案情简介：

房东丁某与买家陈某在沪上某大型中介公司居间认识并达成买卖合意，后为了节省中介费，2016年1月，买家陈某找到上海某房地产经纪事务所，在其居间下，与丁某签订了关于普陀区某小区房屋的《房地产买卖居间协议》。合同签订后，陈某支付了定金5万，并约定于2016年1月13日前追加定金350,000元，并定于2016年2月20日签订正式的房屋买卖合同。2016年1月18日，陈某发送消息：“想跟你商量个事情，我想跳过这个中介。直接找个代理人帮我做……”，丁某回复消息：“房子肯定没有问题，中价(应为“中介”)你能不能搞定。要不找个空碰头聊”，陈某回复称：“中介，管他去呢，我们俩都没付钱给过他”。

第二次跳开中介后，上海某房地产经纪事务所得知双方跳过其又开始找另一家中介公司进行交易，遂到房东丁先生家采取堵门锁等方式进行报复。此时正值房价上涨期，房东丁先生在考虑诸多因素后，遂不愿意再和陈某继续交易。陈某遂向普陀区人民法院提起诉讼，要求丁某：1、双倍返还定金人民币400000元；2、赔偿房价上涨损失100000元。

法院判决：

在接受房东丁先生委托后，仔细梳理法律关系，并指导当事人搜集了与本案有关的证据，并向有关部门调取部分证据。经过庭审激烈辩论，最终本案一审经普陀区人民法院判决：对于陈某全部诉讼请求，均不予支持。陈某不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，最终陈某的上诉再次被驳回。

律师分析、点评：

本案共涉及两次“跳中介”行为，对于第一次，由于双方仅仅是通过中介认识，并未签订任何书面协议，此次行为对买卖双方及第一家中介并不会产生实际法律责任。

而通过上海某房地产经纪事务所居间签订三方协议后，该协议是受到法律保护，并对三方均产生约束力。陈某单方提出“跳中介”在得到丁某的同意后，事实上，双方已经合意解除了经第二家中介居间签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖双方之间的房屋买卖合同关系。那么在原《房地产买卖居间协议》解除之后，由于双方并未约定按照原协议继续再行签订买卖合同，双方实际上恢复到了未签订任何协议的状态。此时，丁某有权就交易条款进行重新商定，并也有权拒绝向陈某出售房屋。

在双方合意解除买卖合同关系后，陈某以丁某违反约定，并追究其违约责任的诉讼请求很显然不会得到法院的支持。

通过以上分析，本律师认为，诚实信用原则是我国民事活动中的基本原则，丁某与陈某《房地产买卖居间协议》签订以后，双方均应按照合同全面履行自身义务。陈某两次提出“跳中介”，导致中介方不断骚扰房东丁某，给丁某一家带来了很大的困扰。丁某实际上已经丧失了对陈某的信任，双方诚信履约的基础同样已经动摇。两次“跳中介”后最终使得陈某购房落空，还因此承担了诉讼费、高额的律师费。

律师代理意见被采纳：

上海市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

 

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