房屋买卖合同中，基于合同相对性原则，卖方有向买方按期交付房屋的义务，若逾期交房导致违约的，应根据无过错原则向买方承担违约责任，但若卖方的逾期交房系由第三人原因导致的，且卖方已经向买方承担的违约金损失，应当由谁来承担？

法律依据

《民法典》第五百九十三条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

参考案例

A公司与B公司相邻关系纠纷一案，A公司系某小区开发商，B公司系小区某房屋的业主。2015年3月9日上午，由B公司隔壁的新业主在A公司销售人员及物业人员陪同下前去查验房屋，准备办理入住手续；进门后发现主卧、客卧、厨房等天花板、吊顶大面积渗水，有的部位还在滴水，有的粉刷层已经脱落，卧室木地板、厨房和走廊大理石地面均有积水现象，房屋装修严重受损。经查，新业主房屋的渗水是因B公司厨房的一只净水器发生长时间漏水所致，由于被告没有及时察觉，导致新业主房屋损失惨重。后因B公司推诿维修和赔偿方案，A公司无奈起诉B公司要求承担维修费11万元，以及逾期向新业主交房的违约金33万多。

一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

被告作为房屋权利人，因房屋厨房净水器渗水至新业主房屋造成房屋装修损坏，应当对新业主房屋由此发生的损失承担赔偿责任。原告要求被告根据双方协商方案赔偿房屋维修费110，000元的诉讼请求，于法有据，被告亦不持异议，本院予以准许。

根据原告与新业主签订的《上海市商品房预售合同》约定，原告因本次渗水需向业主承担逾期交房的违约金，现原告要求被告赔偿逾期交房违约金333，437元的诉讼请求，于法不悖，违约金金额也没有超过原告与业主关于逾期交房违约金计算标准的约定，故法院对原告该项诉讼请求予以支持。

二审驳回B公司上诉，维持原判。

律师分析

1、本案系因第三人B公司相邻关系产生的物权侵害，导致A公司产生对新业主的维修损失以及逾期交房违约金损失，第三人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；A公司有权基于B公司的侵权责任，请求相应的损害赔偿；

2、司法实践中也有一些例外情况，比如房屋买卖合同双方恶意串通，变更房屋产权，卖方在明知房屋由第三人合法居住，买卖房屋可能会因居住及迁户产生纠纷的情况下，仍擅自与买方签订房地产买卖合同，约定交房、迁户期限及违约责任，且买卖合同被依法确认无效的前提下，导致诉争损失的过错责任在于卖方本身的，法院也很难予以支持，详见（2018）沪0106民初4952号判决书。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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