案例：案外人方某通过王某、沈某等人对外谎称持有“万科传奇”供应商房源。

上海市奉贤区XX路XX弄“XX”XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）系沈某帮助方某向某事务所工作人员张某提供房源信息。石某、韩某遂经某事务所居间，与方某达成合意，由方某进行操作，帮助石某、韩某获得“万科传奇”楼盘供应商手中可更名的一手房源购买权。

2016年8月2日,石某、韩某与方某经某事务所居间签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：石某、韩某向方某购买涉案房屋；房屋价款2,850,000元；石某、韩某向某事务所支付意向金50,000元作为与方某进行洽谈之用，如方某在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。

同日，石某、韩某与方某签订《房屋买卖合同》一份，约定：石某、韩某向方某购买上述房屋；房屋价款2,850,000元；双方于本合同签署后十天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；石某、韩某于签订示范合同后当日，支付首期房款630,000元；石某、韩某通过银行贷款方式支付第二期房款1,440,000元；石某、韩某应于2016年9月10日前支付方某房价款780,000元。

上述协议及合同签订当日及次日，韩某分两次向某事务所转账支付意向金共计50,000元，由某事务所出具收款收据两份。后某事务所将上述转为定金的意向金转账支付给方某。石某于2016年9月7日向方某转账支付780,000元，该笔款项实际为向方某支付的差价款（即好处费）。

另查明，沈某帮助方某销售的房屋中曾有两套更名成功，沈某获得方某支付的20,000余元及30,000余元作为劳务费用。

又查明，上海市奉贤区人民检察院于2017年5月31日向一审法院提起公诉，指控方某犯诈骗罪。一审法院于2017年11月28日作出（2017）沪0120刑初594号刑事判决书，该判决书中查明：2016年4月开始，被告人方某通过房产中介公司和中介人员对外谎称有“万科南桥传奇”（又名“万科海尚华庭”）楼盘供应商的房源，以改名费、中介费等名义骗取34名被害人的购房款，共计22,948,000元，其中2016年9月4日，被告人方某通过张某（某房产员工）对被害人韩某谎称出售涉案房屋，骗取被害人韩某830,000元，一审法院遂判决：一、被告人方某犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月；二、扣押在案的赃款八十七万一千元发还被害人（按比例发还，具体数额详见附表）；三、责令被告人方某退赔被害人经济损失（具体数额详见附表）。刑事判决书后附退赃退赔清单中被害人韩某发还金额31,500元，责令退赔金额798,500元。该刑事判决书生效后，一审法院刑庭将该刑事案件移交该院执行局执行，石某、韩某已获得发还金额31,500元。一审法院执行局于2018年3月21日出具《关于方某案执行情况说明》一份，载明：该局在执行该院刑庭移送执行的（2017）沪0120刑初594号刑事判决书过程中，已将在案案款871,000元按照比例发还给各被害人，经该局查明，被执行人方某名下暂无可供执行的财产，其余退赔款22,077,000元未能执行到位。

再查明，石某、韩某曾于2017年4月5日起诉至一审法院，要求判令涉案房屋的开发商上海XX有限公司双倍返还定金100,000元及返还购房款780,000元。一审法院于2018年4月20日作出（2017）沪0120民初8108号民事判决：驳回石某、韩某的诉讼请求。该判决各方均未上诉，现已生效。

另，石某、韩某在公安机关询问笔录中陈述，2016年8月左右，其找到某事务所工作人员张某询问房源，于是2016年9月4日经张某介绍了涉案房屋，当天其即与方某签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。2016年9月7日，张某约石某、韩某去和方某见面，并于当日向方某转账支付780,000元更名费。方某承诺在2017年4月10日网签成功，但直到报警也没有成功。

某事务所员工张某在公安机关询问笔录中陈述，2016年7月时，王某与沈某到某事务所推销房源，向其介绍认识了方某，称方某可以办理“万科传奇”的一手更名房源，其中2套出售成功，包括石某、韩某在内的7套未成功。

沈某在公安机关讯问笔录中陈述，其通过王某认识了方某，从2016年7月开始帮助方某销售房屋，共帮忙销售过8套，其中2套更名成功。更名成功的2套其分别从方某处获得20,000余元和30,000余元的劳务介绍费用。

一审判决：

一、上海某房产经纪事务所于判决生效之日起十日内赔偿石某、韩某损失399,250元；

二、穆某在上海某房产经纪事务所财产不足以清偿上述债务时以其个人的其他财产予以清偿；

三、对石某、韩某的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

裁判理由：

本案的争议焦点在于：一、方某、沈某与某事务所及石某、韩某之间存在什么样法律关系？二、某事务所、穆某、沈某是否应当对石某、韩某的损失承担赔偿责任？

关于争议焦点之一，某事务所与石某、韩某存在居间合同关系。刑事判决书记载，方某谎称有“万科传奇”房源，石某、韩某与某事务所均明确知晓，涉案房屋交易的对象是涉案小区的开发商，而以支付差价形式，通过方某、王某王某内部操作更名，不符合一般一手房购买交易习惯，故一审法院认定方某系以欺诈方式并存性地加入石某、韩某与某事务所的居间合同关系。石某、韩某与某事务所均明知涉案房屋并非向方某购买，实际为收取所谓差价而签订，故石某、韩某经某事务所居间与方某签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》无效。沈某帮助方某散布房源消息，提供房屋信息给某事务所，沈某应当系方某的代理人。沈某并未参与石某、韩某与某事务所的居间活动，从石某、韩某在公安机关的询问笔录中也从未显示石某、韩某知晓沈某的存在或沈某参与了涉案房屋交易过程。沈某既不从石某、韩某处获取居间佣金，也不与某事务所分享居间报酬，故沈某并非涉案房屋交易的共同居间人，在石某、韩某购买涉案房屋的过程中并非居间人地位。

关于争议焦点之二，某事务所并未与方某蓄意合谋，不存在相关法律条文中所规定的故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为，但其作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任。根据法律规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。居间合同属于有偿委托合同，本案中，某事务所如居间成功，将获得居间的佣金，故某事务所应当根据自身过错对石某、韩某的损失承担赔偿责任。根据本案事实调查，一审法院认为某事务所在居间过程中存在以下过错：1、作为专业房屋中介机构，明知涉案房屋交易的操作流程为非正常流程，仍为获取居间报酬而向石某、韩某推荐方某，促成了方某与石某、韩某签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，使方某借机加入房屋交易的居间合同关系；2、在未对方某声称的房源信息真实性进行谨慎核实的情况下，即向石某、韩某报告房源信息；在石某、韩某通过某事务所向方某转交定金及石某、韩某向方某直接支付购房差价款后，仍未积极核实房源的真实性，亦未积极向方某催促石某、韩某购房资格的确定。同时，一审法院认为，石某、韩某作为完全民事行为能力人，在明知涉案房屋交易系通过非正常方式进行，仍轻信所谓“一手更名房”房源信息，冒着巨大风险与方某订立协议，同意方某加入居间活动并收取定金及购房差价款，在整个交易过程中亦未对房源信息的真实性进行审核、确认。综上，石某、韩某定金及购房差价款损失的造成并不能完全归咎于某事务所，石某、韩某自身也存在明显的过错。综合本案情况，酌定石某、韩某及某事务所对上述定金及购房差价款损失各自承担百分之五十的责任，由某事务所向石某、韩某赔偿定金及差价款中未退赔部分的百分之五十。某事务所承担的责任是补充赔偿责任，故某事务所向石某、韩某实际履行赔偿义务后，可另行向负有退赃义务的刑事被告人追偿。

另，某事务所系穆某出资成立的个人独资企业，投资人穆某以其个人财产对企业债务承担无限责任，故对石某、韩某要求穆某在某事务所的财产不足以清偿的情况下，以其个人的其他财产予以清偿的诉讼请求，依法予以支持。

还需要特别说明的是，如果石某、韩某实际收到某事务所及穆某支付的款项后，又获得刑事被告人退赔款，导致其总计收取的款项超出了798,500元范围，则其应当将相应的超出款项全额转交给某事务所、穆某。

石某、韩某曾起诉涉案房屋的开发商要求赔偿损失的诉讼，系对自己权利的处分；因此并非由某事务所、穆某原因导致该案诉讼，且系以石某、韩某败诉结案，故对石某、韩某要求某事务所、穆某承担另案诉讼费用及鉴定费用的诉讼请求，不予支持。

沈某并非本案交易的居间人，故对石某、韩某要求沈某承担连带责任的诉讼请求，不予支持。

最终二审法院支持了一审法院的判决，该事务所将要面临近40万元的赔偿。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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