释义

所谓物权法定原则，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。我国2007年颁布的《物权法》第五条对该原则进行了确认。这其中包含了以下几层含义：物权的种类法定，当事人不得随意创设；物权的内容法定，禁止当事人创设与物权法定内容相悖的物权；物权的效力法定，当事人不得协议变更；物权的公示方式法定，当事人不得随意确定。

亲办案例分析：

2013年5月，家住上海市闵行区的张老先生因沪闵路老房子（使用权房，张先生为承租人）旧房改造拆迁，在签订了《旧房改造协议》后，获得了闵行区永平南路一套新的配套商品房，但该房屋的不动产产权证暂时只能办理在开发商名下，需要5年后才能办出。此时，上海的房地产市场日渐火爆，在中介公司业务员的鼓动下，张老先生以128万元的价格将该房屋出售给了外地来上海打拼的外省市人员小李。小李在签订《房屋买卖合同》后，支付了首付款38万元，并搬进新房。余款约定在正式办理过户手续当日支付。

在履行合同过程中，该房屋市场价格已经翻倍，又是学区房，市场价约为350万元，张老先生的子女也认为，一个连房产证都没有的房子，即使出售也是无效的。其老伴也对张老先生的出售行为表示反对，都不同意张老先生出售该房屋。于是张老先生向法院提起民事诉讼要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。

法院裁判：

本案经闵行区人民法院、上海市第一中高级人民法院、上海市高级人民法院认定，张老先生的要求解除《房屋买卖合同》的理由不能成立，驳回了张老先生的全部诉讼请求。

律师分析：

1、物权分为动产物权和不动产物权，房屋所有权是典型的不动产物权，而不动产物权的归属，是由法律直接规定，由登记在不动产登记簿（俗称“产调”）上的权利人享有，这就是我国《物权法》所规定的最为核心的原则之一，看似简单的一句话，却是整个《物权法》的核心。分析本案，即使张老先生和小李签订了《房屋买卖合同》，由于不动产登记簿上载明的权利人现为开发商，故即使小李已经实际占有该房屋长达5年之久，但其至今并未取得该房屋的所有权。而张老先生也并未取得该房屋的所有权。

2、虽然张老先生暂未能取得该房屋的所有权，但基于和开发商及原物业公司签订了一系列的合同，可以预期，在5年之后，张老先生是可以办理该房屋变更到自己名下的手续。对于这种预期权利，可以通过合同的形式进行处分。这种对自己将来取得权利的处分行为，并不违法法律、行政法规的强制性规定，所以张老先生和小李之间签订《房屋买卖合同》合法有效，受到法律保护，各方应当按照合同约定内容履行。张老先生主张解除合同，所依据的理由不符合双方约定，亦不符合《合同法》关于“法定解除权”的规定，故其全部诉讼请求未能得到法院支持。

3、合同有效，又不能办理过户手续，看似矛盾，其实不然。作为小李，在购买此类动迁房产时，买卖合同约定的内容显得尤为重要。小李可在合同中增加条款对出售人进行约束，并对何时办理所有权变更至其本人名下，何时再变更到自己名下、逾期不办需要承担哪些责任等内容做出详细约定，待合同约定的这些内容条件成就时，一旦对方反悔，亦可以诉至法院，请求法院判令对方继续履行合同，要求对方将房屋所有权变更至自己名下，这种判决具有强制执行力，即使对方不同意，法院也可以强制履行。

最后，本律师善意提醒，购买动迁房，由于其政策性强，变更到自己名下的交易周期长，其中充满了不确定性，如非特殊原因，不建议购买。即使需要购买，一定要聘请专业律师起草买卖合同，对交易中可能会发生的风险作出评估，并设置合同条款，保障交易安全，做到从合同中规避风险，在争议时战胜风险。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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