金协议》，载明：钟某将系争房屋出售给案外人王某某，房价款700，000元，乙方于签署合同之日支付定金10，000元，双方于10月21日前签署正式房地产买卖合同，乙方支付首付款240，000元，双方交接房屋；双方应于2013年11月21日前办理房屋产权过户登记手续并支付430，000元，尾款20，000元待交房时支付。同日，钟某与案外人王某某签署正式的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）。

2013年10月16日，凌某向钟某出具收条，载明：今收到钟某10，000元。

2013年10月21日，上海市住房置业担保有限公司风险管理部出具《收据》一张，载明：我公司已于2013年10月21日收到公积金借款人钟某的公积金贷款代偿款182，667.65元，代偿款已全部清偿。特立此据。

2013年11月5日，案外人王某某向钟某中国银行卡转账支付380，000元。随后，钟某向陈瞻中国银行卡转账支付380，000元。同日，凌某向陈瞻出具收条，载明：今收到陈瞻转来共和新路XXX弄XXX号XXX室房款计380，000元，特写本条，以兹证明。

2012年9月4日，案外人孙某起诉至原审法院要求钟某支付购买系争房屋的房屋尾款50，000元，该案的案号为（2012）闸民三（民）初字第*****号。双方于当日在法院主持下达成钟某于2012年12月31日给付孙某50，000元的调解协议。但至调解协议约定的履行期限内，钟某未能及时履行，孙某于2013年3月1日向原审法院申请执行，原审法院于2013年3月13日出具执行裁定书并于2013年3月14日对系争房屋进行了司法查封。2013年9月29日，钟某将上述案件的执行款项56，000元交至原审法院。对于该款项，钟某确认系凌某代为给付。

2014年5月5日，钟某曾将某公司诉至原审法院，要求某公司返还借款224，667元。该案的案号为（2014）闸民二（商）初字第735号，之后钟某撤回该案的起诉。嗣后，钟某起诉至原审法院，请求判令：1、某公司返还钟某款项231，000元；2、本案的诉讼费用由某公司承担。原审审理中，钟某变更第一项诉讼请求为要求某公司返还钟某171，667元；陈瞻、凌某对上述付款义务承担连带责任

一审法院认为：

审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。钟某与凌某就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》虽从形式上看与一般的房屋买卖合同及居间协议并无不同。但事实上，一方面，上述两份协议对于房价的约定偏低于市场价格；另一方面，根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价，侵占、挪用房地产交易资金，承购自己提供经纪服务的房屋等行为，凌某作为房地产经纪机构的工作人员，确违反相关规定，承购舜世公司提供经纪服务的系争房屋，且法院查明的情况，凌某并无购买系争房屋的资格及经济能力，结合凌某为钟某偿还借款、法院执行款，而居间协议约定意向金的金额与凌某代钟某偿还的金额一致，之后钟某通过其他中介公司将系争房屋出售，凌某知晓但并未提出异议等情节，法院有理由相信，钟某与凌某签署的上述两份协议更具有一种担保的性质，双方并无真实的买卖意思表示。至于钟某给付凌某之款项，钟某主张其给付的金额为450，000元，审理中凌某确认的金额为390，000元，且钟某未能提交其他60，000元的相关凭证，故不予认可。审理中，钟某、凌某确认凌某代钟某归还或支付款项261，000元，对于差额部分，凌某辩称系赚取差价抑或其投资回报并无相关事实和法律依据，不予采信，故凌某应向钟某返还多收取的款项。对于钟某要求舜世公司承担返还上述款项的义务，但钟某未能提交相应证据证明上述款项系舜世公司收取抑或舜世公司代为归还钟某所欠债务，且未能提交舜世公司对凌某上述收款行为明知等证据，故钟某要求舜世公司承担还款义务并无相关事实和法律依据，不予支持。

二审法院认为：

上诉人凌某在上诉中明确表示其与钟某签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》并无取得系争房屋物权的意思，其的目的在于转卖，进而赚取差价，由此可以认定凌某并无真实购买系争房屋的意思表示，故原审判决对此所作的认定并无不当，本院予以认同。同理，从凌某的上述表示，结合钟某与案外人签订的系争房屋的买卖合同约定的价格为70万元并已经实际成交的情况，也可以推定系争房屋的市场价应为70万元。故原审判决认定凌某与钟某签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中所约定的55万元房价低于市场价格，并无不当，上诉人凌某对此所提的上诉理由，本院不予采纳。此外，凌某认为本案争议的差额129，000元系投资回报，其有权取得，但对此其并未提供相应书面依据。上诉人凌某作为房地产经纪机构的工作人员，在上诉中自认“购买”系争房屋的目的在于转卖、赚取差价，凌某的该行为已经违反了《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪人员不得“低价收进高价卖出房屋赚取差价”的相关规定，故上诉人凌某的该点上诉意见，本院不予采纳。

律师分析：

从以上案例不难看出，部分房地产经纪人员，利用出售人对市场信息缺乏认识，自己对市场信息的熟悉，从而打起了投资赚差价的投机念头，在不对称的信息中谋取暴利。但殊不知，这种不以取得物权为目的，而是转卖赚差价的行为，很可能被认定不是真实的意思表示，从而被认定为无效。根据我国《民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，意思表示不真实的民事法律行为系无效行为。

律师认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。凌某的行为是典型的炒房行为，对当时的房价上涨起到了推波助澜的作用，该行为严重扰乱了正常的房地产市场秩序。本案中的凌某，自己作为中介机构的从业人员“低价收进高价卖出房屋赚取差价”，不仅违反了《房地产经纪管理办法》的规定，也严重扰乱了房地产市场的稳定。对于其这种以投资赚取差价为目的，不以取得物权为目的的行为，不应在受到法律保护。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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