释义：

共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

上海市已经于2016年2月29日市政府第109次常务会议上正式通过了《上海市共有产权保障住房管理办法》，2016年5月1日起施行。

申请条件：

同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人，可以申请购买共有产权保障住房：

（一）具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地达到规定年限；

（二）住房面积低于规定限额；

（三）可支配收入和财产低于规定限额；

（四）在提出申请前的规定年限内，未发生过因住房转让而造成住房困难的行为；

（五）市人民政府规定的其他条件。

前款所称的家庭由具有法定的赡养、抚养或者扶养关系且共同生活的成员组成；个人是指具有完全民事行为能力且年龄符合规定标准的单身人士。

非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。

申请程序：

本市城镇户籍家庭或者个人申请购买共有产权保障住房的，应当向户口所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出申请；非本市户籍家庭申请购买共有产权保障住房的，应当向工作单位注册地所在的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出申请。申请人应当如实填报申请文书，提交相关证明材料，并签署同意接受相关状况核查以及核查结果予以公示的书面文件。

任何单位和个人不得为申请人出具虚假证明材料。

家庭申请购买共有产权保障住房的，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。

政策优惠：

购买共有产权保障住房的，购房人可以按照规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款，并可以按照国家规定，享受税收优惠政策。

购房人确定：

家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。

 

使用限制：

共有产权保障住房的购房人和同住人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理协议的约定使用房屋，并且在取得完全产权前不得有下列行为：

（一）擅自转让、赠与共有产权保障住房；

（二）擅自出租、出借共有产权保障住房；

（三）设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权；

（四）违反其他法律、法规、规章的情形。

 

政府回购：

取得不动产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房：

（一）购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难条件的；

（二）购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；

（三）非本市户籍购房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；

（四）购房人和同住人均死亡的；

（五）市人民政府规定的其他情形。

 

购买满五年后怎么办？

本市城镇户籍家庭或者个人腾退共有产权保障住房的，由房屋所在地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。非本市户籍家庭腾退共有产权保障住房的，由分配供应地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。

回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。

取得不动产权证未满5年，因离婚析产、无法偿还购房贷款等原因确需退出共有产权保障住房的，全部购房人、同住人之间应当达成一致意见，并向相关区住房保障实施机构提出申请。经审核同意后，按照第二款、第三款的规定予以回购。 

本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，但购房人、同住人拒不履行区住房保障行政管理部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的，应当在办理商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额，但符合确有必要购买商品住房情形的除外。具体例外情形，由市住房保障行政管理部门规定。

非本市户籍家庭购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，其交易管理按照本市相关规定执行，但购房人的户口迁入本市的，按照第一款、第二款规定执行。

 

上市转让和购买政府产权份额程序及价格：

上市转让共有产权保障住房的，全部购房人、同住人应当达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构在同等条件下有优先购买权；放弃优先购买权的，方可向他人转让。共有产权保障住房被上市转让或者优先购买的，购房人按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。

购买政府产权份额的，全部购房人、同住人应当就购买意愿、购房人等事项达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。

政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法，由市住房保障行政管理部门会同相关行政管理部门，按照符合市场价格的原则另行规定。

申请人弄虚作假的法律责任：

违反本办法第二十条第一款规定，申请人不如实填报申请文书，故意隐瞒或者虚报相关状况，或者伪造相关证明材料申请共有产权保障住房的，由分配供应地的区住房保障行政管理部门按照下列规定予以处理，并禁止其5年内再次申请本市各类保障性住房：

（一）已取得申请资格的，应当取消其资格，可处1万元以上5万元以下罚款。

（二）已购买共有产权保障住房的，责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，可处5万元以上10万元以下罚款；腾退住房后，由住房保障实施机构退回购房款。

 

房地产经纪人违规代理的法律责任：

违反本办法第四十三条规定，房地产经纪机构和经纪人员违规代理共有产权保障住房出售、出租业务的，由区住房保障行政管理部门责令限期改正，对房地产经纪人员处1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上备案资格，处3万元罚款。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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