案例：

2020年12月29日，原告与被告张某在上海某某房地产经纪有限公司的的居间下签订了关于上海市武夷路***弄***号***室房屋的《房地产买卖（含居间）合同》，并于签订该合同当日，原告与被告张某签订了网上示范版《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。该合同约定原告以总价人民币1650万元的价格购买被告上述房屋，合同同时也对付款方式、违约责任等等内容进行了详细的约定。签订该合同当日，因被告张某女儿未能到场签字，被告张某与女儿已经电话联系过，并书写书面承诺，确认已经取得了张某女儿的委托，张某女儿会于2021年5月1日之前，在买卖合同补签字。

上述合同签订以后，中介方多次找被告张某女儿在合同上补签字，因房价上涨，被告张某女儿不愿意出售房屋，迟迟未能补签。后原告得到中介方通知，中介方在找被告张某女儿补签字时，被告张某女儿始终不愿意补签。时至今日，被告张某女儿仍然未能在上述合同上补签字。后经沟通协商，原告原定于2021年1月28日支付的第二笔款项人民币60万元暂缓支付，待被告张某女儿确认愿意在上述合同上补签字之后，再行支付。

2021年3月8日，原告发函催告被告，要求两被告继续履行合同，并将原定于张某女儿补签字后再行打款的60万元房款，提前支付至被告账户，但两被告在收到《催告函》后，寻找各种理由，拒不履行合同。

原告遂向法院起诉要求解除合同，并按照被告张某自己的承诺，承担总房价20%的违约金，即330万元。此时，房价已经上涨约350万。

一审法院判决，双方之间的买卖合同解除，被告张某支付原告违约金170万元。

裁判理由:

一审法院认为，根据民法典的规定，行为人无权代理的，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，行为人和相对人按照各自的过错承担相应责任。被告作为物权代理人应当承担主要责任。原告在签约时，明知被告未持有其女儿的授权委托书，简单的因为两被告之间的身份关系，仍然与其签约，自身也有过错。故综合过错情况，合同履行程度，损失情况等，酌情判决170万元违约金。

目前该案处于二审中

本次纠纷，因为原告在没有看到委托书的情况下，便与被告签约，导致房屋差价350万元未能完全弥补。被告因为其女儿拒绝补签字遭受170万元的违约金。双方在履行合同过程中，均受到损失。所以，在订立买卖合同时，一定要核实是否有处分权，防止无权处分的情况发生。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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