案情简介：

中国XX资产管理股份有限公司重庆市分公司、李XX申请执行人执行异议之诉

XX资产重庆分公司与XX锦绣房地产公司、XX投资集团公司、XX长业房地产公司、黄XX借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.XX锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还XX资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄XX、XX长业房地产公司、XX投资集团公司对XX锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.XX资产重庆分公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，XX资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。李XX以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异31号执行裁定，裁定中止对被执行人XX锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元502号房屋的执行。

2013年2月26日，李XX与XX锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定XX锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元502号房屋出售给李XX，合同总价款205万元；付款方式为一次性付款，并约定李XX应于2013年5月31日前支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF402629。XX资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。

2013年2月14日，李XX通过北京银行官园支行支付案涉房款205万元。2013年2月26日，XX锦绣房地产公司向李若望出具了全款购房发票。

2013年2月，XX锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元502号房屋交付给李XX使用。XX锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1单元502号房屋至今登记在XX锦绣房地产公司名下并为XX资产重庆分公司的借款设定了抵押。

法院裁判：

一审重庆市高级人民法院认为李XX申请执行异议理由成立，裁定中止了对案涉房屋的执行，二审最高人民法院亦对此予以确认。

裁判理由：

1、 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。

2、 在本案中，李XX在一审法院查封案涉房屋之前已经与XX锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。李XX举示的购房发票、情况说明、银行流水等证据可以证明其已经按照约定向XX锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的物业费发票、《北京市居民供热采暖合同》、代收供暖费发票、水、电、气费发票及缴费凭据等证据，可以证明其在查封前已实际占有使用案涉房屋。

3、对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对案涉房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将案涉房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然XX资产重庆分公司、XX锦绣房地产公司、XX银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定XX锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对XX锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在李XX与XX锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。李XX作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因李XX自身原因未办理过户登记手续。

律师分析及建议：

实践中，经常会遇到通过银行贷款购买房屋或者抵押房屋用于其他借款，房屋出售人因资金问题，不得已出售自有房屋，但同时无力归还银行贷款或者借款的情况。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”如果出售人将房款挪作他用，自己又无力偿还银行借款，银行的债权无法得到保障，一般债权人不会同意将抵押物出售，此时，买卖合同会因抵押权无法涤除而出现履行障碍。若出售人最终确实无力偿还，受让人需代为清偿方可注销抵押，顺利变更登记。

这种情况下，为了避免交易风险，一定要在房屋买卖合同中，设置“抵押权涤除条款”即明确约定注销抵押权的时间，如果是需要用买受人的资金去归还，要提前和银行预约好还款时间，该笔资金最好能够直接打入银行还款账户，并将还款的具体步骤和关键时间点在合同中约定好。为避免出售人将房款挪作他用，切记不能将房款直接打入房屋出售人账户。

附：抵押权涤除条款

甲方应于    年    月     日 前向贷款银行申请提前还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方；甲、乙双方应于确定的还贷日期共同前往贷款银行办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户；若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金的，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后5个工作日内办理抵押登记注销手续。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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