释义：

共有物分割是指将共有物从共有状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有。对共有物进行分割时，有协议的依协议进行，协议不成时，则要通过诉讼的方式解决。

 

案例：

原、被告于2010年6月确立恋爱关系，被告遂要求原告购买婚房作为两人结婚的条件，原告将自有的唯一一套房屋卖掉为购买婚房作准备。

2011年4月13日，原告与案外人陶某某签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以人民币215万元（以下币种均为人民币）向陶某某购买位于上海市某某路某某弄22号202室房屋（以下简称系争房屋）。

2011年4月18日，原、被告共同与陶某某签订《上海市房地产买卖合同》，合同对房款支付方式、过户等进行了约定。

原告分别于2011年4月13日、4月18日支付房款共计105万元（包括定金4万元），被告同意出资55万元，两方凑足首付款共计160万元支付给陶某某，剩余房款55万元由原告以个人名义向第三人上海某某银行宝山支行贷款支付。

2011年6月24日，原、被告登记为系争房屋共同权利人。

购房后，原告按期支付系争房屋物业费并按月归还银行贷款。

2012年5月，原、被告结束恋爱关系。

因双方对系争房屋产权分割无法达成合意，故原告诉至法院

被告答辩：

第一，系争房屋登记为原、被告共同共有，应当按各占50%的比例进行分割。

双方在提议购买房屋时，就约定共同选房，共同出资。

2011年4月18日买卖双方签订的补充协议也表明原、被告是共同购买人。

在办理产权登记时，原、被告向工作人员表明各占50%比例，登记为共同共有。

根据相关规定，对共同共有的分割没有协议的，应当按等分原则处理。

第二，被告对系争房屋的贡献远远超过原告。

原告称没有时间也没有资金对系争房屋进行装修，被告便辞去工作，全身心投入房屋设计、装修和材料的购买中。

因被告留学欧洲，装修风格是自己喜欢的欧式风格。

2011年7月8日，被告父母取款10万元现金送往上海，给被告付装修款。

2011年10月2日，房屋装修完毕，被告父母带着现金5万元给被告用于安装防盗窗、购买家用电器及床上用品。

2011年10月5日，被告取款2万元现金给原告用于归还拖欠的房贷和车贷。

装修的所有花费和家具、家电、物品共计约20万元基本都是被告支付的。

由于原告不按时还贷，被告作为担保人，曾多次收到银行催告函，因担心产生不良信用记录，就替原告还贷共计1.667943万元。

第三、原、被告生活用品多由被告购买，其中包括原告车子上的所有车垫美容用品和车贷部分还款，以及婚纱、签证等费用。

第四，因被告是上海户口，系争房屋的水、电、煤气、固话宽带都是以被告名义开立，以上支出均由被告支付。

系争房屋目前由被告居住使用。

综上所述，被告对系争房屋房款以及其他费用的出资合计104.646461万元。

如果原告支付房款158万元略多于被告，那么多出的部分也是对被告的赠与，既然产权登记为共同共有，就视为双方各自拥有50%的产权。

不同意原告的诉请。

法院裁判：

判决如下:

一、上海市某某路某某弄22号202室房屋所有权归被告王某某所有；

二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告高某某上述房屋的折价款人民币1200000元；

三、被告王某某应于本判决生效之日起十日内一次性归还第三人上海某某银行宝山支行上述房屋的剩余贷款（截止2013年5月20日为人民币525048.14元），原告高某某应予以配合，第三人上海某某银行宝山支行应于收到前述款项之日起十日内与第三人上海市某某置业担保有限公司共同注销上述房屋的抵押权；

四、原告高某某应于上述房屋的抵押权注销之日起十日内配合被告王某某办理上述房屋的产权变更手续，交易税费按照相关规定各自承担；

五、原告高某某应于本判决生效之日起十日内支付被告王某某人民币2235.56元。

裁判理由：

法院认为，本案系争房屋产权登记为原、被告二人共同共有且买卖合同买受人亦为原、被告二人，本院确认系双方真实意思表示，系争房屋性质为共同共有。

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

现原告主张分割系争房屋，被告表示同意，本院予以准许。

根据原、被告陈述及提供的证据分析，双方对房款中的原告出资101万元，被告出资55万元，原告贷款55万元的事实没有异议，对定金4万元、还贷、税费、装修款等的陈述存在较大差异，而双方均未提供充足的证据证明各自的陈述，本院对双方的陈述均难以采纳。

审理中，原告表示可以接受系争房屋归被告所有，由被告支付原告126万元折价款，交易税费由被告承担或者由被告支付原告134万元折价款，交易税费各自承担的分割方式。

而被告向本院表示同意支付原告房屋折价款120万元，剩余贷款由被告一次性归还，交易税费按照相关规定各自承担。

根据相关规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

本案中，虽被告对系争房屋房款部分的出资不如原告，但被告在税费、装修、共同生活开支方面支付了大量费用。

另系争房屋按照被告的喜好进行装修，被告对此投入了巨大的精力，且一直居住在内，而原告也同意接受房屋折价款的分割方案，本院认为该分割方案符合本案实际情况，故本院据此作出相应判决，在本案中予以判明。

关于房屋折价款的金额问题，结合被告出资、剩余贷款由被告归还以及原、被告均认可系争房屋现值为252万元等情况，被告提出支付原告房屋折价款120万元、一次性归还原告名下的剩余银行贷款，交易税费按照国家规定各自承担的方案，符合实际，本院予以采纳。

另原告逾期未还的贷款应同时支付给被告。

《民法典》关于共有的有关规定：

第八章 共有

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零二条 共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

第三百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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