何为执行异议：

执行异议是指在执行过程中，案外人对执行标的提出不同的意见，并主张实体权利。在执行过程中，案外人提出执行异议，目的是排除对执行标的的强制执行，保护自己的民事权益。

亲办案例解析：

2016年6月，买受人张某与出售人李某签订了位于上海市浦东新区利津路某小区房屋的示范版《上海市房地产买卖合同》，约定购房总价为360万，张某支付了李某300万元购房款，李某将房屋交付给了张某。2016年7月，在准备办理该房屋过户手续时，该房屋被广东省惠州市公安局司法查封（因抵押权人涉及经济犯罪、李某与抵押权人系借贷关系）。这期间，李某多次承诺会积极与公安沟通解除查封，但至今未能解除查封。2016年，该房屋又因李某对外欠款，被江西省上饶市信州区人民法院轮候查封。购买房屋多年，却不能过户，张某一家为此寝食难安。

律师分析：

1、张某与李某签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。但因李某房屋存在司法查封，属于我国《合同法》规定的，合同不能履行的情形之一。若张某向法院起诉要求继续履行合同，法院会提示张某，该合同无法继续履行，是否要变更诉讼请求为解除买卖合同，如果张某坚持继续履行合同，法院会判决驳回张某诉讼请求。

2、在对全案进行分析后，律师给出两条方案供张某选择：一是要求继续履行合同，但必须将该房屋上存在的司法查封，在起诉之前予以解除；二是解除合同，要求其返还300万房款并承担违约责任。考虑到李某现在的经济情况，张某果断选择继续履行合同，解除司法查封。但如何解除成为张某目前困境。

3、执行异议之诉解困境：

对于公安部门的查封，张某未付房款与公安部门需要处理的金额大致相当，张某已经看到惠州市中级人民法院发出公告，只要将款项缴至法院账户，法院会安排解除查封，并涤除抵押权。

张某作为该房屋的购买人，已经支付了大部分房款，并实际占用房屋至今，上饶法院的查封行为侵犯了张某的合法权益。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，张某可以向法院提出书面异议。

既然可以提出书面异议，那么书面异议是否有可能被法院支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”张某通过中介公司正常购买房屋自住，对于李某的情况并不知情，已经支付了大部分购房款项，并实际占有房屋至今，因此，张某在这其中并不存在过错，人民法院并不能查封。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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