法律依据

《上海市房屋租赁条例》

第四十条　公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)

十二、公有居住房屋承租户名的变更

承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。

经典案例

1、 浦某与邹某共生育二女一子，浦某于2006年去世，邹某于2005年去世，浦某原系黄浦区某公房的承租权人，2003年，与浦某、邹某户籍在一处的小女儿向出租人申请变更自己为承租权人。后该公房拆迁获得征收补偿利益，均由小女儿获得。大女儿不服，以小女儿的承租权变更系在伪造父亲浦某的签字的情况下，向出租人作出了虚假的意思表示，出租人未尽审查义务导致了承租权人的违法变更为由，向黄浦区人民法院起诉主张上述承租权变更行为无效。

2、 黄浦区法院审查后认为，本案中，系争公房原承租人浦某在生前即已经将承租户名变更为小女儿，且在变更租赁户名时，大女儿户籍并未在系争公房内，故起诉人并无提起相关诉讼的主体资格。因此裁定不予受理。

律师分析

1、上述案例被裁定不予受理的主要原因在于大女儿的户籍从始至终不在系争公房内，也从未在系争公房内居住，不属于共同居住人，对公房承租权的变更，不具有民诉法第一百二十二条规定的与本案有“直接利害关系”。即便承租权变更的手续确实存在瑕疵，也无法从民事权益上行使诉权。

2、假设承租权变更发生在原承租人浦某去世之后，根据上海市的相关规定，也是户籍在册的小女儿具有优先权。大女儿虽然也属于继承人之一，但对公房承租权不具有继承权。虽然笔者也看到过有一些学者论点认为公有住房租赁权作为具有物权特性的债权，属于财产权利，应当具有可继承性。但上海市法院的主流观点还是认为公房租赁权不是个人私有财产，不具有继承性。

3、 那么如果承租权的变更确实存在违法行为，相关权利人该如何行使自己的权利呢？《上海市房屋租赁条例》第五条规定，市房屋行政管理部门主管本市房屋租赁管理工作。区、县房屋行政管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房屋行政管理部门领导。上海市公房承租权的登记与变更，一般是由区房管局下属的物业公司来负责的。物业公司虽然不属于行政单位，但也具有相应的或被赋予相应的行政职能。因此，相关权利人若对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。但实践中，上海市的法院是否受理相关行政诉讼，还有待考证。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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