导读：上海楼市在经过2020年年初疫情的低迷期后，于年底终于大爆发，甚至有报道称上海已经处于“无房可卖”的局面。面对持续高涨的房价，买卖交易过程中的违约行为频现。针对以上问题，上海市八大部门连夜颁布“新政”，为楼市降温。近日，法拍房也明确限购。

政策原文：

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见

沪建房管联﹝2021﹞48号

各有关单位：

为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现提出如下意见：

一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作，落实部门管理责任，增进联动协调，加强信息互通，强化政策执行力，提高政策实施效果。

二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。

九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度，启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。

十、加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

本意见自2021年1月22日起施行。

法拍房也被限购：

律师解答：

一、税费政策的变化，对于还未及时办理网签合同手续的买卖交易来说，会增加相应的税费。对于该增加部分的税费，之前的一般处理规则是，如果有约定的按照约定处理（比如，双方在合同中明确约定，因国家税费政策调整，所增加的税费由乙方承担），如果没有约定，或者约定不明的，由双方协商处理，协商不成的，一般由税法规定的缴纳主体承担。因在签订买卖合同之初，不能预见到税费政策会在交易过程中发生改变，对于此情况，本律师建议买卖双方在协商的时候，尽量能够对于该增加部分各半承担，以保证交易能够继续进行。

二、即使协商不成的，也不能以此为由拒绝履行合同，否则，有可能构成违约。本律师认为，税费政策变动，并不会对房屋买卖交易的履行带来实质性履行障碍，一方以税费政策变更为由，要求解除合同的，一般不会得到法院支持。相反，如果以此为由，拒绝履行合同义务的，有可能会承担相应的违约责任。

三、购买法拍房时一定要对自身限购情况进行评估，避免出现拍卖物无法过户的情况。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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