《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条司法解释赋予了被拆迁人对安置房享有优先取得权。

被拆迁人根据拆迁补偿安置协议对补偿安置房屋所享有的权利是一种债权，从法律理论上讲，债权实行平等原则，不具有排他性，没有优先效力，也不因成立先后而效力不同。但为了维护社会公共利益，世界各国通过法律赋予某些债权优先效力。如日本、法国的民法典均有此规定。我国相关法律也赋予了员工工资、劳动报酬、保险费用、建设工程价款等债权的优先效力，以保障弱势群体的利益。《解释》第七条第一款也对被拆迁人对安置房享有优先取得权做出了规定。

债权人对特种债权享有优先权，实质上是债权物权化，是赋予了该特种债权物权的优先效力。其特征是：

一、特种债权打破了债权平等原则，具有优先于一般债权的权利，是一种法定的债权优先权，不是物权优先权；

二、特种债权是一种不需要登记公示的优先权，是由法律直接规定的，无需公示，即有对抗第三人的效力。

根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有排他性。拆迁人向第三人出售补偿安置房屋的行为是侵权行为，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，也不能对抗被拆迁人的物上请求权，被拆迁人可以请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋。

由于特种债权优先性具有特殊性，法律在赋予其优先效力时均予以严格限定。根据《解释》第七条第一款的规定，被拆迁人享有优先取得权，拆迁补偿安置协议须明确约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定。否则，不能作为特种债权，只能认定为普通债权。

附：相关案例

延边某某房地产开发有限公司与李某某

房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

延边朝鲜族自治州中级人民法院

民事判决书

(2017)吉24民终204号

上诉人（原审被告）：延边某某房地产开发有限公司。

法定代表人：徐某某，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：李某某，个体工商户。

委托诉讼代理人：朴某某，个体工商户，系李某某之妻。

上诉人延边某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）因与被上诉人李某某之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2016）吉2401民初6908号民事判决，于2017年2月7日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由：一审判决事实不清，适用法律错误。1.原、被告之间签订的安置补偿合同安置的是住宅，但一审判决安置的房屋是商业用房。2.一审认定事实不清，失去公平。

李某某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

李某某向一审法院起诉请求：1、确认“产权调换协议书”有效，并继续履行该协议书；2、支付安置费2014年1月到2015年6月共18个月，每月400元（两个房），合计14400元；2015年7月至2016年10月31日止共16个月，每月1600元，合计25600元，总计40000元；采暖费2014年11月到2016年4月止共计3600元（2014年11月至2015年4月六个月，每月200元，合计1200元，2015年11月至2016年4月共六个月，每月400元，合计2400元）；3、交付D楼3单元1层01号，即现在的B楼6单元1层01号（从西向东数一层第二间房）；4、办理房照、土地证；5、被告方承担案件诉讼费。事实与理由：2013年7月15日，原告与被告签订了“产权调换协议书”并于当日，交付了房屋面积差价款的70%，人民币83903元，按合同约定，在2013年8月31日前，腾空交付了在棚户区改造标段某F4某内原告的两个私有房产及附属物。当时签订合同时该幢回迁楼，已建到七、八层，是宏丰工作人员与我一同到现场认定的房子，即现在紧邻新河南医院从西向东数一层第二间（合同上称D楼3单元1层01号，现在该单元上标的是6单元，规划局许可证上称为B楼），签订合同时，一楼就是门市房性质，现今，被告却要涨价，不交房，也未付2014年至今的安置费，2014年11月至今的采暖费，因协商无果，故诉请法院判决。

一审法院经审理查明：2013年7月15日，原告与被告签订了“产权调换协议书”，合同约定：被告将原告所有的位于延吉市铁南的房屋，产籍号为24448号，面积28.90平方米和产籍号为21067号，面积31.30平方米的房屋产权调换至被告所开发的XF标段D楼3单元1层01号，面积114.27平方米的房屋，超面积部分由原告按照每平方米4500元的价格予以补偿即119862元（44.07平方米X4500元），原告签订合同当日先交超面积部分的70%即83903元，被告于2014年9月30日将产权调换房屋交付给原告。原告按合同约定当日交付了房屋面积差价款的70%即83903元。

另查明，本案争议区域房屋于2012年6月29日被延吉市政府作出延市棚改办【2012】24号文件确定为棚改区（危旧房）改造项目。该回迁房屋已建设并交付使用。

一审法院认为：原告与被告签订的《回迁安置房屋协议书》，因其违反国务院于2011年1月19日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，扰乱了征收秩序，但该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容并未明显超出条例规定的补偿条款及延吉市关于征收规范性文件所规定的补偿内容，故应按照此协议对原告履行交付房屋等合同条款的义务。原告已按照该协议履行了交付房屋和超面积房款义务，但被告至今未交付使用回迁安置房屋，已构成违约，应承担相应的责任。被告应依照协议规定和延吉市人民政府关于征收相关文件支付给原告临时安置补助费和越冬采暖补助费，合计43600元（支付安置费2014年1月到2015年6月止，每月400元（两套房）合计14400元；2015年7月至2016年10月31日止，每月1600元，合计25600元，总合计40000元；采暖费2014年11月到2016年4月止，2014年11月至2015年4月，每月200元，合计1200元，2015年11月至2016年4月止，每月400元，合计2400元，总合计3600元）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告延边某某房地产开发有限公司自本判决生效后，立即将回迁安置房屋D楼3单元1层01号交付给原告李某某（如合同回迁安置房屋位置和现有房屋位置不一致时，按照现有房屋位置给予回迁）；二、被告延边某某房地产开发有限公司自本判决生效后，立即支付给原告李某某临时安置补助费和越冬采暖补助费，共计43600元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3433元，减半收取即1716.50元，由被告承担。

二审中，当事人未提交新的证据。                                             

二审对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为：李某某与某某公司签订的《回迁安置房屋协议书》，因违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，属于无效合同。但该协议系双方当事人的真实意思表示，李某某已按照协议书的约定交付房屋和支付了超面积款，而作为建设单位某某公司亦应按协议书的内容履行交付回迁安置房的义务。双方在协议书中明确约定了回迁安置房的具体座落和位置，李某某要求按照协议约定履行交付房屋应予以支持。一审按照协议约定判决某某公司支付临时安置补助费和越冬采暖补助费亦无不当，应予以维持。

综上，某某公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3433元，由延边某某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘晓娟

审判员　　林　美

审判员　　朴美兰

二〇一七年五月三日

书记员　　朴晟慧

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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