案例：

a公司为上海市浦东新区XX路XX号工厂厂房权利人。2017年3月14日，b公司（承租方）与a公司（出租方）签订《关于上海张江高科技产业东区a创运工业园厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定a公司将系争房屋出租b公司，租赁用途为厂房、租赁面积为建筑面积1435.23平方米；租赁期为36个月、自2017年6月1日（约定起租日）起至2020年5月31日止（包括首尾两日），平均月租金为56，751.39元；双方确认，承租方应按季度（每3个月）向出租方支付租金，先付后用；承租方应在本合同签订之日起十五（15）日内或约定起租日十五（15）日前（以先到日为准）向出租方支付租赁保证金（标准为2个月的房屋租金）113，502.78元。合同第二部分租赁合同通用条款第十七条不可抗力条款项下约定，1．本合同项下的不可抗力，仅指……2．如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。……3．如遇不可抗力，双方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同签订后，a公司将系争房屋交付b公司使用，b公司按约支付了租赁保证金及租金。

2020年3月18日，b公司交a公司《关于不再续租的联系函》，“……我方曾因生产需要于2020年1月末与贵公司磋商续租事宜，但未得到贵方的积极响应，后因疫情影响对我公司造成巨大的经济损失，至今我公司都无法在该厂址开展正常的生产活动……该厂房到期后将不再续租，并对相关事宜提出以下解决方案：1．该厂房2020年4月-5月两个月的房租，共计113，502.78（人民币壹拾壹万叁仟伍佰零贰元柒角捌分），因疫情影响，我方资金回笼困难，希望可以用我方在贵处的租赁保证金抵扣支付，两笔款项金额一致，可以完全抵销。2．……因此上海市政府发布了为企业减负的政策，要求国有企业为其承租企业减免2020年2月-3月两个月房租。据此我公司已于2月底向贵公司提出申请，但至今未有回复，望贵公司……退回我公司2020年2月-3月两个月房租，合计113，502.78……”a公司方相关工作人员于同日在该函上注“收到此函件，对于函中所提1月份我方未积极响应，实际应为我司接到贵司人员登门询价，告知贵司须明确续租意向，至今之前未收到贵司续租明确意向所致。”a公司于2020年3月20日交b公司《关于〈关于不再续租的联系函〉的复函》“……已收悉，现回复如下：1．请贵司严格按照贵司与我司2017年3月14日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：a创运厂租字2017年第007号）约定履行相关权利义务。2．我司不属于《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》中规定的减免房屋租金的实施主体。”

2020年4月28日，b公司交a公司《联系函》，表明定于2020年5月6日至2020年5月15日期间安排拆除物品、腾退租赁房屋等事宜，希望a公司予以配合。同时，再次要求a公司退回b公司2020年2月-3月两个月房租。

2020年5月21日，b公司与a公司办理了系争房屋交接手续，签署了《上海XX厂房交（验）确认单》，其中对b公司租金已付至2020年5月31日、已付厂房租赁保证金113，502.78元、停车证押金400元，租赁终止日期计算至2020年5月31日以及押金返还等事项作了确认。

一审法院认为：

新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，为民生健康、安全计，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。a公司作为证据提供的“上海发布”相关信息，如市经信委2020年3月5日发布上海企业复工指南“有序推进本市各行业企业复工复产复市，一般行业通过上海一网通办平台，填报企业相关信息备案即可复工”，3月16日复工指南“本市工商业企业和个体工商户复工复产复市取消备案，可以直接复工”，亦佐证了新冠肺炎疫情一级响应期间，停工停产客观存在。b公司的生产经营活动势必受到防控措施波及。b公司虽自2019年底起陆续迁移了生产机器设备，但并无证据表明其已彻底关闭了系争房屋内的生产经营活动，尚存机器设备的生产任务也难免受到影响和限制。虽然双方合同中约定，如合同义务因发生不可抗力无法履行时应予中止、履行期限按上述中止时间自动延长，但本案中b公司已为案涉租赁合同到期终止作了必要准备，且陆续搬离机器设备，延长合同履行期限对b公司无所裨益，也有损a公司对租赁物的利用、收益，有违经济效益原则，因此并不可取。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院依照该规定，结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，并b公司自2019年底始陆续搬迁机器设备的事实，酌情减免b公司租金3万元。

二审法院认为：

本案的争议焦点在于被上诉人要求上诉人退还部分租金是否具有法律依据。根据查明的事实，被上诉人虽自2019年底起开始陆续迁移生产机器设备，但本案现有证据并不足以证明被上诉人当时即已彻底停止在系争房屋内的生产经营活动，故一审法院结合本案事实综合认定新冠疫情对被上诉人正常使用系争房屋造成一定影响，于法不悖，亦合乎情理，故本院予以认同。至于返还租金的数额，考虑到被上诉人实际受影响的程度及期间范围，一审法院基于公平原则酌情确定由上诉人返还租金3万元，应属合理，本院予以维持。

律师观点：

2022年4月10日，上海市高级人民法院修订完成了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》，其中，问题五指出：

商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

由此可以看出，即使是非国有经营性房屋，受到疫情影响，承租人可以就减免租金、延长租期或者延期支付租金进行协商，协商不成的，法院可以依据公平原则，减免因疫情影响不能正常经营的，可以减免一定期限内的租金。

从2020年疫情爆发时期受到疫情影响的案件司法实践来看，法院会根据双方提交的证据、受疫情影响程度、合同履行情况、各方损失情况等综合进行考虑，一般支持减免受影响期间租金50%左右的较多。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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