案例：2017年7月15日，丁少华（作为买受方，签约乙方）与史梅芳（作为出卖方，签约甲方）及案外人上海XX有限公司（作为居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方的房地产；房屋座落：上海市闵行区XX镇XX街坊XX丘XX号XX室；建筑面积49.30平方米；随同转让的室内装修情况及附属设施、设备为毛坯；买卖条件：房价款为1,850,000元；乙方应在甲、乙双方签订本协议当日补足定金至130,000元，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方应直接支付首期房价款计650,000元整（含定金）；甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,190,000元,以贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付；待甲乙双方交房当天支付房屋尾款计10,000元整；甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后30天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》；甲方接受本协议所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后30天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》；本协议各方约定的其他事项如下：经甲乙双方协商一致如下：1、此价格为出卖方的尽到手价；2、在此次交易过程中所产生的费用均由买受方承担；3、房东承诺该房屋为满五年且唯一的生活住宅房；4、甲乙双方同意在2018年1月初正式到交易中心办理交易手续。

上述协议签订当日，丁少华向史梅芳支付了130,000元。史梅芳出具《定金收据》1份，载明：今收到丁少华购买位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋首付款计130,000元。

2017年8月15日，丁少华向史梅芳转账支付了520,000元。同日，丁少华（作为买受方）与史梅芳（作为出卖方）签订《结清证明》1份，载明：水、电、煤、物业费出售方已经全部结清，从2017年8月15日起水、电、煤、物业费均由买受方承担。

2017年8月17日，丁少华、陶晓华（作为买受人，签约乙方）与史梅芳（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海XX有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为49.30平方米，转让价款为1,850,000元；在2018年4月17日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金；该合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金；该合同补充条款（一）约定：甲、乙双方应于签订本合同后2018年4月17号前至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且甲方应于办理手续之前将该房屋内所有户口迁出（若有），否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金；甲方于收到乙方全额房款当天将该房屋交付给乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；关于该房屋在交易过程中产生的所有税、费（包括法定应由甲方来承担的税、费，转按揭时所产生的费用）都由乙方承担；如因国家政策变动，致使无法办理房地产交易过户：甲、乙双方互不承担责任；甲、乙双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任；乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任；该合同补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方应于签订本合同当天支付给甲方首付款计650,000元整（含定金130,000元整）；2、甲方同意乙方以银行贷款方式支付给甲方房款计1,190,000元整（直接划入甲方指定帐户）：（1）乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若因银行贷款政策有所调整而导致银行贷款暂停审批，则交易过户时间自动顺延；（2）若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前补足该不足部分；3、待甲乙双方交房当天乙方支付房屋尾款计10,000元整。

2017年9月13日，丁少华向史梅芳支付了50,000元。同日，史梅芳出具《首付款收据》1份，载明：今收到丁少华购买位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋首付款计700,000元（含定金130,000元）。

2017年12月18日，丁少华向史梅芳转账支付了150,000元。

2018年1月17日，丁少华、陶晓华支付了涉案房屋自2017年1月至12月的物业管理费354.60元。

2018年3月19日，丁少华（作为授权人，购房人）与史梅芳（作为授权人，售房人）签订《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》1份，双方均同意并授权中国农业银行股份有限公司将购房人申请借款的1,000,000元资金划入史梅芳的工商银行账号。同日，丁少华、陶晓华和史梅芳还签订了《二手房首付资金交割书》。

2018年3月30日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《通知》1份，通知史梅芳在截止到2018年3月29日仍未配合向其提供贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，并催告史梅芳务必于2018年4月3日前到上海XX有限公司（北华路店）与其签订贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，同时表明其给予史梅芳上述宽限并不代表放弃追究史梅芳违约责任的权利，若史梅芳仍不配合，该催告函期限届满日即视为史梅芳在该房产买卖交易中根本违约，其将要求史梅芳按照买卖合同条款约定承担370,000元的违约责任，并保留追究史梅芳其他法律责任的权利。

2018年4月8日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《通知回复》1份，称其于2018年4月8日才看到《通知》，并根据通知内容，回复如下：首先，签订合同后，其是积极配合去办理贷款手续的，其已于2018年3月19日配合去中国农业银行普陀支行办理了相关手续，该提交的材料其提交了，该签字的地方其签字了，不存在其不配合办理银行贷款的行为，至于丁少华、陶晓华所说单方变更合同，房屋买卖合同是双方协商一致网签的，未经双方一致同意，没有必要变更合同，其希望丁少华、陶晓华按合同约定如约且尽快履行，至于首付款收条，其收取多少首付款就已经出具了收条，不需要再重新出具；另外，按照合同约定，丁少华、陶晓华需要在2018年4月17日前去交易中心过户，过户前，银行的贷款未获批，丁少华、陶晓华应当在交易过户最后期限前补足支付剩余部分房款，如果没有能力补足购房价款或根本就不准备补足支付差额部分，其是有理由拒绝配合办理过户的，如果不按约定时间及金额支付其购房款，会给其造成经济损失，其将按合同约定追究丁少华、陶晓华的违约责任。

2018年4月26日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《催告通知书》1份，催告丁少华、陶晓华根据合同约定已过了最后付款日期，已构成违约，且合同约定付款全额房款才能收钥匙入涉案房屋，并告知其作为房屋实际产权人已同意政府修缮改造征询并准备签约，但因丁少华、陶晓华实际占有房屋而无法履行涉案房屋的改建征询及签约工作，故催告丁少华、陶晓华务必在接到通知一周内交出钥匙并搬出涉案房屋，方便虹桥机场航空噪声降音治理工程施工，同时应立即付清剩余购房款和足额缴纳搬出涉案房屋前的占用费（100元/日），以减少已给其造成的经济损失，如未履行上述通知内容，其将会进一步按合同约定追究违约责任。

2018年4月29日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《催告通知书的回函》1份，表示当前只需史梅芳据实新签《上海市房地产买卖合同》和出具收据，预计贷款审批进度将加速推进，贷款发放指日可待，将有利于双方，故其希望史梅芳能在收到函后三日内到上海XX有限公司（北华路店）积极配合新签《上海市房地产买卖合同》和出具收据，以共同推进房屋交易继续进行，以符合各方利益。另，如果政府等部门有修缮改建房屋的，请史梅芳将丁少华的联系方式给予政府等部门，其会配合房屋改建征询和签约等工作。

2018年5月3日，丁少华、陶晓华以诉称之理由向一审法院提起诉讼。

2018年6月14日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《催告函》1份，载明：“2018年1、2月起，上海XX有限公司已告知贵方，需与我方新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，以便于办理贷款、审税、过户等手续使用，贵方未予签订。我方又于2018年3月30日、4月29日正式函告贵方，要求新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，但贵方仍不予签订。为了使贵我双方的房屋买卖合同能得继续履行，以实现合同目的，符合双方利益，现再次函告贵方务必于收函后三日内到上海XX有限公司（北华路店）新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，否则，由于贵方不作为所引起的一切法律后果及责任概由贵方承担。”

2018年6月25日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《解除通知》1份，通知因丁少华、陶晓华拒不履行合同义务已构成根本违约，其现根据房地产买卖合同约定，书面通知解除双方所签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，并支付违约金，另再通知丁少华、陶晓华在5个工作日搬出涉案房屋，并缴纳搬出该房屋前的占用费（100元/日）。该通知于2018年6月26日投递并签收。

一审法院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，丁少华、陶晓华与史梅芳就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。本案的争议焦点在于双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》解除的责任承担和后果处理。

根据丁少华、陶晓华与史梅芳签订的《上海市房地产买卖合同》约定，史梅芳同意丁少华、陶晓华以银行贷款方式支付房款1,190,000元整，丁少华、陶晓华于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，史梅芳必须配合办理并提供相关资料。本案中，因丁少华、陶晓华在申请办理银行贷款时，其提供的《上海市房地产买卖合同》系其在限购时签订，故无法办理贷款，而史梅芳不同意重新进行网签合同，丁少华、陶晓华亦无法用现金支付上述房款，故导致双方的交易无法继续。

对此，一审法院认为，第一，双方于2017年8月17日签订合同后即办理了房屋交付手续，而双方约定的房屋过户时间为2018年4月17日，结合上述合同履行期限的跨度时间、先交房后过户的交易方式以及丁少华、陶晓华提供的社保缴纳情况等方面来看，史梅芳作为出卖人在与丁少华、陶晓华签订买卖合同时对丁少华、陶晓华的限购情况是明知的，史梅芳在明知丁少华、陶晓华存在限购的前提下，仍然与其签订买卖合同，说明其愿意接受与丁少华、陶晓华签订买卖合同，获取相应的合同履行利益；虽然史梅芳于2018年3月至丁少华、陶晓华申请办理贷款的中国农业银行股份有限公司普陀支行签订了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，但申请涉案购房贷款有赖于交易中心备案的网签合同，而该网签合同系要求买方在签订时具备购房资格，此时，虽然丁少华、陶晓华已经消除了限购影响，具备了购房资格，但若要申请贷款及办理后续的过户手续，仍需要在具备购房资格后重新进行网签合同，才能使交易继续正常进行；丁少华、陶晓华已于2018年3月30日向史梅芳发出《通知》催告史梅芳至中介方与其签订贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，但史梅芳于2018年4月8日向丁少华、陶晓华发出《通知回复》表明房屋买卖合同是双方协商一致网签的，未经双方一致同意，没有必要变更合同。而就本案重新进行网签合同的性质而言，网签合同只是基于行政登记备案的需要由买卖双方进行的相应行政手续，本案买卖双方仅需更新签署日期再次办理网签手续，在交易中心网络系统上登记一个新的签约日期，并不要求买卖双方对房屋买卖的权利义务加以重新约定，不涉及合同权利义务的变更，实非双方另行协商订立一份新合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，因此，配合重新网签属于双方履行原合同项下的配合义务，史梅芳不同意重新进行网签合同，实属怠于履行合同项下的配合义务，影响了交易的继续正常进行；第二，丁少华、陶晓华作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身的购买资格和购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务，丁少华、陶晓华在签订合同时已属于限购对象，但仍签订买卖合同，虽然史梅芳拒绝配合重新签订网签合同，但并不必然导致合同的解除，现丁少华、陶晓华因无能力足额支付剩余房款，导致双方的交易不能继续履行。因双方的合同客观上无法继续履行，丁少华、陶晓华于2018年9月5日一审庭审中表示同意解除双方之间的合同，史梅芳亦当庭表示同意解除合同，故一审法院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月5日解除。鉴于丁少华、陶晓华与史梅芳在履行涉案房屋买卖合同的过程中均存在过错，故对于史梅芳以丁少华、陶晓华拒不履行合同义务已构成根本违约为由提出解除合同，并要求确认合同已于2018年6月25日解除之诉讼请求，一审法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，史梅芳理应向丁少华、陶晓华返还已收取的房款850,000元，丁少华、陶晓华理应向史梅芳返还涉案房屋。鉴于合同解除的主要责任在于丁少华、陶晓华，故对于其以合同解除为由要求对方支付违约金的主张，一审法院不予支持。对于史梅芳提出主张违约金，一审法院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、丁少华、陶晓华已支付款项的金额及投入的装修、丁少华、陶晓华违约的主观恶意、对史梅芳造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由丁少华、陶晓华赔偿史梅芳违约金50,000元。对于史梅芳提出的房屋实际占用费，由于其已向丁少华、陶晓华主张了违约金，足以达到补损之目的，故对史梅芳主张实际占用费之诉讼请求，一审法院不予支持。关于史梅芳要求丁少华、陶晓华在返还涉案房屋之前配合政府进行房屋修缮之诉讼请求，缺乏依据，一审法院亦不予支持。由于《房地产买卖居间协议》系由丁少华与史梅芳之间签订，是预约合同关系，内容为约定将来一定期限内签订正式的本约合同，其直接指向的是本约的缔结，本约合同一旦订立，预约合同的目的就已实现，合同也就履行完毕，其条文内容会被本约合同吸收、废除或协议更改，所以一般而言，如无特别申明，双方的合同权利义务应以正式合同，即本约合同的规定为据。本案中，丁少华与史梅芳在签订《房地产买卖居间协议》后，将买受人变更为丁少华、陶晓华两人，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，因此该居间协议已经履行完毕，故对于丁少华、陶晓华要求解除就涉案房屋签订的《房地产买卖居间协议》之诉讼请求，一审法院不予支持。

一审判决：

一、丁少华、陶晓华与史梅芳就位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月5日解除；

二、史梅芳于判决生效之日起十日内返还丁少华、陶晓华购房款850,000元；

三、丁少华、陶晓华于判决生效之日起二十日内将位于上海市闵行区XX村XX号XX室的房屋返还史梅芳；

四、丁少华、陶晓华于判决生效之日起十日内支付史梅芳违约金50,000元；五、驳回丁少华、陶晓华的其余本诉诉讼请求；

六、驳回史梅芳的其余反诉诉讼请求。

二审法院认为：

本案争议的焦点是导致涉案房屋无法办理银行贷款的责任在于谁？首先，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，丁少华、陶晓华于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，史梅芳必须配合办理并提供相关资料。从双方签订合同后不久丁少华、陶晓华就入住了涉案房屋，而约定的房屋过户时间却为2018年4月17日之前，并结合证人金某、周某的证言，丁少华、陶晓华提供的社保缴纳情况来看，史梅芳与丁少华、陶晓华签订房屋买卖合同时对丁少华、陶晓华的限购情况是明知的。其次，买方在网签合同时受限购政策限制无法办出贷款，但在合同约定的房屋过户截止日前，其购房资格障碍消除，需重新网签即可办出贷款的，卖方应配合买方重新网签合同，因为重新网签合同并非缔结新合同，而是履行原合同约定的配合义务，如卖方不履行该义务的，即构成违约。本案中，丁少华、陶晓华在签订房屋买卖合同时，受限购政策限制，无法办出贷款。当丁少华、陶晓华具有购房资格后，史梅芳理应根据合同约定配合丁少华、陶晓华重新签订网签合同、提供相关资料，配合丁少华、陶晓华办理贷款手续。丁少华、陶晓华在具有购房资格后，分别于2018年3月30日、4月29日、6月14日三次催告史梅芳配合重新签订网签合同，史梅芳均未予以配合，导致涉案房屋无法办出银行贷款，故丁少华、陶晓华无力足额支付剩余房款的原因在于史梅芳，由于丁少华、陶晓华明知自己存在限购情况仍与史梅芳签订合同，本身亦存在一定过错，故对合同无法履行而解除双方均负有责任，一审法院认定合同解除的主要责任在于丁少华、陶晓华有误，本院予以纠正。据此，本院对于史梅芳要求丁少华、陶晓华支付违约金的诉讼请求不予支持。关于丁少华、陶晓华要求史梅芳支付违约金的主张，丁少华、陶晓华虽对涉案房屋进行了装修，存在实际损失，但其自2017年8月无偿入住涉案房屋至今已达近二年时间，已获得了相应利益，并考虑目前房价波动的因素，对丁少华、陶晓华要求史梅芳支付违约金的主张，本院亦不予支持。

二审判决：

一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15180号民事判决第一、二、三项；

二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15180号民事判决第四项；

三、驳回丁少华、陶晓华的其余本诉诉讼请求；

四、驳回史梅芳的其余反诉诉讼请求。

律师分析：

根据《民法典》第五百零九条第二款之规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。可见，《民法典》中对合同履行中的附随义务的法定性进行了明确的规定，即附随义务由诚信原则派生而来，依赖于合同的主给付义务而存在。附随义务为合同相对方完成交易，可根据实际需求而随时设立，贯穿于合同关系整个发展过程中的任何环节，在任何合同关系中都可发生。

依据双方签订的合同，贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续，就是双方约定的对出售人在合同履行中的附随义务。在本案中，变更网签合同的签署日期系贷款银行提出的要求，明显属于贷款手续的必要程序之一。既然原出售人为了实现合同根本目的，即买受人获得案涉房屋的所有权，出售人获得交易房屋的等价款，出售人应当遵守上述合同条款的约定，积极落实合同履行中的附随义务、配合买受人完成网签合同签署时间的更新，以满足贷款银行的审核要求，进而协助买受人获得所申请的贷款金额，最终实现出售人自身的合同目的，即获得足额的房屋等价款。换言之，出售人若能配合买受人提出的恳求，恪守诚实信用原则，也是为了实现出售人自身的合同目的。出售人的合法利益并不会因此受到任何减损。

然而，出售人断然拒绝买受人的恳求并不按约定履行附随义务的行为，有悖于诚实信用原则。究其原因，在于出售人的不作为还是基于现阶段上海房价飞涨的影响，其有意为难买受人，试图让买受人终止双方的合同。值得强调的是，附随义务是具有法定性的义务。出售人应当协助、配合并完成买受人及贷款银行审批贷款所要求的义务，促使交易的完成，保障交易安全。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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