释义：

建筑物区分所有权是指全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

 

法律规定：

《物权法》

第七十条 对建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对专有部分行使所有权

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的场所归属

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 车位、车库的规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

律师总结：

建筑物区分所有权主要包含以下三层含义：

1、对自有住宅、经营性用房等专有部分的所有权。对于专有部分认定，除了我们所熟知的自己购买的房屋或者商铺外，符合下列三个条件的车位、摊位等等特定空间，都可以认定为专有部分：A、具有构造上的独立性，能够明确区分；B、具有利用上的独立性，可以排他使用; C、能够登记成为特定业主所有权的客体。对于以上专有部分，权利人可以独立对其进行占有、使用、收益并处分。

2、对建筑区域内的共有部分享有共有权。这里所说的共有部分一般指的是小区内专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管、小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等。同时建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分也被认定为业主共有部分。这里需要指出的是，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

3、对共有部分享有共同管理的权利。对于共有部分的共同管理，《物权法》中规定了可以召开业主大会由业主大会来决定，业主大会可以选举业主委员会，由业主委员会来执行业主大会的决定。对于共有部分的管理中，下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

 

律师提醒：

业主大会或者业主委员会所作出的决议，如果侵犯到业主的合法权益，该怎么办？

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，并应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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