什么是预约合同？

民法典第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”在司法实践中，预约合同的范围非常广泛，商品房买卖、土地使用权转让、民间借贷、股权转让等领域均存在，名称多种多样，包括意向书、允诺书、定金收据、框架性协议等。

而本约合同，顾名思义就是正式的合同，双方达成一致意见，成立正式的合同关系，受到合同约束。

案例分析：

2016年7月12日原告与被告签订《房地产居间合同(买卖)》，约定被告将上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给原告，房价980,000元，定金50,000元，于2016年8月15日前支付部分首付款200,000元，银行贷款630,000元等。原告按约支付定金50,000元、首付款200,000元，此后被告拒绝继续履行合同，故诉至法院。原告认为：1、双方签订的合同具备房屋买卖的主要条款；2、合同上由被告王某某及被告王某某的父亲王某某签字，被告王某某、被告薛某是夫妻关系，根据相关司法解释，夫妻之间在缔结合同中，相互之间有表见代理的规定；3、王某某向原告承诺有两被告的授权；4.两被告对王某某代理行为，事先是知情和认可的，之后的录音中也能表明被告薛某对房屋买卖是明知与同意的。审理中，因两被告不愿意履行合同，故变更诉讼请求，请求按照评估价2,510,000元减去合同价980,000元确定原告的损失。

被告答辩：

1、原被告双方并未签订房屋买卖合同，只签订了居间协议，协议实质为约定履约、定金协议，协议对买卖的地址、价格、付款方式做了简要约定，并未对房屋交付时间、装修家电费用等事项具体约定；2、原告违反双方约定，被告出售系争房屋为了本市他处另购房屋，签订时，原告承诺社保缴纳5年，就能办出相应买卖协议，原告2016年12月份才拿出材料，直接导致被告资金不到位，无法购买另外房屋；3、被告薛某对出售房屋不知情，之后就反对，居间协议是被告王某某与其父亲王某某签订，薛某对出售不知情，又拒绝事后补签。现两被告不愿意与原告磋商达成新的买卖合同，不同意原告继续履行合同的诉请。对变更后的诉请，被告同意解除合同，但不同意赔偿差价1,530,000元，只同意双倍返还定金。

法院判决：

本院认为，双方争议焦点之一是《房地产居间合同(买卖)》系预约合同还是正式合同。从合同内容看，双方未约定房屋交付时间、房屋过户时间、贷款办理时间等合同主要条款，而且合同中多次约定需另外签订买卖合同，故本院采信被告主张，认定该合同系预约合同。根据该合同，双方应在原告社保缴费年限已满的情况下另行签订正式买卖合同，现签订正式买卖合同的条件已满足，但两被告不再愿意继续履行合同，不愿意另行协商签订正式合同，故签订该预约合同的被告应承担违约责任。

双方争议焦点之二是被告薛某是否知情与同意《房地产居间合同(买卖)》的签订与履行。案外人王某某代表被告王某某以及被告薛某签订，虽王某某与被告薛某关系特殊，也不排除不经被告薛某同意，即签订买卖合同的可能。虽然原告提供的录音中被告薛某没有直接表示不知情不同意，但也没有表示知情与同意。再则，因认定该合同为预约合同，现两被告均表示不愿继续履行，故即使认定被告薛某当时知情与同意，现也不能继续履行合同。本院认定被告薛某未签订该合同，无需承担法律责任，被告王某某未能让被告薛某同意并签订正式买卖合同，应承担违约责任。

因上述《房地产居间合同(买卖)》无法继续履行，原告诉请解除合同，被告方也同意解除合同，故对原告解除合同的诉请应予以支持。解除合同后，被告王某某收到的房款250,000元当然应返还。审理中原告表示如果解除合同，要求返还房款200,000元，并双倍返还定金100,000元，因原告后来选择并变更为由被告承担赔偿责任，故其中的定金50,000元作为房款返还。

从原告与被告王某某签约之后的房地产市场情况来看，房价出现了大幅度上涨，原告作为买受方，由于被告王某某违约，存在着机会利益损失，且此机会利益损失远远大于双倍返还定金之数额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，本院从实际情况出发，考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定原告的损失为1,220,000元。

判决如下：

一、解除原告李某诉被告王某某于2016年7月12日签订的《房地产居间合同(买卖)》；

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某房款人民币250,000元；

三、被告王某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某损失人民币1,220,000元。

四、对原告李某的其余诉讼请求不予支持。

律师分析:

本案中，区分预约合同还是本约合同的关键在于合同主要条款的约定是否明确。从本案的居间合同内容看，双方未约定房屋交付时间、过户时间、贷款办理时间等主要条款，且合同中多次约定需另外签订买卖合同，故一、二审法院认定该居间合同为预约合同，并无不当。被告未按照预约合同约定签订本约合同，原告无法诉请被告继续完成交易，只能诉请解除合同，并赔偿原告房屋溢价损失。

在《民法典》出台之前，原告可以依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定主张相应损失。

《民法典》颁布以后，原告可以以第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”主张相应权利。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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