定义：

轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。通俗的说法，也可以叫作排队等候查封。

轮候查封与正式查封之间的关系：

对于不动产来说，只能有一个正式查封，但轮候查封可以有很多个。如果其他司法机关想要再对已经正式查封的不动产进行查封，那就只能进行轮候查封，也就是排队等候查封。在前的正式查封过期限失效或者查封所对应的案件已经处理完毕被解除后，若还剩下未处理的份额，排在下一位的轮候查封才会发生正式查封的法律效力。也就是说，轮候查封不会产生正式查封的效力，是一种类似于效力待定的行为。

案例：

A购买了B某的一套位于上海市某小区的二手房，该房屋登记有以C为抵押权人的高额抵押。B因为嗜赌成性，债台垒筑，最终只能低价出售房屋。后B的家人知道后，阻止B出售房屋，认为价格卖的太低。但不继续交易，其他债主都会找他偿还债务。最终B依然选择了违约，拒绝出售。A被逼无奈，只能通过诉讼途径向法院起诉，要求B继续履行合同，并申请法院查封了房屋。抵押权人C及其他债权人D、E、F在得知了这一消息后，纷纷向法院起诉并申请了保全。由于A最先申请查封，该查封是正式查封，其他债权人C、D、E、F均为轮候查封。

律师分析：

1、在有轮候查封的情况下，A可以要求继续履行合同并要求过户吗？

根据前述分析，轮候查封属于没有生效的查封，并不会产生合同法规定的法律上（司法限制交易）不能履行的情形。A作为房屋购买人，按照约定要求继续履行合同，符合约定和法律规定，能够得到支持。在买卖合同案件中，判决已经处理了整个房屋，在后的轮候查封自然不会继续生效。当然，C作为房屋抵押权人，已经经过登记，A若想顺利过户，必须先将房屋抵押权人的债权偿清（可以通过以未付房款清偿，不足部分可通过代为清偿），再注销抵押后，方可顺利过户。对于其他轮候查封的案件，因标的物已经做出处理，自然不会发生法律效力。

2、若C、D、E、F中的全部或者部分在A之前，做了查封或者轮候查封的，A还可以要求继续履行吗？

答案是否定的，此时，只能将在前的债务全部偿还，并将司法查封解除后，才能要求继续履行并过户。

律师提醒：

从上述分析不难看出，在遇到出售人债务众多的时候，作为买受人，一旦发现出售人有违约的表现时，或者知道其他债权人即将准备起诉查封房屋时，一定要抓住时机，及时向法院起诉，争取排在第一位，只有这样，才能保障自己的合法权益。排列位置越往后，对自己越是不利。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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