导读：在沪上房屋买卖交易中，为了少交税费，“做低房价”做法泛滥。然而，如果有一方一旦反悔，要求按照真实交易价格缴税，对另一方来说将会比预算增加高额税费。本文通过亲办案例分析，透析由此可能会产生的的交易风险以及沪上法院对待此类纠纷的基本意见。

一、案情简介

2016年10月，卖家孙某与买家张某在某中介的居间下，签订了《房屋买卖合同》及补偿协议，约定房屋买卖合同价格为229万，装修补偿款为61万。合同签订后，卖家因房价上涨原因，一直拒不补签网签合同，经多次书面催告后，双方补签了网签合同。然而，在临近办理过户手续时，张某多次书面催告孙某办理过户手续，对方始终不出面，反而要求变更合同内容，这一无理要求被张某拒绝。在办理过户手续最后一天的下午，孙某发来书面函件通知张某，因房屋存在做低房价，有避税嫌疑，孙某不愿意按照229万交易，希望按照房屋真实交易价格290万缴税，并拒绝办理该房屋过户手续。张某无奈，将孙某告上法庭要求孙某继续履行合同，并承担违约责任。孙某向法院提起反诉请求确认做低房价条款无效，按照290万元交易，并要求张某承担违约责任。

二、判决结果

因担心承担违约责任被告孙某同意按照合同继续，但要求按照290万交易。本案一审经闵行法院认定做低房价条款无效，判决双方买卖合同继续履行，原告张某承担违约责任。被告上诉继续追究原告违约责任。最终，2018年4月20日，上海市第一中级人民法院认定被告在履行合同过程中也存在过错，驳回了上诉人孙某的全部上诉请求。

三、律师分析及风险提示

因本案一审原告被打成了“被告”，认定原告有违约行为，二审原告更换了律师，二审原告张某找到邱律师，在拿到全部案卷材料后，经过仔细分析。律师认为：一、本案阻碍房屋交易正常进行的原因在被告张某，并非在原告，被告构成违约，一审判决关于谁违约这个问题，并没有明确说明。所以导致被告上诉继而继续要求原告承担高额违约金。结合全案证据，足以认定被告孙某在履行合同过程中存在明显过错，导致交易被迫中止。二、本案中，案涉房屋的装修价值仅仅只有几万元，而补偿协议书中却约定装修补偿款高达61万，显然存在少交税款之嫌。在对全案证据梳理完毕后，二审开庭中，律师围绕争议焦点，结合全案证据据理力争。最终认定上诉人孙某存在违约行为，法院驳回其上诉请求。

风险提示：

（一）卖方一旦反悔，在到手价约定前提下，多出税费将全部由买家承担。本次纠纷是做低房价造成买家损失的典型案例。虽然在法律层面达到了当事人的预期效果，但由于房屋交易中约定的是到手价，税费将由原告张某承担。关于做低房价的条款被认定为无效后，在到手价约定还是真实有效的前提下，增加了10多万税费。该税费也将由买家张某独自承担。

（二）签订两份合同，在房价下行的情况下，买家如果不想购买，很容易造成只履行合同价，拒不履行合同价以外的款项，最终导致合同履行受阻局面。

（三）依法纳税是每个公民的基本义务，做低房价是一种逃税行为，该行为违反我国税收相关规定，一经查出，定会遭受处罚。

（四）沪上早已经实施了房屋评估价，一旦评估价无法通过，将会多出高额税费，买卖双方将会对多出税费产生争议，进而发生纠纷。

四、沪上法院对“做低房价”的基本态度

（一）做低房价是否会导致双方签订的合同无效？

通过阴阳合同避税所签订的合同，其中有关避税的条款会被认定无效，法院会判令双方按照房屋的真实交易价格进行交易，并不会导致全部合同无效。

法律依据：《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行的强制性规定。

《合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

（二）做低条款被认定无效后，关于到手价的约定是否继续有效，多出税费如何操作。

做低房价条款有可能会被认定为以合法形式掩盖非法目的，而被认定为无效，但是双方有关税费承担的到手价约定，不属于上列《合同法》第五十二条之规定中的任何一项，应当被认定为有效。也就意味着，多出的税费将按照到手价约定由买家承担。

关于目前法院此项操作，邱律师个人观点认为，做低房价约定是双方谈判到手价的基础，两项构成了完整的税费承担约定条款。既然做低房价被认定为无效，那么到手价约定的基础也就不复存在，双方应当按照国家规定各自缴纳各自税费。这样操作更具合理性，也是符合法律规定。但目前包括高院及最高院关于此，没有相关意见出台，只能按照上述执行。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

 

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