法条索引：

《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

制度解析：

该项制度是在买卖双方签订不动产买卖合同后，为了对自己未来物权的确定而提前进行预登记，能够对不动产起到临时保全的作用，保障合同权利义务在将来能够实现。在临时保全的三个月内，如果未经预告登记权利人的同意，擅自处分不动产的，或者对不动产权利有损害的，将不发生物权效力。但同时，如果超过三个月买卖双方仍然未进行正式的物权登记，预告登记将会失效。

实践意义：

一、该制度在一手房预售、二手房买卖中，具有重大意义。在一手房预售中，不动产往往均没有实际建成，便开始进行房屋买卖。开发商与买受人签订预售合同后，对将来买受人不动产权利进行确认，且该种权利在将来一定会实现。但由于预售合同仅仅受《合同法》调整，规定的也只是买卖双方的债权债务，一旦出现一房二卖，两份买卖合同势必会有一份合同无法履行，此时如果有一份进行了预告登记，就能有效排除另一份买卖合同申请本登记。

二、有效防止原权利人在交易过程中，做出损害不动产权利转移登记到购买人名下的行为。由于不动产权利仍然在原权利人名下，其对不动产有完全的处分权。买卖双方签订的合同，只是对双方债权债务关系的约定，无法从实体上限制原权利人处分房屋。比如在买卖过程中对不动产又再设定抵押。

三、在二手房屋交易过程中，如果出卖人因其他案件被列为被执行人，法院在强制执行已经签订买卖合同的不动产时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。

律师建议：

不动产登记制度是法律赋予不动产买受人的一项权利，在购买不动产过程中如果能够擅用该制度，可以为自己筑起一道防火墙，有效保障今后将会取得的不动产物权顺利变更到自己名下，最终成功实现不动产物权。

附办理流程：

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：

1.预购商品房预告登记

（1）登记申请书原件;

（2）申请人身份证明;

（3）已登记备案的商品房预售合同原件;

（4）当事人关于预告登记的约定原件;

（5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;

（6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

2.预购商品房抵押权预告登记

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）抵押合同原件；

（4）主债权合同原件；

（5）预购商品房预告登记证明原件；

（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件；

（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

3.房屋所有权转移预告登记

房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）转让方的房屋所有权证；

（4）房屋所有权转让合同原件；

（5）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。

4.房屋抵押权预告登记

已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）主债权合同原件、抵押合同原件；

（4）房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件；

（5）当事人关于预告登记的约定原件（抵押合同中有约定的除外）。

5.预告登记的变更登记

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）预告登记证明原件；

（4）变更事实的有关证明文件原件。

6.预告登记的注销登记

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）预告登记证明原件；

（4）证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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