上海的公房变更租赁户名，因程序审查上的宽松和不严谨，经常会导致违法变更承租人的情形，尤其在原承租人死亡前后，同住人被利益所趋，可能会在其他同住人不知情的情况下悄无声息得变更承租人。那么，其他同住人事后发现该如何补救呢？

法律依据

上海市房屋管理局关于引发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知

经典案例

原告：徐步华

被告：徐小虎

被告：上海永业企业(集团)有限公司

原告徐步华提出诉讼请求：判令被告永业公司确定被告徐小虎为上海市黄浦区XX路XX号房屋(以下简称“涉案房屋”)承租人的行为无效。

事实和理由：徐步华与徐小虎系兄弟关系，涉案房屋原系两人父亲徐某1所承租公房。2004年5月26日，徐某1去世。因分户，涉案房屋内有三户家庭，分别包括徐某1户、徐步华户与徐小虎户。2018年，徐步华方才得知徐小虎擅自于2008年7月22日将涉案房屋租赁户名变更为徐小虎本人。鉴于上述更户行为违反相关规定，且徐步华作为户籍在册人员并不知晓更户事宜，故徐步华遂诉至本院，要求判如所请。

被告徐小虎辩称，不同意原告的诉讼请求，认为徐步华的请求权无规范基础，徐步华对变更行为不具备请求权主体资格，即便认定徐小虎申请变更行为有瑕疵，徐步华仅可主张可撤销的行为效力。徐小虎与永业公司之间是租赁合同关系。即便承租人的变更需要所有户籍在册人员的同意，但根据当时的情况，本案原承租人是徐某1。徐某1去世后，作为第一顺位的承租人人选是徐某1的配偶王小妹，也非徐步华。变更租赁户名是王小妹的授意，也经过了其他同住人的同意，因此由徐某2作为委托代理人代为办理。徐步华户不符合同住人条件，且变更已征得其他同住人(史颖一户)同意，故徐小虎申请变更租赁户名，不存在欺诈。本案不符合合同无效的法律规定，即便徐小虎申请变更承租人的行为存在瑕疵，也不属于合同无效的情形。

被告永业公司辩称，由法院依法判决。徐小虎申请变更涉案房屋承租人时，没有告知永业公司有其他户籍在册人员。徐小虎仅提供了一本户口簿，有徐小虎、卢某和徐文超三人的户籍，该三人也确认同意变更承租人为徐小虎，永业公司受理申请时不清楚涉案房屋内有其他户籍人员。徐小虎向永业公司承诺没有其他户籍人口。如果涉案房屋因分户有多本户口簿的话，所有户籍在册人员都要书面签字同意才能按协商一致办理变更登记手续。

本院经审理查明事实如下：徐步华与徐小虎系兄弟关系。涉案房屋原系两人父亲徐某1所承租公房。2004年5月，徐某1去世，但涉案房屋租赁户名多年未作变更。2008年7月22日，徐小虎以其与卢某和徐文超所列户口本等材料申请办理涉案房屋租赁户名变更手续。

另查明，本院2020年6月1日作出的(2020)沪0101民初27472号民事裁定书认为，徐小虎于2008年9月1日登记为涉案房屋的公房承租人，相关《上海市租用居住公房凭证》系由永业公司所核发，涉案房屋所涉租赁双方系徐小虎与永业公司。

再查明，徐小虎申请办理涉案房屋租赁户名变更登记手续时，涉案房屋内的户籍在册人员，除有徐小虎、卢某和徐文超外，还有徐步华等人。2020年12月，涉案房屋发生征收。目前，涉案房屋尚未签订征收补偿协议，亦未办理征收交房手续。

上述事实，有双方当事人陈述，以及原告提供的租赁公房住户申请更户表、居民户口簿、民事裁定书，被告提供的房屋征收范围的公告等证据予以证实。

本院认为，涉案房屋原公房承租人徐某1死亡后，涉案房屋内户籍在册同住人可协商一致办理租赁户名变更手续，如协商不成，可由公房管理部门确定新的公房承租人。徐小虎于2008年7月22日申请更户时，未能如实陈述涉案房屋户籍登记情况，亦未曾与徐步华等其他户籍在册人员先予协商，永业公司在办理更户手续过程中亦未尽审核义务，永业公司与徐小虎所建立之公房租赁关系实际损害同住人之合法权益，应属无效。涉案房屋登记状态应当恢复原状，但因原公房承租人徐某1已死亡，故公房承租人显然不宜重新恢复登记为徐某1，鉴此，应当由永业公司按照相关条例规定重新确定新的公房承租人。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1986年《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：

确认上海市黄浦区XX路XX号公房承租人由徐某1变更为被告徐小虎的行为无效。

案件受理费人民币80元(原告已预交)，因适用简易程序，减半收取计人民币40元，由被告徐小虎负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

律师分析

1、公房承租人的变更有法定的程序和规则，申请人应当提供（1）申请人身份证明，（2）变更租赁户名申请书，（3）《租用居住公房凭证》，（4）承租房屋内所有的《户口簿》，（5）当事人对变更租赁户名协商一致的书面意见。并且，申请人应当对所提供材料内容的真实性负责，并作出书面承诺。从中我们也可以看出申请变更承租人的程序，仅仅是程序性审查，而不是实质性审查，这就会导致一些捏造、隐瞒事实的情况发生；

2、如果变更承租人的行为被认定为无效，根据上海市房屋管理局关于引发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知的相关规定，

（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况）；

c.原承租人的父母；

d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）

3、 当然，如果对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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