【观点交流】200多万买下网拍房，前业主拒搬怎么办？

近年来，在限购、房价上涨的背景下，起拍价格低、不限购的司法拍卖房凭借公开透明、广泛参与等优势，受到社会大众的广泛关注。不少网友跃跃欲试准备入手购买司法拍卖房，那么购买司法拍卖房，房屋的前业主拒不搬离，应该怎么办？

案情简介

沈某欠钱未还，根据生效裁判文书，其名下房屋被法院强制执行进入网拍程序。小钟通过淘宝网看到该房屋，商圈、楼层、面积、小区环境等都很满意，决定参与竞拍，后也顺利以205万元的最高价拍到了该套房屋。2019年4月，小钟拿着相关《执行裁定书》办好了房屋不动产权变更登记。本以为可以拿着钥匙喜迁新居了，可不知何时，房屋的前业主沈某竟擅自撕开法院封条、撬开门锁居住在屋内，还拒不搬离。房屋买了大半年却搬不进去的小钟满腹委屈，一纸诉状将沈某告上了法院，以非法占有他人所有的房屋为由，要求沈某腾退房屋。

案件办理

小钟提起的是排除妨害民事诉讼，由法院民事审判庭审理。小钟出示了网拍公告、网拍须知、执行裁定书、不动产登记簿以及沈某居住在屋内的视频记录等证据。承办法官向其释明她这类情况属于执行程序中未解决的问题，可根据执行裁定书向执行局申请强制执行，要求沈某搬离。小钟坚决不愿联系执行法官，法院遂裁定驳回起诉。小钟不服，提起上诉，二审予以维持。

普法要点：

《物权法》第35条和37条明确，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。这样一看，小钟提起排除妨害诉讼似乎并无不妥，实则不然。在小钟这种情况下，可以首先向法院申请腾空交付房屋。

分析建议：

 向法院申请强制执行

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条明确，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。本案中，前业主沈某系前案的被执行人，擅自撕开法院封条和撬开门锁后，非法占用该房屋，属于应当移交而拒不移交的情形。小钟要求沈某腾退房屋的请求，可向法院申请强制执行。当然，也有一些情况法院无法支持强制腾退，如房屋存在合法租赁关系，但这些情况在拍卖公告中一般都会明确告知。所以在拍卖前一定要详细了解房屋的具体情况哦！

参考案例：（2020）沪02民终751号

补充资讯：

2020年1月2日，最高人民法院发布的《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，对司法拍卖房法院是否负责腾房的问题，给出了明确的意见：

拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

青小法提示：网拍时务必仔细阅读竞买公告、须知、标的物介绍详情，交付时遇到阻碍也记得联系执行法官！

文章来源：上海青浦法院