【疑案精讲】第5期｜二手房交易中税费承担的认定规则

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本案是一起典型的房屋买卖交易过程中因税费由谁承担问题引发的纠纷，房价的高涨、房源的紧俏使得卖方市场成为上海房市的常态。处于优势地位的卖方往往要求，房屋过户所产生的全部税费由买方实际承担。在二手房屋买卖交易过程中，买卖双方往往前后签订居间合同与房地产买卖合同，两份合同往往均对房产买卖的主要条款如付款条件、过户时间、税费承担等进行约定。由于房地产买卖合同成立于居间合同之后，又因网签备案的房地产买卖合同中的具体条款无法进行直接修改，经常出现居间合同与网签备案房地产买卖合同约定不一致的情况，由此而产生纠纷。

如何对两份合同条款效力的认定，应当结合当事人的真实意思表示、法律规定的合同生效及变更的条件、市场交易习惯等方面进行认定，既尊重交易双方的真实意愿，维护合同法的严肃性，也维护二手房房地产交易市场的秩序。

作者简介

梅松松

法学硕士，二级法官，上海市杨浦区人民法院民四庭审判员

倪晓琳

法学硕士，上海市杨浦区人民法院民四庭法官助理

潘某诉贺某房屋买卖合同纠纷案

—— 居间合同与房地产买卖合同关于税费承担约定不一致的认定

关键词

居间合同 房地产买卖合同 合同变更 税费承担

裁判要旨

房屋买卖交易过程中，买卖双方先后签订购房居间合同与经网签备案的《上海市房地产买卖合同》，在后签订的房地产买卖示范合同对交易中产生的税费承担之约定与在先签订的购房居间合同对税费承担之约定不一致的，应当视为双方对税费的承担方式进行变更。

基本案情 

2016年8月12日，潘某某与贺某签订《购房居间合同》，约定贺某向潘某某购买其名下许昌路1440弄房屋，并约定交易当中双方所产生的交易税费由购买受方承担。

2016年8月28日，潘某某与贺某签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定潘某某向贺某转让系争房屋，双方约定在2016年12月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该房地产权利转移买卖交易中双方所发生的相关税费，由双方按规定各自缴纳。

2016年12月10日，潘某某与贺某共同向房地产交易中心申请办理变更登记。同日，贺某缴纳潘某某应支付的教育费附加收入、地方教育附加收入、河道管理费收入、改征增值税、其他城市维护建设税、房地产交易手续费，共计32万元。

2017年3月，潘某某与贺某就合同履行发生纠纷，原告潘某某诉讼至法院。诉讼中被告贺某提出反诉，要求反诉被告潘某某返还反诉原告垫付的税费32万元。

裁判结果 

上海市杨浦区人民法院于2017年4月27日做出（2017）沪0110民初1281号民事判决：反诉被告潘某应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告贺某税费320,000元。

一审判决后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均未提出上诉，一审判决已生效。

裁判理由

一审法院判决认为，虽然《购房居间合同》约定交易税费全部由买受方负担，但之后买卖双方签订的登记备案的《上海市房地产买卖合同》约定税费各自负担，应视为双方对税费负担做了变更，被告反诉要求原告返还垫付的税费应予支持。

案例注解

在二手房买卖中，由于房价的波动常常使买卖双方中的一方处于相对优势地位，处于优势地位的一方往往要求在合同中约定，房屋过户所产生的全部税费由另一方实际承担。案件审理过程中，对税费承担的认定，既应当对该约定的合法性进行认定，也应当考察买卖双方当事人的真实意思表示。

一、双方当事人自行约定过户税费完全由一方承担的效力

根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。尽管《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，“负有纳税义务的单位或个人必须依照法律规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的、一律无效。”但是，该条款主要针对双方当事人通过合同约定免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形。具体本案而言，双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应不在此限，原因如下：第一，双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿负担，属于双方当事人合意处分民事权利，法律并不禁止，合法有效。第二，双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。税收的主要作用有两个：一是国家财政收入的来源，二是税收的调控作用。双方约定由一方完全承担过户的税费，只是将一方本应缴纳的税收由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税收的减少。而且，税费约定完全由另一方承担，实际承担的一方必然会将其作为交易成本考虑，仍能起到税收的调控作用。因此，当事人就全部税费由一方承担的约定合法有效。

二、在先签订的居间合同与在后签订的房屋买卖合同关于税费的承担约定不一致该如何认定

本案中，居间合同约定过户的税费完全由买受方承担，但买卖合同却约定税费由各自按照国家法律规定承担，二者不一致。首先，从成立时间看，买卖合同成立于居间合同之后，居间合同只是为了促成双方订立买卖合同的合同，居间合同中确定的标准或条件，完全可能由于买卖双方的合意，在买卖合同中进行变更或取消。买卖合同才是买卖双方权利义务的直接体现，不能通过居间合同来推断买卖合同的意思表示。如果买卖合同与居间合同发生冲突，应视为在后签订的买卖合同对居间合同中内容进行了变更。

另外，在实践中，居间合同中往往会明确课以“以正式签订的房地产买卖合同为准”或类似表述之条款，应当视为买卖双方认可当房地产买卖合同中约定与居间合同不一致时，视为对居间合同内容的变更。

三、买受方实际代为缴纳出售方承担的税费是否视为对房地产买卖合同的默示变更

本案出售方主张，交易过程中双方均认可全部税费由买受方承担，而且买受方已经实际缴纳全部税费，表明买受方对居间合同约定的认可，而且买受方已经将该义务履行完毕，不应再发生争议。买受方之所以提起反诉，要求出售方返还税费，是因为双方因房屋使用年限问题发生争议，买受方遂以房地产买卖合同约定“税费由双方各自承担”来“钻空子”。

根据上海市二手房交易流程，买卖双方需先至房地产交易中心签订房地产买卖合同，然后持已经签订的房地产买卖合同前去办理税务登记。税务登记窗口审核确认买卖双方各自应承担的税费，待实际缴纳税费后，方能进行过户登记。此时，买受方将买卖双方应承担的税费全部缴纳，能否以实际履行情况认定买卖双方对房地产买卖合同中关于税费承担的内容再次变更？

在当前上海市二手房买卖市场中，房屋出售方处于优势地位，在近几年的房地产交易市场中存在交易中的税费均由房屋买受方承担的交易习惯，由于《上海市房地产买卖合同》中关于税费承担的条款，即“税费由双方各自承担”属于格式条款，无法修改，买卖双方往往通过签订补充协议明确税费全部由买受方承担。但是本案中，买卖双方签订有补充协议，但该补充协议未就税费承担进行约定。处于劣势地位的买受方，出于促进交易进程、尽快完成房屋过户的目的，先行垫付全部税费的行为符合交易习惯。本案中，买卖双方的房地产买卖合同尚未履行完毕，买受方仍有房款未支付，不排除买受方提出以其垫付的税费抵扣剩余房款的可能性。加之，本案被告（房屋买受方）明确提出诉讼请求，要求原告退还垫付的税费，双方就税费承担存在争议，难以通过交易习惯推断买受方认可由自己承担全部税费。

合同的变更需要当事人明确的意思表示。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”相比经双方签字确认的房地产买卖合同中明确约定“税费由双方各自承担”，买受方单方实际缴纳税费的行为是否体现买卖双方就税费承担方式进行合意变更，应当综合买卖合同的实际履行情况、买受方提出返还税费的时间点等因素进行考量。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第七十八条  当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

文章来源：上海杨浦法院