委托合同 VS 中介合同

 

 日常生活中，我们时常会委托他人代为处理相关事务，那么，我们和受托人之间成立什么合同关系呢？是委托合同关系还是中介合同关系？两者的法律后果一样吗？

 

目 录

 

一、委托合同/中介合同纠纷案例再现

二、法院关于委托合同/中介合同纠纷案例裁判要点

三、律师关于委托合同/中介合同之意见建议

 

一、委托合同/中介合同纠纷案例再现

 

1.2007年9月，宁某某委托孙某某促成其向江苏省某某市投资征地事宜。同年9月26日，宁某某与江苏省某某市某某镇政府签订征用当地150亩、50亩土地，用于投资工业项目的协议书各一份，协议约定每亩征地价格为人民币(以下币种均为人民币)58,000元。同年10月，江苏省某某市某某镇政府将土地交付与宁某某。

2.2007年9月21日，宁某某、孙某某及案外人孙某共同签署情况说明，内容为“兹有宁某某、孙某有意向在江苏省某某市某某镇投资购地壹佰伍拾亩，预计土地价格在捌万以内，实际合同费(包括清苗费、农民补偿金)共计柒万，中间差价部分百分之五十规(归)孙某某中介费，实际差价以合同为准。现宁某某、孙某同意于贰零零柒年九月贰拾日付拾伍万元人民币，九月贰拾肆日付贰拾伍万元人民币，其于(余)费用在土地交付后另行结算，如此事不成功，所有费用由孙某某承担。”

3.2007年10月8日，宁某某、孙某某及案外人孙某共同签署字据，内容为“兹有宁某某、孙某委托孙某某全全(权)处理江苏某某市某某镇壹佰伍拾亩土地的清平工作，整平后交付宁某某、孙某。其中产生的一切意外事件由孙某某负责。以某某镇政府出具土地交付书当日计算，五个工作日内付给孙某某壹佰万人民币，后五个工作日内付清剩余贰佰万人民币，如不按日付款，以上土地所有权由孙某某所有。”

4.2007年9月至12月，宁某某陆续支付孙某某335万元。

5.宁某某于2011年4月诉至原审法院，认为孙某某以需支付政府青苗费等为由向其索取上述款项缺乏依据，要求孙某某返还335万元。

6.一审法院认为，宁某某与孙某某之间形成的法律关系属居间合同关系，故宁某某诉称的真实性，法院难以确认。宁某某上诉。

二审法院认为，根据字据及情况说明，双方存在居间合同关系和委托合同关系。情况说明表明双方的居间服务关系，宁某某应按约定向孙某某支付报酬。孙某某未能证明其完成了委托事项，又未提供任何证据证明其为处理该委托事务垫付了必要费用，故孙某某不能取得宁某某基于该委托事项而向其支付的费用。宁某某应向孙某某支付220万元，孙某某自宁某某处取得的335万元中的其余部分应予返还。

 

二、法院关于委托合同/中介合同纠纷案例裁判要点

1.本案一审法院并未区分案涉证据中双方成立的不同的法律关系，认定双方的关系为居间关系。故宁某某应支付居间佣金。

2.二审判决区分了案涉关键证据中双方成立的不同的法律关系，一是居间合同关系。孙某某促成了宁某某与第三方签订合同，故应支付居间佣金。但关于委托关系，孙某某并没有证据证明其完成了委托事项，故无权收取委托费用或报酬，其多收的部分，应予返还。

 

三、律师关于委托合同/中介合同之意见建议

 

我们委托他人处理相关事务时，需要明确双方之间的法律关系。因为，不同的法律关系，适用不同的法律规定。一旦发生纠纷，法律关系不同、适用法律规定不同，会导致不同的裁判结果。鉴于委托关系普遍存在，本律师结合本文案例特作如下分析，供读者参考。

1.委托合同和中介合同含义不同

委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

可见，中介合同中，中介人所担负的义务仅指报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。而在委托合同中，受托人提供的是一般意义上的劳务，范围较中介合同广泛得多。

2.受托人的法律地位不同

中介人只是起订立合同的媒介作用，并不介入委托人与第三人所签订的合同关系中。而委托合同中受托人可以为委托人处理任何适于委托的委托事务，如果得到授权，也可能直接以代理人的身份与第三人进行交易。

中介人只是向订立合同的双方当事人往来传递信息，不能在委托人订立的合同中作出独立的意思表示。而委托合同的受托人则根据授权，无论是以委托人的名义还是以自己的名义为法律行为，均可向第三人作出意思表示，可以对委托人与第三人之间合同的内容作出决定。

3.法律责任不同

委托合同中，在无特别约定的情况下，受托人处理委托事务的费用一般由委托人承担。中介合同（及民法典之前的居间合同）中，如中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

关于报酬支付，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

本文案例中，双方的约定包含中介合同和委托合同，对于中介合同，因宁某某与第三方签订了合同，则应向孙某某支付居间报酬，但委托合同中，因孙某某并未有证据证明其完成委托事项或支付相应费用，故无权要求宁某某支付费用。

因此，我们应从从保护自身合法权益的目的出发，根据自己所处的不同地位，选择和对方签署不同法律关系的合同，以达到良好的法律效果。

作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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